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L’immobilier, toujours incontournable

Investissement chouchou des Français, valeur refuge par excellence, la pierre se caractérise historiquement par une grande résilience. En témoignent ses performances sur longue période : entre 2001 et 2021, le taux de rendement interne (TRI) des logements en France s’est élevé à 10,1%, selon les statistiques de l’IEIF. Aucun produit financier n’a pu rivaliser, y compris les actions. Nos recommandations pour investir dans la pierre dans tous ses états : neuf, ancien, immobilier d’habitation ou alternatif.

Chantier VEFA immeuble immobilier
Crédit: iStock.

Les mêmes causes (pénurie de logements, démographie favorable…) produisant les mêmes effets, la tendance haussière dans l’immobilier a toutes les chances de se poursuivre. Au moins sur le long terme. Car, dans l’immédiat, l’érosion de la capacité d’emprunt des acquéreurs, conséquence de la remontée des taux, contraint la demande. Des ajustements sont ainsi à prévoir, du moins localement. Prudence et sélectivité s’imposent donc dans l’immobilier ces prochains mois.

Où investir dans le neuf ?

Coup de blues pour l’investissement dans le neuf. A compter du 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt du dispositif Pinel sont rabotés : ils passent à 17% pour un engagement de location de 12 ans, à 15% pour une durée 9 ans et à 10,5% pour 6 ans. Une exception : les logements éligibles au « Pinel plus », qui respectent certaines conditions de confort, dont une surface minimum (45 mètres carrés pour un T2, par exemple), et qui se conforment à des normes énergétiques renforcées par rapports aux exigences règlementaires. Ils bénéficient des mêmes avantages fiscaux que le « Pinel ancienne formule », avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 21%.

« Compte tenu des contraintes imposées pour le « Pinel plus », source de surcoûts, il est en pratique plus intéressant de miser sur des logements Pinel classiques, même avec des taux réduits », estime cependant Kurt Vural, directeur commercial du cabinet et gestion de patrimoine Selexium. Où investir dans le neuf aujourd’hui ? Face à l’augmentation généralisée des prix, ce professionnel déconseille de miser sur les villes stars de de la dernière décennie (Bordeaux, Nantes, Toulouse…) pour se déporter vers de grosses villes moyennes dynamiques, ainsi que vers des communes franciliennes abordables. Une approche que nous reprenons stricto sensu dans notre sélection de 4 villes…

Caen, une capitale régionale accessible

A l’instar de Rouen et du Havre, la cité de Guillaume le Conquérant bénéficie de solides atouts pour un investissement dans le neuf. A commencer par ses prix assez doux. Comptez 4 382 euros en moyenne pour un appartement, soit un montant inférieur de 20% à la moyenne nationale. Autres atouts de la ville : son dynamisme économique et son emplacement privilégié, proche de la mer et de Paris. Dans quels secteurs investir ? Pour un potentiel de rentabilité et de revalorisation supérieur, privilégiez les villes de l’agglomération desservies par le tramway, comme Hérouville-Saint-Clair ou Fleury-sur-Orne.
* Rentabilité brute (*) : 2,89%

Tours, l’atout LGV

Chaque jour, des centaines de travailleurs empruntent la liaison à grande vitesse qui sépare Tours de la gare Montparnasse. Ils profitent ainsi de la qualité de vie tourangelle et de salaires parisiens, pour un temps de trajet limité à une heure. Sans surprise, cette desserte ferroviaire constitue un puissant catalyseur pour le marché immobilier local. Dans le neuf, les prix des programmes ont d’ailleurs enregistré une augmentation de 18% sur trois ans. A 4 088 euros le mètre carré en moyenne, ils restent cependant abordables. Seul bémol, les projets des promoteurs se font de plus en plus rares à Tours, faute d’autorisations administratives.
* Rentabilité brute (*) 3,10%

Le Mans, une ville à fort potentiel

L’attractivité du chef-lieu de la Sarthe s’est accentuée ces dernières années, en particulier depuis la crise sanitaire. Des Parisiens ont jeté leur dévolu sur la ville, attirés par les prix très doux de l’immobilier manceau, ses espaces verts et son architecture typée. Dans ce contexte, investir dans le neuf au Mans possède toutes les caractéristiques d’un bon pari à long terme. Certes, la ville est située en zone B2, ce qui l’exclut du dispositif Pinel. Mais la rentabilité d’un tel investissement n’en demeure pas moins intéressante : elle frôle les 4% brut pour un deux pièces situé proche du centre. 
* Rentabilité brute (**) : 3,95%

Villepinte, un hub du Grand Paris

A proximité de l’aéroport de Roissy, et abritant le plus grand parc d’exposition de France, cette commune de Seine-Saint-Denis située en zone A du Pinel offre tous les ingrédients pour un placement réussi dans le neuf, source d’une plus-value à la revente. D’autant que les projets d’aménagement du Grand Paris (lignes 16 et 17 de métro) vont renforcer l’attractivité de Villepinte. « La demande locative y est d’ores et déjà très importante », rapporte Kurt Vural. Pour un petit trois pièces situé proche des axes de transports, comptez quelque 250 000 euros. Eu égard au loyer – 750 euros environ – et à la réduction d’impôt, l’effort d’épargne d’un tel projet se limiterait à quelque 50 à 100 euros par mois. Indolore !
* Rentabilité brute (*) : 4,25%

(*) Calculée à partir du loyer plafonné Pinel et des prix du neuf (source : Laboratoire de l’immobilier, novembre 2022)
(**) Calculée à partir des loyers de marché et d’une estimation des prix du neuf : 3 000 euros/m².

Où investir dans l’immobilier ancien ?

Avec l’effet combiné de l’interdiction progressive de location des passoires énergétiques, des mesures anti-Airbnb, de l’envolée de la taxe foncière, de la remontée brutale des taux d’intérêt, des plafonnements de loyers et de la flambée des coûts de rénovation, l’investissement locatif se complexifie. Un point positif : les conditions pour le crédit immobilier demeurent très favorables. « Aujourd’hui, compte tenu d’un niveau d’inflation de 7%, on peut emprunter avec un taux réel négatif de -4,5%, indique Thierry Vignal, président et co-fondateur de Masteos. Il faut saisir cette chance. » Face au contexte incertain, cet expert conseille de jouer la sécurité. Entendez par là des petites surfaces dans le coeur de villes dynamiques, au marché immobilier solide, et riche d’un vivier de locataires aux revenus élevés. Ce qui n’est pas antinomique avec une rentabilité honorable, comme le montre notre sélection détaillée ci-dessous…


Annemasse, un bastion de rentabilité dans les Alpes

Si beaucoup de villes savoyardes ne figurent plus dans le radar des investisseurs, faute de retours financiers attractifs, tel n’est pas le cas d’Annemasse. Les prix y restent doux, à moins de 3 500 euros le mètre carrés, pour un loyer moyen plutôt élevé, à 16,7 euros par mètre carré. Le rendement brut s’approche ainsi de 6%. Mais ce qui retient l’attention par-dessus tout, c’est la solvabilité des locataires. Car la commune est en situation de plein emploi, grâce à la situation géographique privilégiée, à la frontière franco-suisse et en lisière de la banlieue de Genève. Un investissement locatif à Annemasse présente donc une sécurité optimale.
* Rentabilité brute : 5,85% (*)

Arles, une pépite touristique décotée

Riche d’un patrimoine historique exceptionnel, théâtre de nombreux événements de premier plan (Feria, Rencontres de la photographie…) et base-arrière pour visiter la Camargue, Arles vie au rythme du tourisme. Résultat, le marché locatif s’oriente beaucoup vers la courte durée et il est très difficile pour les locataires de se loger. Autre avantage pour les investisseurs : les prix dans la « petite Rome des Gaules » demeurent décotés de 25% par rapport à ceux de Marseille et de Montpellier. Et ce, malgré un beau rattrapage sur la période récente : +18,5% en deux ans.  Seul bémol, un niveau d’insécurité régulièrement épinglé par les médias.
* Rentabilité brute : 5,51% (*)

Lorient, en mode rattrapage

Longtemps à la traîne par rapport aux autres villes phares de Bretagne, Lorient refait son retard. Les prix de l’ancien y ont grimpé de 55% en cinq ans. Et ce n’est sans doute pas fini. La raison ? La « ville au cinq ports » permet aux investisseurs de générer un rendement brut élevé. De presque 6% en moyenne. Et même davantage avec la colocation ou les deux pièces. Pour un bailleur, trouver un locataire à Lorient est simple comme bonjour. Car la ville compte six mille étudiants. Quant à la cible des jeunes actifs, elle est abondante, grâce au dynamisme de l’agglomération, à la pointe dans l’économie bleue (pêche, transport maritime, robotique sous-marine, chantier naval…).
* Rentabilité brute : 5,84%

Melun, idéalement placée

A trente minutes de la gare de Lyon, la préfecture de Seine-et-Marne est une ville chargée d’histoire, riche en commerces et en même temps proche de la nature, grâce à ses bords de Seine, ses espaces verts et la forêt environnante. Ces atouts n’échappent pas aux Franciliens. Melun devient ainsi un lieu de vie convoité pour des actifs qui n’ont pas le budget d’acheter à Paris. Sans surprise, la demande locative prend de l’ampleur et permet aux bailleurs d’avoir l’embarras du choix au moment de sélectionner un locataire. La rentabilité locative est la plus élevée de notre échantillon.
* Rentabilité brute : 6,30% (*)

Metz, pour un placement sécurisé

Plus grande ville de notre sélection avec 118 489 habitants, la préfecture de la Moselle fait figure de valeur sûre pour un placement dans la pierre. A l’instar de sa voisine Thionville, elle bénéficie de la proximité du Luxembourg tout proche, ce qui rejaillit positivement sur le revenu médian de ses habitants. Dit autrement, les locataires sont solvables. Pourtant, les prix de l’immobilier demeurent étonnamment faibles, à moins de 2 500 euros le mètre carré. Une aubaine pour les investisseurs, qui peuvent prétendre à une rentabilité brute moyenne supérieure à 6%. A noter que Metz se prête bien à une stratégie de colocation, qui permet d’augmenter ce retour financier pour se rapprocher de 9%.
* Rentabilité brute : 6,14% (*)

(*) Rapport entre les loyers annuels et les prix au m² moyen. Source : Meilleurs Agents, novembre 2022

L’immobilier alternatif

Face au recul inexorable de la rentabilité de l’immobilier locatif classique depuis 2015, quelles solutions pour les investisseurs ? Réponse : les actifs alternatifs. Entendez par là des biens immobiliers qui ne sont pas à usage d’habitation et qui, pourtant, offrent des perspectives financières intéressantes, pour une mise de départ minime. Quelques exemples : les parkings, les caves ou les locaux de stockage. Comme pour l’achat d’un appartement, la question de l’emplacement reste déterminante pour générer un rendement pérenne. Détails.

Les parkings

Comparativement à la location de locaux d’habitation, la mise à bail d’un emplacement de stationnement offre sécurité et souplesse au propriétaire-bailleur. Dans la rédaction du contrat, celui-ci est libre de fixer comme il l’entend la durée de location, avec reconduction tacite ou non. Idem pour le loyer, qui n’est ni plafonné ni réglementé. Enfin, la résiliation du bail est automatique en cas de non-paiement des loyers. Bref, le risque sur les impayés est réduit à la portion congrue. Financièrement, investir dans cette classe d’actif fait également sens.

Certes, historiquement, la revalorisation des parkings est plutôt timide comparativement à celle des logements. Mais ce désavantage est compensé par une rentabilité moyenne attractive. Dans les grandes villes, celle-ci fluctue entre 4,5% et 6,5% généralement. Et peut atteindre 10% dans des communes de taille moyenne. A noter : il existe des astuces pour doper le rendement d’un bien de ce type. En vrac : boxer le parking ou brancher une borne électrique, pour offrir davantage de service au locataire, ou encore opter pour la multi-location auprès de propriétaires de deux roues. Attention, la vacance locative dans les parkings est plutôt élevée. Investir dans les parkings n’est donc pas dénué de risques.

Les caves

A l’instar des stationnements, la location d’une cave est régie par le code civil et non pas par la loi du 6 juillet 1989. Ce qui offre aux propriétaires une grande liberté pour fixer les termes du bail. Autre atout : le ticket d’entrée n’excède pas quelques milliers d’euros. A Paris, par exemple, le mètre carré se monnaye en moyenne à 1 500 euros environ. Il en résulte une rentabilité attractive : elle oscille généralement entre 6 et 8%dans les grandes villes, sauf dans la capitale où, curieusement, elle atteint 9%.

Bon à savoir : outre sa surface, la cave n’a de valeur que si elle est facilement accessible (possibilité de se garer pour décharger facilement, escalier ou ascenseur à proximité), sûre (porte blindée) et qu’elle n’est pas humide. Une source d’électricité est un « plus » non négligeable. D’un point de vue fiscal, les plus-values à la revente sont exonérées de plus-values dès lors que le prix n’excède pas 15 000 euros (idem pour les parkings). Quant aux frais de notaire à l’acquisition, ils sont assez importants en valeur relative, parfois même supérieurs à 20%.

Les garde-meubles et espaces de stockage

Grâce à certaines start-ups spécialisées comme Jestocke.com, de plus en plus de particuliers mettent à profit les mètres carrés superflus de leur logement pour générer des revenus complémentaires. Ces surfaces peuvent être : un sous-sol de leur maison, un garage, un grenier, une dépendance ou certaines pièces devenues vacantes à la suite par exemple du départ des enfants de la famille. Les retraités peuvent être particulièrement enclins à louer ces espaces de stockage.

Selon une étude de Jestocke, les seniors qui ont mis à exécution cette idée ont gagné en moyenne 1 700 euros grâce à location de leurs espaces vides en 2021. Outre l’aspect économique, cette démarche possède une vertu environnementale puisqu’elle limite l’étalement urbain. Avis aux investisseurs : depuis l’explosion du e-commerce, les petits entrepôts et hangars de la périphérie des villes, qui peuvent être loués aux professionnels, sont très convoités. Mais hausse des prix oblige, les rendements de ces actifs sont devenus assez faibles. Parfois même inférieurs à 4%, bruts de fiscalité et de charge.