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Saint-Etienne, la moins chère des grandes villes

Si Saint-Étienne reste la grande ville la moins chère de France, les prix immobiliers connaissent, depuis 2019, une hausse annuelle de l’ordre de 6 à 7 %.

Le centre-ville stéphanois se dépeuple, mais que les alentours de la ville gagnent des habitants et montent en prix. Crédit: iStock.

Pour une fois, voici une grande ville où le marché immobilier n’est pas tendu et où les acheteurs trouvent sans trop de mal les biens qu’ils recherchent. « Le marché stéphanois est un marché atypique. L’offre répond globalement à la demande, ce qui est contraire au phénomène observé dans la plupart des grandes agglomérations mais qui s’explique par la décroissance démographique subie par la ville à partir des années 1970. En 50 ans, la ville est passée de 210 000 habitants à 170 000 habitants aujourd’hui, ce qui a eu pour effet de laisser une bonne partie du parc immobilier vacant » souligne Jean-Paul Reduron, président de la FNAIM Loire Sud. Qui plus est, ce marché se distingue des autres par le niveau de ses prix. « Saint Etienne est classée 14e ville de France, mais en terme de valeurs immobilières, nous sommes en retrait tant pour les prix de vente que les loyers. Le prix médian se situe autour de 1 100/1 200 euros le mètre carré dans l’ancien, ce qui est nettement plus bas que dans les villes de population équivalente ». Le fait est que, dans les tops ten des grandes villes les moins chères de France présentés par les différents observatoires immobiliers, Saint-Etienne occupe toujours la première place.

L’appartement médian, d’une surface de 68 mètres carrés, se vend pour « seulement » 73 300 euros, selon la chambre des notaires de la Loire – et la maison de 107 mètres carrés et 460 mètres carré de terrain, 196 400 euros. Une réalité qui est d’autant plus remarquable que Lyon, à une soixantaine de kilomètres, occupe, elle, la première place du top ten des grandes villes de province les plus chères, avec un prix de vente des appartements anciens qui culmine à 5 415 euros par mètre carré (Source : Meilleursagents.com). Pour y acheter un appartement de 68 mètres carrés, c’est un budget de 368 220 euros qui est nécessaire. Devenir propriétaire à Saint-Étienne coûte donc 5 fois moins cher qu’à Lyon. Rien d’étonnant, alors, que la ville voie, depuis quelques années maintenant, arriver une clientèle d’acheteurs, souvent primo-accédants, en provenance de la cité des Gaules. Lyon Part-Dieu n’est qu’à 45 minutes de train. Leur demande porte principalement sur les biens immobiliers anciens, en grande majorité des T3, à proximité de la gare ou en centre-ville.

Hausse de prix de 6 à 7% à Saint-Etienne

Cependant, si Saint-Étienne reste la grande ville la moins chère de France, les prix immobiliers connaissent, depuis 2019, une hausse annuelle de l’ordre de 6 à 7 %, après avoir stagné, voire baissé, pendant une décennie après la crise de 2008. Avec ses rénovations urbaines et ses initiatives destinées à revaloriser le tissu économique, comme dans le quartier de la gare de Châteaucreux, où plusieurs friches ont été requalifiées, la ville parvient à attirer des entreprises dynamiques, pourvoyeuses d’emplois et génératrices de besoin en logements, tant en acquisition qu’en location. Dans les quartiers cotés que sont l’hypercentre de Saint-Etienne qui s’articule autour des places de l’Hôtel de ville, Jean Jaurès et du Peuple, tout comme le long du cours Fauriel où l’on trouve de beaux immeubles de la fin du XIXe siècle, les transactions franchissent de plus en plus souvent la barre des 2 500 euros le mètre carré, surtout pour des petites surfaces.

La hausse des prix de l’immobilier stéphanois s’explique par l’intérêt croissant des investisseurs pour la ville. Attirés par des prix d’acquisition raisonnables et une demande locative réelle, soutenue par les 28 500 étudiants présents sur l’agglomération, ils sont désormais nombreux à s’intéresser au marché immobilier stéphanois. Ils afflueraient de tout horizon avec, cependant, une surreprésentation des Lyonnais. Leurs perspectives de rentabilité sont réjouissantes. Une étude SeLoger a ainsi montré que, dans le cadre d’un investissement locatif, la rentabilité locative nette se limitait, en moyenne, à 2,9 % à Lyon pour atteindre 4,9 % à Saint-Étienne. Ces acheteurs avisés ciblent soit des studios ou T1 anciens, pour les louer meublés, soit des immeubles entiers.

À Saint-Etienne, es petites surfaces s’échangent de manière courante entre 1 800 et 2 400 euros le mètre carré, en fonction de leur état et de leur emplacement et ont vu l’an dernier leurs prix progresser de 8 à 10 %, soit plus que la moyenne tous bien confondus. Pour un studio, bien placé et aménagé, il faut compter entre 45 000 et 55 000 euros. Il sera loué 300 euros par mois, hors charges. Pour un F2, un budget de 60 000 euros peut suffire ; il rapportera entre 350 et 400 euros hors charges. Les secteurs à privilégier sont ceux près de l’université et tout le long de la Grande rue – véritable colonne vertébrale de la ville, desservie par le tram, qui s’étend sur près de 7 km et qui, du Nord au sud, prend successivement les noms de Bergson, Charles de Gaulle, président Wilson, Général Foy, Gambetta, 11-Novembre et Docteur Charcot. L’avenue de la Libération et le cours Fauriel constituent aussi des adresses à privilégier pour un investissement, bien que les prix y soient plus élevés qu’ailleurs. Un achat dans ces secteurs sera une valeur sûre, destiné à se valoriser. Même si, comme partout ailleurs, en période de fin d’année scolaire, l’offre se rétracte, les investisseurs ont encore du choix s’ils veulent s’installer à Saint-Etienne.