Grenoble, un marché raisonnable

Deuxième communauté urbaine de la région Rhône Alpes après Lyon, Grenoble est un bassin d’emplois actif, siège de nombreuses entreprises à vocation tertiaire et industrielle à forte valeur ajoutée. La population de cadres supérieurs au pouvoir d’achat élevé y est importante. Avec son université, c’est aussi l’un des tout premiers pôles de recherche française dans le domaine scientifique. Plus de 65 000 étudiants sont recensés dans la métropole. Le cadre de vie est très agréable : on y trouve toutes les offres de la vie urbaine en matière de transports, services, commerces, culture…. Et, ce, à proximité d’un environnement naturel exceptionnel ouvert aux activités sportives ou ludiques en tout genre. Pour ne rien gâcher, l’immobilier y est abordable.

« Grenoble ne mérite plus la réputation de ville chère qu’elle avait il y a quelques années » précisent les notaires de l’Isère dans leur dernier observatoire immobilier. Au 31 mars 2021, le prix médian d’un appartement ancien s’établissait à 2 310 euros. Bien loin des 4 940 euros/m² relevés à Lyon ou des 4 480 euros/m² à Annecy. Dépassé par Chambéry, même, dont le prix médian est de 2 420 euros/m² et qui pourtant ne bénéficie pas de la même attractivité en terme d’emploi et enseignement. Les prix des appartements ont pourtant augmenté de 4,3% en 2020, une hausse jugée modérée par les notaires, d’autant qu’elle intervient après une période de baisse des prix et alors que le marché lyonnais continue, lui, de flamber. Certains quartiers de Grenoble affichent tout de même des progressions de prix nettement supérieures comme l’Ile verte (+10,3% en 2020), toujours très prisée ou, moins cotés, la Capuche (+10,2% entre le 1^er avril 2020 et le 31 mars 2021), Teisseire (+12,8%) ou Eaux Claires (+6,6%). Grenoble se rattrape et le mouvement haussier a des chances de se poursuivre car l’offre est inférieure à la demande. Ici comme ailleurs, en conséquence de la crise sanitaire, ce sont les biens avec un extérieur qui ont vu leur valeur le plus augmenter dernièrement. « Les appartements en centre-ville avec balcon, terrasse ou rez-de-jardin, se vendent 5 à 10% plus cher que les autres et surtout plus rapidement », relève Geoffrey Trenta, de l’agence Trenta Immobilier. Les maisons sont rarissimes à Grenoble intra-muros – il s’en vendrait à peine une cinquantaine chaque année -, si bien que la clientèle désireuse d’acheter ce type de bien est contrainte de migrer vers les communes limitrophes. Le marché immobilier grenoblois est un marché essentiellement d’appartements anciens.

Une ville homogène niveau prix

« En ce qui concerne le niveau des prix de vente, Grenoble est assez homogène », relève Aurélie Bouvier, de la chambre des notaires de l’Isère. « Si l’on observe les prix médians au mètre carré par quartier, ils sont compris entre 1 480 euros/m² à Villeneuve-Village olympique, pour le moins coté, et 2 910 euros en Hyper centre, pour le plus coté ». Mais ce sont là des statistiques. Sur le terrain, dans les quartiers les plus demandés, les ventes se réalisent à des niveaux bien supérieurs : « le quartier Championnet arrive à atteindre des scores particulièrement élevés : +4 000 euros/m² pour des appartements de bonne qualité. Et il en est de même sur l’Ile Verte, à proximité du CHU, toujours très appréciée des médecins ou à Berriat. Les quais, l’hyper-centre, les quartiers proches de la gare et même Europole, très appréciés d’une clientèle d’ingénieurs et chercheurs, tant à la vente qu’à la location, sont à plus de 3 000 euros du mètre carré », précise Jean-Paul Girard, président de la FNAIM Isère. Mais à ce prix-là, les professionnels avouent connaitre des difficultés à vendre les grandes surfaces. « Un appartement de 150 mètres carrés dans l’ancien sans terrasse sera logiquement proposé 500 000 euros… soit le prix d’une maison à Meylan, La Tronche ou Corenc, qui sont les communes résidentielles de l’agglomération, facilement reliées au centre-ville par les transports en commun ou les voies routières », poursuit Jean-Paul Girard.

L’investissement à le vent en poupe

Le marché de l’investissement est dynamique, en raison de la forte demande locative, émanant des étudiants et des jeunes actifs, particulièrement nombreux à Grenoble : la tranche d’âge des 15-29 ans représente 47 000 personnes, soit un tiers de la population de la ville. Les produits habituellement recherchés des investisseurs (studio, deux pièces) sont rares en centre-ville, principalement constitué d’immeubles bourgeois haussmanniens eux-mêmes composés de grands appartements. « Ce qui domine à 50% de l’offre, à Grenoble, ce sont les surfaces comprises entre 40 et 80 m² de surface, c’est-à-dire les T3 et T4 », poursuit Geoffrey Trenta. Si vous en avez les moyens, il ne faut pas hésiter à viser grand et faire de la colocation. C’est d’ailleurs de cette manière que les rentabilités seront les meilleures. Il faut compter autour de 150 000 euros pour un trois pièces, 200 000 pour un quatre pièces, sachant qu’une chambre dans un tel logement se louera entre 420 et 480 euros par mois hors charges. Mais attention : la ville de Grenoble s’est portée candidate pour expérimenter l’encadrement des loyers, comme à Paris et à Lille.

Le marché du neuf : une production au compte-gouttes

Si vous souhaitez acheter dans le neuf à Grenoble intra-muros, sachez d’avance que vos opportunités seront limitées. Le territoire de la ville est petit, limité à la fois par les contreforts escarpés des vallées et les rivières que sont la Drac et l’Isère, et déjà très bâti. Au fil du temps le potentiel de construction s’est amoindri pour se reporter aujourd’hui sur la première et deuxième couronne, sur les communes de Saint-Egrève (Nord-Ouest), Saint-Martin d’Hères (Sud –Est), Echirolles (Sud), Sassenage (Ouest) ou Pont-de-Claix (Sud). De fait, en 2020, 1 000 logements ont été produits en métropole et seulement 200 à Grenoble même, dont 40% en accession sociale ou aidée. C’est dire si c’est peu. Actuellement, la promotion immobilière à Grenoble recense 10 programmes. En réponse aux exigences d’une municipalité écologiste, les programmes sont de qualité en matière de performance énergétique. Malgré la rareté de l’offre, les prix sont stables et, ce, depuis longtemps.