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Aix-en-Provence, la perle du sud

Focus sur le marché immobilier aixois, riche en avantages et plein de promesses.

Aix-en-Provence. @Pixabay

Authentique, dynamique, agréable, sécurisante… Avec ses atouts reconnus, vantés aux quatre coins de l’Hexagone, Aix-en-Provence coche toutes les bonnes cases. Résultat, l’offre de logements de la commune peine à satisfaire une demande qui s’est encore accentuée depuis deux ans. « Avec l’essor du télétravail et la quête prégnante de qualité de vie née pendant la crise sanitaire, nombreux sont les Parisiens et Lyonnais qui ont élu domicile à Aix-en-Provence, rapporte Didier Cassin, mandataire au sein du réseau Capifrance. La ville séduit pour son charme provençal, son niveau culturel, la qualité de ses infrastructures, son économie flamboyante et son climat ensoleillé. » Même constat chez son confrère Pierre-André Scandolera, qui dirige l’agence locale Sotheby’s Realty : « le marché immobilier aixois a franchi un cap récemment : les transactions à plusieurs millions d’euros sont devenues fréquentes, alors qu’elles constituaient l’exception il y a quelques années »

Les Franciliens positionnés sur le haut de gamme

Et de préciser que les Franciliens sont clairement les animateurs du segment haut de gamme du marché. Leur profil ? Il s’agit de quadragénaires et quinquagénaires qui effectuent des allers-retours entre Paris et Aix, alors que la capitale n’est distante que de 3 heures en TGV. Leur recherche type : une maison avec piscine proche du centre-ville, d’une surface de 200 à 250 mètres carrés, pour un budget de 1,5 à 2 millions. « Pour ces produits, l’offre s’est asséchée ces derniers mois, si bien que les acquéreurs étendent leur recherche à la périphérie, dans un périmètre de trois à quatre kilomètres autour du centre, vers Eguillles, Le Tholonet ou Luynes. Et parfois même au-delà. », ajoute le spécialiste.

Sur des budgets inférieurs, le compromis se fait sur la surface ou l’emplacement, sachant que plus le bien est calme – c’est-à-dire éloigné de l’autoroute –, bien desservi (le centre-ville à pied est un must) et l’architecture contemporaine, plus sa cote sera élevée. « A Aix-en-Provence, la fourchette des prix pour les maisons est assez large, comprise entre 5 000 et 10 000 euros le mètre carré habitable, selon les caractéristiques », indique Didier Cassin. Des chiffres que corrobore Pierre-Antoine Dugré, directeur franchisé d’Artémis courtage à Aix-en-Provence : « les achats de logements individuels que nous finançons dans le pays aixois oscillent généralement entre 650 000 euros et 1,2 millions d’euros, avec un ticket d’entrée de 500 000 euros pour les biens avec jardin et 350 000 euros pour les maisons de ville, sans terrain. »

Pas que les maisons

Circonscrire le dynamisme du marché immobilier aixois aux maisons serait très réducteur. Car une grande fluidité anime également le segment des appartements. Les retraités sont très friands des appartements de 3 ou 4 pièces, avec comme critères essentiels un accès aisé aux commerces et aux services, ainsi que des prestations comme un ascenseur, un espace extérieur et une place de parking. Une denrée plutôt rare dans le cœur historique, ancienneté du bâti oblige. Ce qui n’empêche pas ce centre-ville d’afficher des prix très élevés : « Pour un bien sans travaux, la moyenne des prix se situe à 6 000 euros du mètre carré, selon Didier Cassin. Et cela peut grimper au-delà pour des biens aux caractéristiques exceptionnelles ».

Exemple avec ce vaste appartement de 250 mètres carrés avec jardin niché dans un hôtel particulier, non loin du cours Mirabeau, vendu autour de 2,5 millions par Sotheby’s Realty. S’agissant des petites surfaces, elles sont également très convoitées. Les acquéreurs sont souvent des parents qui ne trouvent pas de logement adéquat pour leurs enfants étudiants ou qui préfèrent acheter plutôt que louer. Ils acquièrent en général des deux ou trois pièces, alors que les studios sont plutôt boudés. Pour un 50 mètres carrés, le budget à mobiliser se situera autour de 300 000 euros. Les investisseurs courtisent aussi ce type de logements, avec des modes de location qui deviennent de plus en plus hybrides, pour les étudiants pendant la saison scolaire et aux touristes durant l’été. « Cela permet de dégager une rentabilité de 4 à 5 %, contre une fourchette de 3 à 4 % pour une location classique à l’année », commente Didier Cassin.

Multiplication des colocations

Autre tendance : la multiplication des colocations. Une stratégie d’investissement qui passe par l’acquisition d’un appartement bien situé de 60 à 80 mètres carrés, pour deux à trois chambres. Compte tenu de la pénurie de logements pour les étudiants, une population qui représente quelque 35 000 personnes, la vacance pour ces logements est quasiment inexistante. Autant dire qu’Aix-en-Provence est un marché très sûr pour de l’investissement locatif. D’autant qu’une demande locative émanant de jeunes actifs existe aussi, alors que la ville abrite un vivier de jeunes pousses de la tech. Tout le contraire de sa voisine Marseille, plus rentable mais dont les risques d’impayés et de vacance sont autrement plus importants. « Bien que distants que d’une trentaine de kilomètres, les deux villes attirent des profils d’acquéreurs et de locataires très différents », confirme Pierre-Antoine Dugré.