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Immobilier : ces villes d’Ile-de-France où les prix explosent

Le secteur immobilier s’est bien porté en Essonne (91), dans le Val d’Oise (95) mais aussi en Seine-et-Marne (77) en 2021. Détails.

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Crédit : iStock.

La grande couronne francilienne à la cote. Selon les données de la chambre des notaires de Paris Île-de-France, l’année 2021 consacre l’attractivité immobilière de l’Essonne (91), du Val d’Oise (95), des Yvelines (78) et de la Seine-et-Marne (77). Les ventes bondissent de 12 % en 1 an, selon les données des notaires sur l’ensemble de la grande couronne, toutes typologies confondues. Quant aux prix, s’ils progressent d’environ 4 % en fonction des départements pour les appartements, ils augmentent de 5,5 à 8 % pour les maisons.

Les acheteurs cherchent en priorité à s’installer sur ces territoires : « Il est de plus en plus difficile de devenir propriétaire en première couronne si l’on veut de l’espace ou un jardin », observe Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques pour Meilleurs Agents. « Les prix y sont très élevés alors que dans un département comme l’Essonne, le prix moyen au m² est de 3 157  € », ajoute-t-elle.

Les biens qui ne trouvaient pas preneur il y a une dizaine d’années sont désormais prisés, laissant craindre selon les notaires, des hausses de prix à venir sur ces territoires. « Le mouvement migratoire que l’on connaît depuis la pandémie ne va pas s’interrompre en 2022. Je vois des particuliers passer à mon étude et près à quitter Paris et les villes voisines pour la deuxième couronne », constate Thierry Delesalle, notaire associé à Paris

Yvelines : les maisons au plus haut

Avec un prix moyen au m² de 4.430 € selon les données de Meilleurs Agents, le département des Yvelines culmine en tête en terme d’attractivité. Versailles et Saint-Germain-en-Laye restent les deux communes les plus prisées par les acheteurs. Les prix augmentent respectivement dans les deux villes de 4,8 % et de 5,6 %. Les maisons à Versailles se vendent rarement sous la barre de 900.000 € et uniquement près de la gare RER de Versailles Chantiers. À Saint-Germain-en-Laye, c’est le quartier de Montreuil qui concentre les biens aux prix les plus abordables, autour des 3.500 €/m². Des appartements des années 70 dans la grande majorité. Les propriétés les plus recherchées se situent dans le centre-ville, au sein du quartier Alsace-Pereire ou près du lycée international. Pour ces deux secteurs, les prix s’estiment entre 5.500 €/m² et plus de 9.500 €/m².

À Sartrouville et Saint-Rémy-lès-Chevreuse, les prix des maisons explosent de plus de 35 % en seulement 5 ans, d’après les chiffres des notaires. Une villa dans la première commune se vend désormais autour des 503.000 € et des 604.000 € pour la seconde, toujours selon les données des notaires. Au Vésinet, ce sont les appartements qui, après les maisons, connaissent la surchauffe avec une hausse de prix de 37 % en 5 ans et un m² moyen pour ces biens de 6.530 €. « C’est la grande nouveauté de ces dernières années en grande couronne, explique Thierry Delesalle, même les ventes d’appartements sont dynamiques. Les prix augmentent et les stocks de biens à vendre se raréfient sur ces territoires. Le manque de construction neuve va pousser les prix de l’ancien à la hausse ».

Essonne : investir dans l’immobilier quand c’est possible

L’Essonne profite de son côté de l’explosion des prix dans le Val-de-Marne pour gagner en attractivité : « C’est le marché de report naturel du Val-de-Marne. Les biens manquent et la demande est de plus en plus forte, surtout dans une ville comme Juvisy qui sera bientôt reliée à Orly par le tramway », indique Vincent Francis, agent immobilier dans le nord de l’Essonne chez Guy Hoquet l’immobilier. Les travaux de cette nouvelle ligne doivent commencer à l’horizon 2024. Avec un prix au m² proche des 3.400 € selon Meilleurs Agents, la commune de Juvisy-sur-Orge, enregistre des hausses de prix de plus de 6 % sur les appartements et pourrait intéresser les investisseurs.

La grande couronne dans son ensemble n’est pas dénuée d’intérêt pour les acheteurs qui cherchent à louer, notamment pour des raisons fiscales à travers le dispositif Denormandie. Ce dernier permet de bénéficier de déductions fiscales pouvant aller jusqu’à 63.000 €  à condition de mettre en location un bien pendant 12 ans. Le logement doit, au préalable, faire l’objet de travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique dont le montant doit correspondre au moins à 25 % du coût total de l’opération. En Essonne, Évry, Corbeil-Essonnes ou encore Arpajon sont concernées par le dispositif.

Val d’Oise et Seine-et-Marne : des maisons à tout prix

Mais pour les villas et autres maisons avec une belle superficie, le Val d’Oise et la Seine-et-Marne semblent concentrer l’intérêt des acheteurs d’après les chiffres de Meilleurs Agents. Ainsi, dans le 95, plus de 50 % de la demande au Plessis-Bouchard concerne les maisons et ce chiffre dépasse les 60 % dans les communes d’Herblay et de Saint-Leu-la-Forêt. Même constat dans le 77 où Savigny-le-Temple, Saint-Fargeau-Ponthierry ou encore Ozoir-la-Ferrière sont en grande majorité des marchés où l’on ne cherche que des maisons (entre 50 % et 60 % de la demande).

La tension est telle sur cette catégorie de biens que les prix progressent fortement. A Coulommiers, le prix des maisons croît de 25 % pour atteindre les 272.000 € en 1 an et de 20 % à Moissy-Cramayel pour arriver à 297.000 € en moyenne. En Seine-et-Marne, c’est le Sannois qui enregistre la plus forte hausse pour cette catégorie de bien sur un an (+ 17 %) avec des maisons vendues à 452.000 €. La commune est suivie par celle d’Ézanville (+ 15 % sur un 1 an) et ses villas à 337.000 €.