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Nouveau DPE : près de sept millions de logements seraient des passoires thermiques

Le monde de l’immobilier s’alarme des conséquences du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) : 40% du parc immobilier serait inlouable ou invendable, selon la Fnaim.

passoires thermiques
Le nouveau DPE. Crédit : Ministère de la Transition écologique

Depuis le 1er juillet 2021, un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) est entré en vigueur, et depuis, les représentants du monde de l’immobilier ne cessent de dénoncer les nouvelles règles appliquées en la matière. Désormais, le DPE est établi en fonction des caractéristiques techniques du bâtiment, et non plus en fonction des factures d’énergie. Le professionnel délivre alors une note allant de A à G, en fonction de la performance énergétique du logement. Ce DPE doit obligatoirement être annexé aux contrats de vente et de location et il est opposable, c’est-à-dire qu’en cas de problème, la responsabilité du bailleur, ou du vendeur, et du diagnostiqueur peut être engagée. 

Ainsi, les loyers des logements classés F et G ne pourront plus être augmentés à partir du 25 août 2022, selon la loi climat et résilience adoptée l’été dernier. Selon SeLoger.com, les ventes sont impactées par ce calendrier, avec de plus en plus d’annonces concernant des logements énergivores, précise Le Monde le 27 décembre. De plus, les propriétaires ont été nombreux à signaler les changements de barème lors de l’établissement du nouveau DPE. Un propriétaire de plusieurs appartements dans l’agglomération d’Angers témoigne : « Alors que j’avais, avant les travaux (de rénovation), une perspective d’étiquette D établie par un bureau d’études thermiques, le DPE d’après travaux aboutit, pour trois des cinq logements, à un classement E, ce qui compromet non seulement le versement de la subvention de 150.000 euros de l’ANAH, mais aussi, à terme, la possibilité de louer ces logements », s’agace Marcel Crasnier dans les colonnes du quotidien. 

Un DPE plus sévère

Pourtant, ce propriétaire a payé 450.000 euros pour les travaux d’isolation ou encore la pose de radiateurs performants. « Ces opérations sont complexes, elles nécessitent deux à trois ans de préparation et des mois de chantier, alors il ne faut pas changer les règles brutalement », dénonce-t-il. Il n’est pas le seul à avoir dénoncé ces notes très basses, certains bailleurs parlant même de bugs. Alors la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a suspendu les DPE fin septembre, pour les remettre en vigueur le 1er novembre, après quelques correctifs. Elle a aussi demandé des efforts de la part des professionnels établissant les DPE en rééditant les documents notés F et G pour les immeubles datant d’avant 1975, sans frais. Pour les notes D et E litigieuses, elle a réclamé qu’ils recalculent les DPE et le ministère indemnisera lui-même les diagnostiqueurs, d’ici à la fin février 2022. 

Pour Lionel Janot,  président de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier, « ce recalcul n’a pas vraiment modifié les notes, sinon à la marge ». Pour lui, « le problème des logements anciens, c’est le manque d’informations sur la nature des murs et parois, qui nous pousse à mettre des notes pénalisantes », détaille-t-il au Monde. « Il faudrait que le syndic et les propriétaires nous fournissent le plus d’informations possible sur l’histoire du bâtiment et les travaux qui y ont été réalisés », explique encore l’expert. 

« Autre raison à ces mauvaises notes : le nouveau calcul rapporte les consommations d’énergie au nombre de mètres carrés, intègre l’éclairage, l’électroménager, ce qui est défavorable aux petits logements », conclut Lionel Janot. De plus, le nouveau DPE comprend aussi une évaluation du taux d’émission de gaz à effet de serre. Ainsi, le fioul et le gaz alourdissent la note. 

Sept millions de logements 

Les prévisions du ministère du Logement seraient « fausses », selon Olivier Sidler, fondateur du bureau d’études Enertech et porte-parole de l’association NégaWatt. Selon lui, elles « surestiment la qualité des logements français ». Le gouvernement parlait en début d’année de 4,8 millions de passoires thermiques en France, soit 17% du parc immobilier. « En réalité, le nombre de passoires thermiques sera plutôt autour de sept millions », soit 45% de plus que l’estimation gouvernementale, « soit près de 25% du parc », explique l’expert. Les inquiétudes de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) avaient été exprimées à la fin du mois de novembre, quand son président, Jean-Marc Torrollion, s’interrogeait : « Le nouveau DPE est en train de rendre 40 % du parc immobilier obsolète, pouvons-nous nous le permettre ? »

Rappelons qu’à partir du 1er janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location, ce qui représente 600.000 logements. Puis, en 2028, ce seront les logements classés F (1,2 million) et les logements classés E en 2034 (2,6 millions).