Se connecter S’abonner

Immobilier : la revanche des villes moyennes

Les transactions devraient de nouveau atteindre des niveaux records cette année, tandis que les prix dans les villes moyennes montent en flèche sur tout le territoire. Des hausses dues à d’importants mouvements de population des grands centres urbains vers la périphérie, voire le monde rural. Explications.

immobilier

C’est l’ébullition sur le marché immobilier ! Selon les prévisions de la plateforme Meilleurs Agents, les volumes de ventes pourraient de nouveau décoller, pour atteindre en décembre 2021 pas moins de 1,160 million de ventes. Les fondamentaux du secteur sont toujours là. Non seulement les taux demeurent très bas (1,05 % en moyenne, toutes durées confondues, hors frais d’assurances), mais le désir d’investir dans la pierre n’a jamais été aussi fort. Pour preuve, selon les dernières données publiées par la Banque de France courant août, la production de crédits nouveaux à l’habitat liée à des transactions immobilières a atteint un nouveau record à 110,7 milliards d’euros. Si une légère hausse des taux est attendue en fin d’année, celle-ci devrait être extrêmement limitée (moins de 0,20 %) et ne serait pas de nature à impacter la solvabilité des ménages pouvant emprunter.

Marché tendu

Car la tension sur les prix de l’immobilier est forte depuis le début de l’année 2021. Tout particulièrement dans les villes moyennes. « Le prix sur un an progresse de 4,9 % en France. Pour la première fois, l’augmentation est surtout portée par les régions et non plus par Paris, qui voit ses prix reculer sur un an de 1,5 % », note Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. Une croissance qui touche plus fortement les maisons, dont les prix progressent de 6 % sur un an, que les appartements (+3,4 % sur un an).

C’est que, comme l’indique la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), 64 % de la demande se concentre désormais sur les villas et pavillons avec jardin. Mais que l’on ne s’y trompe pas, le pays n’est pas gagné par un exode rural massif pour autant. « Les acquéreurs cherchent des maisons pour avoir plus d’espace et de verdure à environ 2 h de leur cercle professionnel et amical. Même si le télétravail se développe, il ne s’agit que d’un ou deux jours télétravaillés par semaine dans la plupart des cas, ce qui ne permet pas de trop s’éloigner de son entreprise », indique Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet.

Les villes moyennes, grandes gagnantes de 2021

Les hausses de prix les plus fortes se concentrent d’ailleurs en Normandie et en Bretagne, deux régions proches ou aisément reliées à l’Ile-de-France. « Les prix en Normandie restent attractifs même s’ils sont orientés à la hausse et les départements de L’Eure et du Calvados font le plein d’acquéreurs franciliens. Depuis la Bretagne, le TGV permet de rallier facilement la capitale, ce qui séduit de nombreux acheteurs », note pour sa part Yann Jehanno, président du réseau Laforêt. Les prix augmentent ainsi de 8,2 % à Brest, de 6,8 % à Quimper, ou encore de 9 % à Nantes. À Évreux, non loin de Paris, la hausse est de 19,8 %. Toutes les villes moyennes proches des métropoles suivent la même tendance.

Valence, près de Lyon, voit ses prix progresser de +17 % en un an, quand Limoges qui bénéficie d’un afflux important de Bordelais, enregistre une hausse des prix équivalente. « Ces villes moyennes n’ont cessé de progresser depuis un an et c’est une bonne chose. Mais comme nous le prédisions déjà au premier trimestre, restons vigilants sur l’évolution de ces marchés et à l’augmentation des prix, qui ne doivent pas échapper à ceux qui en sont originaires », selon Christine Fumagalli, présidente du réseau d’agences immobilières Orpi.

Une évolution du marché qui, selon elle, pourrait à terme profiter aux locataires de ces villes moyennes. « L’évolution de la demande sur ces marchés non-tendus combinée à l’exigence des candidats pourraient convaincre les propriétaires-bailleurs d’anticiper la loi Climat et Résilience votée en juillet, qui vise à lutter contre les passoires thermiques. Pour ceux qui peuvent se le permettre financièrement, cette opération augmentera la qualité du bien, sa valorisation, et limitera sa vacance locative. » Reste que certains pourraient être sur le carreau. En effet, à compter de 2025, tous les logements classés G, les plus énergivores, ne pourront plus être mis en location. Les étiquettes F le seront également en 2028, puis les E en 2034.

Un marché en pleine mutation

S’ils se tassent, les prix dans les grandes métropoles ne devraient néanmoins pas s’effondrer. Meilleurs Agents ne croit pas, par exemple, que les prix parisiens redescendront prochainement sous la barre des 10 000 €/m². De plus, les agglomérations concentrent encore l’essentiel de l’activité économique et culturelle du pays. « Le marché devrait rester dynamique dans les années à venir et il se pourrait bien que le million de transactions deviennent la norme », anticipe Thomas Lefebvre, VP Data & Science chez Meilleurs Agents.

Mais tout le monde n’est pas du même avis. A commencer par le président de la Fnaim, Jean Marc Torrollion. « Je crains que l’on ait moins de vendeurs dans les mois qui viennent du fait d’une forme d’attentisme chez ces derniers face à la situation économie et à l’évolution des prix, mais également de la faible production de logements neufs », tempère-t-il. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), il manquerait à ce jour sur le marché 1 million de logements neufs pour fluidifier le marché.