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Immobilier : ces villes d’Île-de-France (encore) abordables

Si les Hauts-de-Seine demeurent le département le plus cher d’Île-de-France derrière Paris, il existe encore certaines communes avec un parc immobilier un peu plus accessibles que d’autres.

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Massy : eldorado pour investisseurs qui reste à découvrir

Une terre d’investisseurs dans l’immobilier. C’est ainsi que l’on pourrait décrire la ville de Massy, dans l’Essonne. Les acheteurs qui cherchent à louer se reportent en majorité sur les T2 à mettre en location à l’année ou quelques nuitées. « C’est la pénurie sur le marché. La rentabilité brute moyenne est de 4 % dans la ville », observe Marc Génin, directeur de l’agence immobilière l’Adresse de Massy. Rien d’étonnant, la ville est dotée, grâce à la gare Massy – TGV, d’un pôle qui connecte 5 lignes à grande vitesse permettant de rallier des villes comme Lyon, Bordeaux, Lille ou Marseille. Massy possède également deux gares RER (D et C) et dès 2026, la ligne 18 du Grand Paris Express traversera la commune avec deux gares (Massy-Palaiseau et Massy-Opéra en cours de construction).

De nombreux sièges sociaux de grandes entreprises se sont installés sur le territoire, comme Fnac Logistique, Sagem ou Thales. Enfin, le pôle technologique et scientifique Paris-Saclay attire les chercheurs et étudiants du monde entier. Autant de facteurs qui expliquent la hausse des prix de 11 % sur 5 ans dans la ville, selon les données de Meilleurs Agents. Mais que les acquéreurs se rassurent, les prix demeurent abordables. Le m² moyen est estimé à 3.876 € pour les appartements et 4.176 € pour les maisons. Ces dernières, très rares sur le marché (seulement 11 % de la totalité des biens dans l’immobilier) partent très vite, « surtout celles situées dans le quartier de Villemorin, en face de la gare. On peut voir des maisons de 130 m² se vendre 630.000 € », ajoute Marc Génin.

Colombes : l’un des rares marchés « abordables » des Hauts-de-Seine

Si les Hauts-de-Seine demeurent le département le plus cher d’Île-de-France derrière Paris, il existe encore certaines communes un peu plus accessibles que d’autres. La ville de Colombes par exemple conserve – pour l’instant – un m² moyen inférieur à 5.500 € (5.496 € selon les données de Meilleurs Agents) pour les appartements, faisant ainsi de la commune un marché de report idéal pour les acheteurs qui cherchent un bien immobilier dans le département : « Le quartier de la gare est très prisé tout comme celui des Vallées, indique Philippe Bodolec, gérant de l’agence Century 21 de Colombes. Pour ce dernier, les prix atteignent parfois les 8.000 €/m² et les maisons les 10.000 €/m² ». Mieux vaut donc se concentrer sur le nord de la ville pour trouver des maisons de 100 m² moins chères. Sur ce secteur-là, les prix tournent autour des 3.000 €/m² en moyenne. Les pavillons et les maisons représentent plus de 25 % des biens de la ville avec de vastes zones pavillonnaires, idéales pour les familles. Quant aux investisseurs, s’ils sont peu nombreux à cause des prix élevés, ils peuvent espérer profiter d’une belle plus-value à la revente. En 5 ans, les prix de Colombes ont augmenté de 25,6 %.

Noisy-le-Grand : l’étoile montante du 93

C’est l’une des stars méconnues de la Seine-Saint-Denis. Noisy-le-Grand voit son marché immobilier tourner à plein régime depuis les confinements. « La vie y est plaisante et la commune bien équipée. Les prix augmentent, et les familles qui viennent nous voir cherchent des pavillons de 100 m² près des bords de Marne. On en trouve en moyenne pour 450.000 € », indique Alexandra Rethoré, directrice de l’agence l’Adresse Coeur de Ville – Noisy le Grand & Champs-sur-Marne.

Bien desservie en transport en commun avec le RER A et le RER B, la ville va également accueillir fin 2025 une nouvelle gare du Grand Paris Express qu’elle partagera avec Champs-sur-Marne. « Les investisseurs ne s’y trompent pas et viennent déjà nous voir », constate Alexandra Rethoré. Le quartier Richardais, fortement urbanisé, comporte les biens les plus abordables de la ville. Reste qu’avec un m² moyen, tous bien confondus, estimé à 4.136  € et une hausse des prix de 22,3% en 5 ans, la ville de Noisy-le-Grand est amenée dans les prochaines années à devenir un emplacement de choix pour les Franciliens.

Champigny-sur-Marne : un marché immobilier en pleine ébullition

C’est le bal des grues à Champigny-sur-Marne. Avec l’arrivée prochaine de la gare du Grand Paris Express en 2030 et le changement de majorité municipale, passée du communisme à la droite, la ville construit des logements à tout va ! C’est que Champigny-sur-Marne est devenue, au fil des années, le marché immobilier de report pour les habitants du Val de Marne et les familles parisiennes qui cherchent une maison. « Les prix ont fortement augmenté en 2 ans. Nous avons pris 20 % sur les maisons et 15 % sur les appartements », constate Franck Sasso, directeur de l’agence Orpi de la mairie. Le m² moyen toutes typologies de biens confondues selon les données de Meilleurs Agents est estimé à 4.040  €.

