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Immobilier : « Vendeurs comme acheteurs, le temps joue contre vous ! »

En cette fin d’année 2022, tous les professionnels s’accordent pour le dire, qu’ils soient notaires, courtiers agents immobiliers : le marché est grippé, marqué par un ralentissement de l’activité après plusieurs mois de transactions records… Par Brice Cardi, président du réseau l’Adresse.

Brice Cardi, président de l’Adresse.

Côté acheteurs, il y a un attentisme lié à la situation économique, à la hausse du coût de l’énergie et du coût de la vie dans son ensemble, mais aussi et surtout aux conditions de crédit, et notamment à l’augmentation des taux. Côté vendeurs, le marché est en pleine mutation, avec une hausse des délais de vente et des marges de négociations qui se traduisent aujourd’hui par des baisses de prix, mais que ne veulent pas forcément intégrer ceux qui ont un bien à vendre ! On constate chaque jour la difficulté pour la plupart d’entre eux de comprendre qu’après tant d’années d’augmentation des prix, le marché s’inverse. Alors que les acquéreurs, eux, mettent actuellement leur projet en attente, capitalisant sur une baisse des prix… Sauf qu’ils ne prennent pas en compte une donnée essentielle de l’équation : la poursuite de la hausse des taux. Fin 2022, en seulement 12 mois, les taux de crédit immobilier sont passés de 1 à 2 % en moyenne sur 20 ans, entrainant une baisse de la capacité d’emprunt de 20 000 € en seulement 1 an.

Baisse de la capacité d’emprunt

Si les taux de crédit atteignent 3 % sur 20 ans en 2023, ce qui est probable au regard de l’évolution des taux de refinancement, la baisse de la capacité d’emprunt atteindra 37 000 € d’ici fin 2023 ! Il sera donc clairement plus difficile d’acheter en 2023, mais aussi plus difficile de vendre, car pour un même bien, le nombre d’emprunteurs potentiels, toutes choses égales par ailleurs va diminuer… Vendre maintenant donc c’est limiter la perte d’acquéreurs potentiels et la baisse de la valeur de son bien. Coté acheteurs, attendre une baisse des prix n’est pas non plus le bon calcul. Même si les prix baissent de 5 % en 2023, la hausse probable des taux de 1 point va entrainer une hausse du coût du crédit de 50 %. Finalement, l’achat d’un bien qui valait 260 000 € en 2022 mais n’en vaudra plus que 247 000 € en 2023 (-5 %) coutera 4 % de plus, soit 14 000 € de plus.

En 2023, compte tenu de la dynamique baissière qui s’enclenche, le risque est donc plus important plus important de subir une baisse plutôt qu’une hausse des prix de l’immobilier. Vendre tout de suite au bon prix c’est juguler l’amorce de cette baisse et éviter que son bien ne se retrouve rapidement hors marché, d’autant que de nouveaux éléments sont aujourd’hui très impactants sur le niveau des prix : les taux de crédit mais aussi le niveau de performance énergétique des biens qui peut entrainer pour les plus mal notés (F et G) une décote de 5 à 20 % selon les régions ! Reste à savoir si la baisse des prix qui s’enclenche sera suffisante pour compenser la hausse des taux qui risque de se poursuivre en 2023… Vendeurs comme acheteurs, attention : le temps joue contre vous !