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Nice, un paradis pas si inaccessible

Focus sur Nice, notre ville du mois.

Nichée entre la Méditerranée et les Alpes, et baignée de soleil trois cents jours par an, Nice dessine un cadre de vie idyllique, prisé depuis longtemps par les grands de ce monde. Au siècle dernier, souverains et aristocrates y édifièrent des villas somptueuses, encore visibles aujourd’hui sur la corniche et le long des avenues haussmanniennes. La réputation de la Riviera française était née. De nos jours, le chef-lieu des Alpes-Maritimes déploie toujours un art de vivre unique, où luxe et bouillonnement populaire se combinent. La vie culturelle y est très riche, de même que l’économie, plutôt diversifiée.

Autant d’éléments qui insufflent des vents porteurs à l’immobilier local. Ainsi, Nice se classe à la quatrième place des grandes villes les plus chères de France, juste derrière Bordeaux, avec un prix moyen, appartement et maisons compris, de 4 456 euros, selon Meilleurs Agents. Des tarifs onéreux mais pas si extravagants eu égard à la qualité de vie évidente que la ville propose. Cependant, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel et la perle de la Côte d’Azur fait face à un plateau avec des prix qui se stabilisent, après leur envolée. « Les prix ont atteint un seuil psychologique, explique Jean-Pierre Cusumano, directeur de l’agence Saint-Roch. Ils sont aussi proches de la limite que les Niçois peuvent financer, compte tenu des salaires locaux, même pour ceux qui travaillent à Monaco. »

Marché dynamique

Une pause en trompe l’œil ? Cela y ressemble. Car de l’avis des nombreux professionnels interrogés, le marché est dynamique. « Quand un bien est proposé au bon prix, il part en quelques jours ou quelques heures », confie Moïse Vergeot, président du groupement Orpi Côte d’Azur et directeur de l’agence GTI Orpi à Nice. Et de compléter : « Nous avons très peu de stocks. C’était déjà le cas avant la crise, mais la rareté de l’offre s’est accentuée depuis. » Même son de cloche pour Nadège Breuzard, qui dirige l’agence Nestenn Nice Port. « A la sortie du premier confinement, c’était la cohue, se rappelle-t-elle. Cette frénésie acheteuse est à peine retombée depuis ».

Un frein limite les transactions actuellement : les réticences des vendeurs. Moïse Vergeot explique l’attentisme des propriétaires par « l’inquiétude face la situation sanitaire ainsi que par les difficultés de certains de financer un changement de logement, dès lors qu’ils travaillent dans des secteurs durement touchés par la crise ». Difficile d’analyser le marché immobilier niçois sans mentionner sa pluralité. Car la ville abrite un kaléidoscope de quartiers et de styles architecturaux. Alors que la rive gauche du Paillon, où se situent la Vieille Ville ou Le Port, fourmille de façades colorées qui évoquent l’Italie toute proche, la rive droite (Promenade des Anglais, Carré d’or, quartier des Musiciens, etc.) regorge d’immeubles bourgeois d’influence française, dont certains dans un style art déco particulièrement flamboyant. Sauf exception, les appartements de standing de la rive droite partent à plus de 5 000 euros du mètre carré.

Le Mont Boron au sommet

En matière de quartiers, il existe une hiérarchie très marquée à Nice. Sans surprise, le Mont Boron, prisé par les étrangers en raison de ses vues sur la baie des Anges, se situe au sommet de la pyramide avec des prix qui pointent à près de 7 000 euros en moyenne (voir carte des prix ci-dessus). Nadège Breuzard a ainsi conclu récemment une transaction concernant un appartement de 125 mètres carrés situé sur la corniche André de Joly, avec une terrasse de 100 mètres carrés et vue panoramique, pour 1,05 million d’euros.

Ces dernières années, deux quartiers populaires ont émergé dans le centre. Il s’agit d’une part du Port, secteur animé et festif et, de l’autre, de la Libération, à l’esprit village et proche de tout, notamment de la gare. Au Port, comptez environ 5 000 euros par mètre carré (le double pour une vue mer), soit 1 000 euros de moins qu’à Libération. Grâce à sa gare éponyme qui relie Monaco, au tramway et à la proximité du Port, Riquier tire aussi son épingle du jeu. « Il faut compter entre 180 000 et 230 000 euros pour un deux pièces, un type de biens qui intéresse autant les couples sans enfants que les célibataires et les investisseurs », commente Nadège Breuzard.

Le nord et l’ouest pour espérer des plus-values

Autre quartier en devenir, mais qui part de loin : Saint-Roch (à l’Est). « Ce quartier se transforme à vue d’œil, les anciens hangars et locaux industriels laissant la place à des constructions neuves. Il y a des opportunités, souligne Jean-Pierre Cusumano, notamment sur les maisons avec bout de jardin ». Dans une démarche prospective, ce professionnel conseille aussi de se tourner vers le nord et l’ouest de la ville pour espérer des plus-values, alors que le tramway et les projets d’urbanismes font bouger les lignes.

Avec ses étudiants, ses actifs et ses touristes, Nice attire depuis longtemps les investisseurs, notamment pour du saisonnier, dans les quartiers du centre, mais les propriétaires-bailleurs ont dû se rabattre, crise oblige, sur de la location meublée ou le bail solidaire. « La rentabilité brute s’en ressent logiquement, alors qu’elle était de 8 à 9% sur les locations touristiques avant l’épidémie », rapporte Moïse Vergeot.