« Pour les maisons, on trouve rarement des biens immobiliers sous les 500.000 € et lorsque c’est le cas, il faut réaliser des travaux », précise Jessica Bonnefoi, directrice de l’agence Guy Hoquet de Champigny-sur-Marne. Surtout les logements qui se situent dans les quartiers les plus recherchés de la ville, ceux près des bords de Marne, comme le quartier du Maroc ou encore le centre-ville près de la gare RER. Pour des prix plus doux, il faut se rendre sur le Plateau, ou dans le quartier plus populaire des Simonettes.

L’Isle Adam : marché de report pour Franciliens

Un marché disparate dans le viseur des Franciliens de la première Couronne. Les prix à l’Isle-Adam (Val d’Oise) progressent fortement depuis la crise covid : « On a pris 10 % à 15 % sur les prix des biens mis en vente », constate Sébastien Deroussen, directeur de l’agence Orpi de la ville. Le marché n’en reste pas moins attractif, avec un m² moyen pour les appartements estimé à 4.399 €/m² selon Meilleurs Agents pour les appartements et 3.875 €/m² pour les maisons, « mais attention, le marché de l’Isle Adam est très disparate », prévient l’agent immobilier.

Si dans le quartier de la Marina, un T3 de 60 m² peut se vendre aux alentours des 400.000 €, il vaudra entre 220.000 et 240.000 € dans le centre-ville. Idem pour les maisons. Dans le quartier de la Marina, il faut compter 900.000 € pour un bien immobilier quand dans le quartier du Parc de Cassan, les acquéreurs devront débourser entre 500.000 et 700.000 € pour une villa avec travaux. Les maisons les plus abordables se trouvent dans le quartier de la Garenne, avec des habitations vendues entre 450.000 et 500.000 €. Située à moins d’1 heure de Paris en TER, l’Isle Adam jouit d’une excellente réputation. Dans son classement 2019 des villes les plus agréables de France, le site l’Internaute lui décerne la première place, devant Ajaccio.

Champs-sur-Marne : Une maison près de la Marne

Un cadre champêtre non loin de la Marne. C’est ce qui attire les acquéreurs dans la commune de Champs-sur-Marne. Des acheteurs à la recherche de maisons abordables sous la barre des 4.000 €/m². « Un pavillon coûte environ 3.800 €/m² pour une parcelle de 400 m² », confie Alexandra Rethoré, directrice de l’agence l’Adresse Coeur de Ville – Noisy le Grand & Champs-sur-Marne. Tous cherchent principalement dans les zones pavillonnaires près de la gare RER. « Les prix s’échelonnent en fonction de la proximité de la gare. Un studio d’une trentaine de m² peut se vendre autour de 150.000 € et un T3 à 240.000 €. Quant aux maisons, si on peut en trouver pour 350 000 €, les biens d’exceptions se vendent plutôt autour des 700.000 € », complète Sébastien Ross, directeur de l’agence immobilière Orpi dans la ville.

Les investisseurs, s’ils ne sont pas très présents sur le marché, gardent un œil sur l’arrivée prochaine en 2025 de la gare du Grand Paris Express Noisy-Champs. Le territoire sera traversé par la ligne 15, 16 et le RER A : « Ce sont surtout les vendeurs qui sont intéressés, mais il est vrai que certains investisseurs commencent à en parler », constate Alexandra Rethoré.

Rambouillet : se mettre au vert dans les Yvelines

Un « petit Versailles » aux prix plus faibles. C’est ainsi que bon nombre de professionnels de l’immobilier qualifient le marché de Rambouillet. Située à seulement 30 minutes en transport de Paris Montparnasse, la commune des Yvelines avec sa forêt giboyeuse, séduit les Parisiens. « C’est toujours 20 à 30 % de notre clientèle si l’on tient compte en plus des personnes qui habitent la première couronne », indique Martial Diaz, directeur de l’agence Laforêt dans la ville. Patrimoine historique. Verdure et commerces de bouches, sans oublier les écoles, sont de solides arguments pour les familles qui viennent s’installer.

Les investisseurs sont d’ailleurs très rares sur le marché. Le prix moyen des appartements est estimé selon Meilleurs Agents à 4.066 € et celui des maisons à 3.530 €. Mais à Rambouillet, l’emplacement joue plus que jamais sur les prix. « Dans l’hyper-centre, ce sera difficile de trouver des biens sous les 5.000 €/m² », prévient Julien Champion, directeur de l’agence Orpi dans la ville. « Nous avons récemment vendu une maison à 650 000 € de 180 m² avec au moins 100.000 de travaux à réaliser à l’intérieur », abonde Nicolas Maitrejean, directeur de l’agence Century 21 dans la ville. La maison y demeure, sans surprise, le bien immobilier le plus convoité.