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Le Havre, un pari sur l’avenir

Le Havre. Crédit : Pixabay

En découvrant l’agglomération havraise, le visiteur est immanquablement happé par une sensation d’étouffement. L’immense zone industrialo-portuaire obscurcit le paysage, exhalant ses effluves chimiques, tandis que les cheminées et grues de dockers éclipsent la magnificence de l’estuaire de la Seine, autrefois inspiration des peintres, d’Eugène Boudin à Raoul Dufy, en passant par Claude Monet. Mais le deuxième port de France cache bien son jeu. « Aussi paradoxal que cela puisse paraître, Le Havre se caractérise par une qualité de vie appréciable », commente Antoine Fiant, conseiller immobilier du réseau Capifrance. Le centre fourmille de vie et de commerces, les avenues sont larges, l’eau et la forêt entourent la ville et le front de mer offre des plaisirs en toute saison. »

L’inventaire des qualités de la troisième ville de Normandie ne saurait être complet sans évoquer les qualités architecturales uniques des immeubles de la reconstruction, signés de l’architecte Auguste Perret, qui valent à la ville d’être classée au Patrimoine mondial de l’Unesco. On mentionnera aussi son rayonnement économique, sans oublier son emplacement privilégié, à moins de deux-cents kilomètres de Paris. Ce dernier point appelle un commentaire important : véritable serpent de mer, l’idée de la construction d’une ligne à grande vitesse ferroviaire (LGV) reliant la ville portuaire à la Capitale pourrait bien se concrétiser. Les dernières informations parlent d’une mise en service à horizon 2030. Voilà qui changerait la donne pour le marché immobilier local. « Investir au Havre, c’est faire un pari sur la LGV », résume Thierry Vignal, président de Masteos.  

Une moyenne de 2 000 euros/m²

Car avec des prix au mètre carré qui dépassent à peine les 2 000 euros en moyenne pour les appartements et maisons, le potentiel de revalorisation de la ville n’apparaît pas épuisé, même si les prix ont bondi d’une vingtaine de pourcents en cinq ans. Attention toutefois, il existe une vraie hiérarchie des quartiers qu’il faut garder à l’esprit : les prix restent (très) doux dans les quartiers les plus populaires, notamment à Caucriauville, à l’Est (autour de 1 000 euros par m²), tandis que les tarifs sont déjà élevés dans les quartiers de l’Ouest comme Saint-Vincent, Les Gobelins ou Les Ormeaux, ainsi que dans le centre. « Pour les appartements de type Perret du cœur de ville, plus rien ne se vend à moins de 3 000 euros », rapporte Antoine Fiant. 

Ces logements réputés pour leur modularité (aucun mur porteur dans les cloisons intérieures) drainent deux types de clientèles : les retraités, du moins lorsque les résidences disposent d’ascenseur, et les investisseurs, notamment pour de la location de courte durée. « Il s’agit de plus en plus de Parisiens et de non locaux attirés par la rentabilité du Havre, précise Antoine Fiant. S’agissant des appartements situés à proximité de la plage, le budget s’établit au minimum à 4 000 euros par mètre carré. Et cela grimpe au-delà des 5 000 euros en cas de vue mer. »

Dynamisme de la location, nue ou meublée

Pour ce qui est de la location traditionnelle, meublée ou nue, le marché havrais affiche un réel dynamisme. La fourchette de rentabilité brute s’échelonne entre 6 % dans le centre-ville et 10% dans des quartiers périphériques de l’Est de la ville. « Au Havre, je conseille de privilégier la sécurité, alors que le taux d’impayés est inversement proportionnel à la rentabilité », préviens Thierry Vignal. Bien sûr, les jeunes actifs, en couple ou célibataires, constituent la cible naturelle de beaucoup d’investissements locatifs au Havre. Mais miser sur les étudiants représente une alternative intéressante, alors que la commune compte plusieurs écoles supérieures et une université. Pour séduire cette population étudiante, les petites surfaces des quartiers centraux, proches de la gare (Danton) ou des docks (Eure, Saint-Nicolas), sont à privilégier.

Moins cher que le centre-ville, le secteur Saint-François offre aussi des possibilités, alors que le réaménagement des quais a renforcé son attractivité. Pour ceux qui se projettent à moyen terme, les secteurs de Graville ou de la rue Massilon sont à envisager, en raison de l’arrivée prochaine du tramway reliant Le Havre à Montivilliers. Dans tous les cas, l’investisseur devra intégrer dans ses calculs le niveau élevé des taxes foncières qui caractérisent la ville. Un facteur qui explique en partie la poursuite du tassement démographique, même si l’arrivée de Parisiens depuis le début de la crise sanitaire, est de nature à changer la donne.

« Aujourd’hui, 10% des acheteurs viennent d’Ile-de-France », lance Antoine Fiant. Leur terrain de chasse : les appartements de l’hyper-centre ou du front de mer ainsi que les quartiers résidentiels jouxtant le centre, comme Les Ormeaux ou Sanvic, où l’on peut dénicher de belles maisons. Comptez entre 250 000 et 1 million pour ces derniers produits, en fonction de l’état du bien, son emplacement et sa surface.