Défiscalisation : le Gouvernement modifie le dispositif Pinel et c’est plutôt intéressant pour les investisseurs particuliers

L’avantage Pinel sera accordé à ceux qui investissent dans un bien ancien à rénover situé dans les centres de villes moyennes à redynamiser. Intéressant mais pas sans risques.

Crédit : Istock

Devant le Sénat, le Gouvernement vient de présenter un important amendement (l’amendement Denormandie) qui élargit le dispositif de réduction d’impôt Pinel dans l’ancien avec travaux. C’est plutôt une bonne nouvelle mais la prudence s’impose. Rappelons préalablement que le régime Pinel donne droit à une réduction d’impôt de 21 % d’un plafond d’achat de 300 000 euros, soit un montant total de 63 000 euros réparti sur douze ans. Pendant ce délai, le propriétaire doit louer son bien nu à usage d’habitation. Jusqu’à présent, ce système s’appliquait essentiellement aux logements neufs. Il jouait également pour les transformations en logements de locaux affectés à un autre usage (locaux commerciaux, bureaux, hangars, granges…) ou de travaux dans des logements très vétustes permettant de les assimiler à du neuf. Dans les faits, ces deux modes d’acquisition ont eu peu de succès.

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Cités en souffrance

Avec l‘amendement Denormandie, du nom du ministre du logement à l’origine de ce texte, il jouera dès l’an prochain et jusqu’au 31 décembre 2021 pour les achats de biens anciens situés dans une commune labellisée « cœur de ville ». Il s’agit d’une des 222 villes moyennes que le Gouvernement qualifie de « cités en souffrance ». Cette expression définit les centres villes désertés de leurs habitants et de leurs commerces. Pour prétendre à l’avantage fiscal, les travaux devront représenter au moins 25 % du prix d’acquisition de l’immeuble. Autrement dit, pour une opération de 300 000 euros, les travaux devront être d’au moins 75 000 euros. La réduction d’impôt portera alors sur 300 000 euros mais le contribuable doit savoir qu’en contrepartie les travaux ne seront pas déductibles de ses revenus fonciers, l’administration refusant toujours que le contribuable bénéficie d’un double avantage fiscal.

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Prudence

Ce refus de déduction n’est pas un problème en soi car, selon les simulations effectuées par les spécialistes, le contribuable pourra avoir intérêt à bénéficier de la réduction d’impôt plutôt que de la déduction des travaux. Ce sera surtout le cas si les travaux représentent entre 25 % et 40 % du coût global d’achat et si la tranche marginale d’imposition du contribuable ne dépasse pas 30 %.
En réalité le problème est ailleurs. L’acheteur devra investir dans des centres villes qui, s’ils ne sont tous dégradés, sont délaissés par la population locale. Autrement dit, Bercy fait peser sur les particuliers la réhabilitation et l’éventuelle redynamisation des centres villes. Pour réaliser une bonne opération c’est-à-dire défiscaliser, trouver un locataire stable et bon payeur et espérer une plus-value à la revente, l’investisseur va devoir faire preuve d’une grande prudence. Ces villes moyennes souffrent d’une désertification des centres villes dans lesquels la population à haut pouvoir d’achat susceptible de payer un loyer correct ne veut plus habiter. Il faut donc parier sur leur renouveau ce qui n’est pas gagné d’avance. En effet rien ne vous garantit un retour sur investissement malgré l’avantage fiscal si vous investissez à Vesoul, Montluçon, Béziers, La Flèche ou Foix. En revanche, l’opération pourra peut-être se révéler intéressante à Fontainebleau, Rambouillet, Compiègne, Grasse ou Ajaccio. Un seul conseil si vous êtes tenté : privilégiez les communes que vous connaissez bien et ne vous laissez surtout pas embobiner par les vendeurs de mirages fiscaux.

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Réactions et commentaires

30/11/2018 at 10:39
pmarzin

Vous avez écrit « pour une opération de 300 000 euros, les travaux devront être d’au moins 75 000 euros. La réduction d’impôt portera alors sur 300 000 euros ». Cet exemple est très mal étayé. Pourquoi prendre l’exemple d’une opération de 300 000 € qui correspond exactement au plafond de calcul de la réduction d’impôt. Ce qui prête à confusion. Il eût été préférable de prendre un exemple avec une opération (avant travaux) de 250 000 €, ce qui aurait porté le coût total à 325 000 €, la base de calcul retenue pour la réduction d’impôt étant alors de 300 000 € plafonnés. Car, dans votre exemple, on ignore si le montant des travaux est pris en compte ou pas… (CQFD).
Bien cordialement.

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