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Immobilier : comment le bruit des écoles impacte la valeur d’un logement

Comme le confirme une étude de la néo-agence Liberkeys, il existe bel et bien une corrélation négative entre la cote immobilière d’un bien et sa (trop grande) proximité avec une établissement scolaire.

Hurlements de bambins déchaînés, sonneries des récréations, pleurs, brouhahas des parents et des enfants aux heures d’entrée et de sortie… Pour les riverains des écoles sensibles au bruit, la vie peut vite virer au cauchemar. Un état de fait qui s’est accentué avec la crise sanitaire, synonyme de développement du télétravail et donc de davantage de temps passé à leur domicile par une partie de la population active. D’un coup, cette nuisance sonore s’est invitée dans le quotidien d’une multitude de Français, les invitant à mieux isoler leur logement ou à déménager.

Une dévalorisation modeste mais bien réelle

« Si les établissements scolaires ne viennent pas forcément en tête des nuisances sonores les plus répandues dans les grandes villes, elles n’en conditionnent pas moins la cote des logements situés à proximité », commente Thomas Venturini, co-fondateur & CEO de Liberkeys, néo-agence immobilière présente à Paris, Lyon, Marseille, Nice, Lille et Montpellier. Cet acteur du marché immobilier a d’ailleurs mesuré la perte de valeur inhérente à ce facteur. Le constat : il atteint 0,4% en moyenne pour les biens situés à moins de 100 mètres d’une école primaire ou maternelle, avec toutefois des disparités dans les villes analysées.

A Marseille, une aversion plus marquée au bruit des écoles qu’à Paris ou Lyon

La densité des communes joue un rôle décisif dans l’impact d’une école sur la valeur d’un logement. En clair : plus la population est concentrée et moins la proximité d’une école est perçue comme négative. Ainsi, à Marseille, où seulement 12% des annonces immobilières concernent des biens situés à moins de 100 mètres d’une école, la perte de valeur des logements atteint 3%, selon Liberkeys, alors que la corrélation est inversée à Lyon (impact positif) et que l’impact est limité à -0,3% à Paris, où 22% des annonces se trouvent à moins de 100 mètres d’un établissement. « Dans ces villes et en particulier dans la capitale, la proximité d’une école peut être vue comme positive par des acquéreurs, notamment si l’établissement est réputé », souligne Thomas Venturini.

Le décrochage de Nice

En queue de peloton de ce classement des villes où la proximité des écoles pénalise l’immobilier figurent aussi Nice et Lille. « Dans la capitale des Flandres, un appartement décote de 1,7% s’il se situe dans le périmètre d’une école primaire ou maternelle, en amélioration toutefois de 0,5 points entre 2019 et 2020 », avance Liberkeys. La crise sanitaire a en revanche modifié la perception des Niçois face au bruit des écoles. Dans le chef-lieu des Alpes-Maritimes, la décote liée à ce critère atteint à présent 1,3%. Et ce alors qu’une surcote de 0,3% était recensée avant la pandémie.

Un critère parmi d’autres

Attention toutefois à ne pas surinterpréter ces résultats. Les nuisances sonores liées aux écoles ne sont qu’un élément parmi d’autres pouvant intervenir dans la fixation du prix, les autres étant propres à sa localisation géographique, à ses qualités intrinsèques, au contexte immobilier, etc. « En comparaison avec la proximité d’une route ou d’une voie ferrée, la perte de valeur relative à la proximité d’une école est beaucoup plus faible », conclut Thomas Venturini.