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Un nouvel indicateur pour évaluer le « vrai coût » de l’immobilier

Empruntis et SeLoger annoncent le lancement d’un nouvel indicateur qui prend en considération quatre critères clés de l’achat immobilier : le prix au mètre carré, le taux de crédit moyen octroyé sur un territoire, l’assurance emprunteur et les frais annexes liés à l’achat.

Maison
Crédit: iStock.

Empruntis et SeLoger lancent leur indicateur du « vrai coût de l’immobilier ». Baptisé « L’immobilier tout compris », ou « ITC », ce nouvel outil entend aller plus loin que les seuls prix de l’immobilier. Il prend en considération quatre critères clés de l’achat immobilier : le prix au mètre carré, le taux de crédit moyen octroyé sur un territoire, l’assurance emprunteur et les frais annexes liés à l’achat (droits de mutation à titre onéreux, frais de garantie du prêt, frais de dossier et apport moyen demandé par les banques). L’objectif de cet indicateur, publié deux fois par an ? Évaluer le pouvoir d’acheter des Français, et mesurer son évolution dans le temps.

Verdict : à Paris par exemple, le dernier pointage par LPI-Seloger montre un prix moyen du mètre carré de 10 614 euros. Mais il ressort en réalité « tout compris » à 12 905 euros avec cet indicateur. En effet, le financement pèse pour 1 428 euros par m² et l’épargne mobilisée 863 euros par m². De même, à Lyon, les acheteurs acquièrent un logement pour 5 623 euros en moyenne. Pour atteindre à l’arrivée un coût global du m² à 6 880 euros. Soit 756 euros de financement par m² et 501 euros d’épargne mobilisée pour chaque m² acquis.

Un coût réel plus fort aussi en périphérie

La facture est salée dans les grandes villes, mais selon l’indicateur ITC, un couple de salariés aux revenus moyens peut acheter un 75 m² dans un grand nombre de villes importantes. « Et pour les villes devenues trop chères, des alternatives géographiques se dessinent en périphérie, avec un budget mensuel plus maîtrisé et un niveau d’épargne inférieur », indiquent SeLoger et Empruntis.

Reste que les marchés de report n’échappent pas à la règle. En Gironde, les acheteurs qui se tournent vers Pessac plutôt que Bordeaux voient eux aussi le coût global augmenter. Alors que le m² s’y négocie à 3 412 euros, l’ITC précise qu’il oscille plutôt autour de 4 211 euros. Soit 458 euros de financement par m² et 341 euros d’épargne par m². A Saint-Denis, marché ciblé par des particuliers ne pouvant pas acheter à Paris, le m² se négocie à 4 115 euros, mais il faut y ajouter 554 euros de financement par m² et 392 euros d’épargne. Ce qui fait grimper le prix réel à 5061 euros du m².

Dans un environnement où les prix ont progressé de 5,8% sur un an, selon le baromètre LPI-SeLoger, « les candidats à l’achat doivent donc bien construire leur projet pour gagner du temps sur un marché où les logements trouvent très vite un acquéreur, et parfois sans négociation », explique Séverine Amate, porte-parole de SeLoger. « Entre la crise sanitaire et les nouvelles recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques gèrent le risque. L’emprunt sans apport est réservé aux profils sûrs et évolutifs. Et dans 9 cas sur 10, les frais annexes devront être financés par les emprunteurs, grâce à leur apport », note Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis.