C’est en 2002 que Nicole, la Francilienne, et François, le Lyonnais, se rencontrent. A l’époque, ils exercent une activité professionnelle dans leur région respective, technicienne de gestion pour elle, développeur informatique pour lui. Chacun étant propriétaire de son logement, leur relation se vit au rythme des trajets en TGV. Mais aujourd’hui, à près de 70 ans, désormais tous deux retraités, ils ont épuisé les délices de la distance et envisagent de vivre sous le même toit. Car leur couple, c’est du sérieux !

Pour preuve, ils ont réalisé un investissement immobilier ensemble, pour se constituer un patrimoine grâce aux revenus foncier et la valorisation du bâti. Cette acquisition, un studio, est l’une des données du problème auquel Nicole, qui en est propriétaire indivise de la moitié, est confrontée aujourd’hui, car l’opération plombe ses comptes. C’est ce qui l’a décidé à nous contacter alors qu’elle se demande comment gérer au mieux son propre patrimoine en vue de leur destinée commune.

L’achat du bien remonte à 2009. A l’époque, nous sommes en pleine commercialisation des immeubles Scellier, l’un des précédents dispositifs d’investissement locatif défiscalisant, remplacé actuellement par le Pinel. Comme trop souvent, ces programmes immobiliers sont présentés comme un placement qui ne nécessite aucun apport personnel et permet de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années !

Séduits, Nicole et François empruntent un total de 122 000 euros pour acheter un studio dans la banlieue lyonnaise. Le vendeur leur fait miroiter un loyer de 500 euros par mois. Et abat sa carte maîtresse : à l’époque, le Scellier permettait de réduire son impôt de 25 % de l’investissement, étalés sur neuf ans, soit pour Nicole un avantage fiscal annuel de 1 650 euros.

La promesse était belle. Mais rien ne s’est passé comme prévu. Reprenons point par point les différents éléments du montage financier. Au début, tout allait bien : le premier locataire est resté quatre ans. Mais les suivants sont demeurés de moins en moins longtemps. « En 2017, nous en avons eu trois, dont une qui n’est restée que deux mois. Et pour relouer en 2018, nous avons dû baisser le loyer de 500 à 450 euros », raconte Nicole. En cause, la multiplicité des constructions neuves dans le même secteur, encore quatre nouvelles cette année. Une abondance d’offre qui joue en faveur des locataires. Ils n’ont aucun mal à trouver mieux et moins cher, d’autant que les plafonds de loyers requis pour le régime Pinel sont plus bas que ceux du Scellier.

Revenus fonciers en berne et charges très lourdes

Si les recettes ont du mal à rentrer, les charges, elles, sont lourdes. Nicole et François ont fait le choix de confier la gestion de leur studio à une agence. Sa rémunération : 6 % des recettes encaissées (7,2 %, TVA incluse) et un forfait de 210 euros à chaque changement de locataire. A ces dépenses s’ajoutent les frais de copropriété, d’assurance et d’impôt foncier. Résultat : avec une quote-part de recettes locatives de 2 600 euros en 2017 (en tenant compte des périodes de vacance), Nicole a décaissé 6 100 euros de charges au total, en intégrant le coût du crédit immobilier, de 415 euros par mois.

Elle doit donc puiser 3 500 euros par an dans ses économies pour couvrir la différence. Nous sommes loin de l’investissement qui s’autofinance. « Il ne faut jamais se référer aux simulations publiées sur Internet ou présentées par les commerciaux, qui ‘‘oublient’’ notamment de prendre en compte les frais annexes et les périodes de vacance locative », relève Christine Chiozza-Vauterin, avocate fiscaliste au cabinet LightHouse LHLF.

A la fin de 2018, arrivée au terme de la période de location obligatoire (neuf ans dans le cas du Scellier), Nicole envisage de vendre pour en finir avec cette opération ruineuse. Mais, après déduction du capital restant dû sur le crédit en cours, si elle récupère 25 000 euros sur ce bien évalué à 110 000 euros, elle pourrait s’estimer heureuse. Or, si Nicole n’a pas payé d’impôt pendant neuf ans, ni sur ses retraites ni sur les loyers qu’elle percevait, le bilan n’en est pas moins désastreux. Les recettes ne couvrant pas les dépenses, elle a dû verser en tout environ 30 000 euros sur le compte ouvert pour gérer ce bien. Voici une réduction d’impôt qui coûte cher !

Une revente trop peu favorable

Dans une telle situation, se pose la question de vendre le studio est légitime. Mais est-ce bien le moment ? Car le marché local est morne. Les investisseurs préfèrent les constructions récentes, commercialisées en Pinel et, à leur tour, dotées d’avantages fiscaux. De plus, il y a fort à craindre que d’autres propriétaires Scellier du cru 2009 souhaitent liquider leur lot à la même époque, juste après la barre fatidique des neuf ans, au risque de saturer les transactions.

Par ailleurs, si le logement est vendu « occupé », il faut prévoir une décote d’environ 10 à 15 % en fonction de la durée du bail restant à courir et du montant du loyer. En cas de départ du locataire, le bien sera certes revendu à meilleur compte mais, pendant les six à neuf mois nécessaires pour trouver un acquéreur et signer l’acte authentique, aucun loyer ne sera perçu alors que les mensualités du crédit continueront à courir.

Enfin, une autre raison devrait les dissuader de vendre : la fiscalité. Le couple a oublié les dispositions propres au déficit foncier. Pour rappel : l’investisseur commence par retrancher les intérêts d’emprunt des loyers qu’il perçoit, puis il défalque les charges. Si ses revenus fonciers sont insuffisants pour absorber ces dernières, le contribuable peut en reporter le solde (mais pas les intérêts d’emprunt) sur son revenu global (salaires, retraites, etc.) dans la limite annuelle de 10 700 euros. Or, dès qu’un déficit foncier vient diminuer le revenu global, le bien doit rester loué trois ans après la dernière imputation. Cela signifie que si Nicole vend son studio en 2019 dans ce délai de trois ans, le fisc pourra lui réclamer les avantages en impôt sur l’imputation des déficits dont elle a bénéficié depuis 2016.

L’affaire est entendue, il est urgent d’attendre pour revendre dans de meilleures conditions ! D’autant que la baisse de loyer consentie par Nicole devrait limiter la valse des locataires. « Un investissement immobilier ne se conçoit que sur le long terme, notamment pour amortir les frais d’acquisition. Revendre en cours de crédit peut aussi être coûteux : les premières années, on paie surtout des intérêts, le capital emprunté est peu amorti », souligne Christine Chiozza-Vauterin.

Pour tenter de redresser la barre, Nicole doit s’attaquer à ses charges financières. La banque, LCL, lui a fait souscrire un prêt sur quatorze ans à 4,15 %. Bien trop cher ! A la fin de 2009, l’indicateur des taux de l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) notait que les taux moyens pratiqués par l’établissement s’élevaient à 3,95 %. Nicole a bien tenté, à la fin de 2017, de renégocier son crédit. LCL s’est contentée d’allonger sa durée de deux ans pour faire baisser la mensualité d’une centaine d’euros, à 415 euros. Sans toucher au taux ! Mais courant avril, un courtier en crédit lui a proposé un prêt à 0,85 % jusqu’en 2026 et une mensualité de 350 euros. Une baisse bienvenue alors que le couple se pose la question de son train de vie.

Perdre certains avantages, un arbitrage assumé

Si l’on regarde dans le rétroviseur, Nicole couvre tout juste ses dépenses, sans dégager une réelle capacité d’épargne. A-t-elle pour autant besoin de liquidités ? Certes, il faut compter sur les économies qui se profilent à l’horizon grâce au projet d’emménagement avec François. O

n a moins de frais à deux dans un logement que chacun chez soi. Mais, revers de la médaille, Nicole perdra à la fois la pension de réversion de son défunt mari, supprimée en cas de remariage, concubinage ou Pacs, et la demi-part de quotient familial dont elle bénéficie comme parent isolé ayant élevé un enfant. La fin de ces avantages représente une perte sèche de 5 000 euros par an que Nicole est prête à assumer.

Par ailleurs, Nicole achève de rembourser le crédit de sa résidence principale à la fin de l’année, ce qui donnera sérieusement de l’air à son budget. Elle dispose, en outre, d’un matelas de 78 000 euros qui lui permet de faire face. D’abord ses livrets d’épargne. Puis son plan d’épargne en actions (PEA), ouvert en 2006 quand elle a pris sa retraite. « J’ai compris que gagner de l’argent en Bourse n’était pas réservé aux gens riches. J’applique scrupuleusement les conseils de votre mensuel et j’ai déjà triplé ma mise, sourit-elle. Mais ce n’est pas un placement vital. Si nous avons besoin d’argent, je vendrai, c’est tout. »

Bonne nouvelle, des revenus complémentaires sont à la portée du couple : en s’installant ensemble, l’une de leurs résidences principales sera de trop. Plutôt que de la vendre, nous leur conseillons de la louer. Bien que de superficies différentes et situées dans des communes au marché locatif distinct, elles affichent la même valeur vénale et procureraient un revenu locatif similaire. La détermination de leur lieu de résidence ne répond donc pas à une question financière mais à un choix de vie.

Un seul foyer, pour optimiser le régime du déficit foncier

Autre choix de vie, mais préalable indispensable pour une meilleure gestion de leur patrimoineNicole et François devront envisager de se marier ou de se pacser, afin de constituer un seul foyer fiscal. Dès lors, en disposant d’un second bien locatif, ils optimiseront la fiscalité de leurs revenus fonciers. Comment ? C’est un autre aspect du mécanisme des déficits fonciers. Nous l’avons vu, ces derniers sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Mais au-delà de ce montant, l’excédent peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Même possibilité pour les intérêts d’emprunt non déduits.

S’ils mettent en location l’ex-résidence principale inoccupée, ils pourront reporter les déficits fonciers accumulés sur le Scellier pour diminuer la pression fiscale sur les loyers qu’ils percevront. Ce transfert des déficits d’un bien sur un autre a été confirmé par la décision no 400441 du Conseil d’Etat en date du 26 avril 2017. Pour en bénéficier, le couple devra déclarer les loyers perçus sous le régime des revenus fonciers « au réel ». Ils pourront ainsi continuer à reporter les déficits fonciers du Scellier après l’avoir revendu, une fois écoulé le délai de trois ans qui, lui, reste obligatoire. Attention, s’ils se maintenaient en concubinage, Nicole et François formeraient deux foyers fiscaux et celui qui ne percevrait pas de revenus fonciers perdrait le bénéfice des reports déficitaires… et risquerait un redressement fiscal.

Une feuille de route à suivre lorsqu’ils auront décidé où poser leurs valises : dans le pavillon rhônalpin où François a installé son studio de musique ou dans l’appartement francilien où Nicole répète ses rôles au sein d’un groupe de théâtre amateur. Quelle que soit leur destination, nous ne doutons pas qu’ils sauront se trouver des partenaires artistiques et profiter de leur retraite sans souci financier