Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : quels biens immobiliers devez-vous déclarer ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû par les particuliers dont le patrimoine immobilier, est supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier 2019. la marche à suivre pour bien déclarer et ne rien oublier.

L’IFI est, comme l’impôt sur le revenu, recouvré par voie de rôle envoyé au redevable en août. Crédit: iStock.

Les redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) doivent faire figurer le détail et l’estimation des biens composant leur patrimoine et, le cas échéant, les dettes afférentes sur une déclaration spécifique annexée à leur déclaration de revenus no 2042.

Les principes d’imposition

Un seuil d’imposition par foyer

L’IFI est dû par les particuliers dont le patrimoine immobilier, apprécié globalement au niveau du foyer fiscal soumis à une déclaration commune, excède le seuil d’imposition fixé à 1 300 000 euros au 1er janvier 2019. La notion de foyer fiscal n’est pas la même qu’en matière d’impôt sur le revenu. Elle comprend les couples mariés, quel que soit leur régime matrimonial, les partenaires d’un Pacs, également les concubins notoires qui doivent déposer une déclaration commune alors qu’ils font deux déclarations au titre de l’impôt sur le revenu.

Quant aux enfants, seuls les biens appartenant aux mineurs sont imposés avec ceux de leurs parents car ils ont l’administration légale de leurs biens. Les actifs des enfants majeurs ne sont pas à déclarer même si ces derniers font partie du foyer fiscal des parents pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

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Une taxation des immeubles français et étrangers

Quelle que soit leur nationalité, les personnes résidant en France sont soumises à une obligation fiscale illimitée. Elles doivent donc déclarer tous leurs actifs immobiliers, qu’ils soient situés en France ou en dehors. Toutefois, des dérogations peuvent résulter des conventions fiscales internationales signées par la France. En outre, les personnes qui transfèrent leur résidence principale en France après avoir été fiscalement domiciliés à l’étranger pendant les cinq années civiles précédentes ne sont temporairement imposables à l’IFI que sur leurs actifs français. Ce dispositif s’applique jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de l’installation en France.

Les biens imposables

Des immeubles de toute nature à déclarer

Tous les biens et droits immobiliers appartenant au contribuable sont en principe taxables. Sont ainsi à déclarer les immeubles bâtis (quelle que soit l’affectation, privée ou professionnelle), ou non bâtis (terrains agricoles, bois et forêts, landes, terrains à bâtir, friches industrielles…), ou en cours de construction, ainsi que tous les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage et d’habitation, droit du preneur d’un bail à construction notamment). La consistance de ce patrimoine est appréciée à la date du fait générateur de l’impôt, c’est-à-dire au 1er janvier de l’année d’imposition. Les variations que le patrimoine subit entre le 1er janvier et la date de la déclaration, notamment par suite d’achats ou de ventes, ne sont pas prises en considération.

Les titres de sociétés soumises à l’IFI

Les parts ou actions de sociétés sont susceptibles de donner lieu à imposition pour une fraction de leur valeur. Elles sont en effet imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société. Pour déterminer la fraction imposable, il est appliqué à la valeur des parts ou actions un coefficient correspondant au rapport entre : la valeur vénale réelle des biens et droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives des biens de même nature, et la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société.

Une importante dérogation existe. Vous n’avez pas à déclarer les titres de sociétés dont vous détenez moins de 10 % du capital et des droits de vote. Pour l’appréciation du seuil de 10 %, il est tenu compte des titres et droits détenus par les membres du foyer fiscal du redevable au sens de l’IFI.

Exemple. Monsieur Dupont détient 50 % des titres de la société Dupont qui possède à la fois des immeubles et des titres d’une société Durand, elle-même propriétaire d’immeubles. L’actif de la société Dupont s’élève à 10 millions d’euros, dont 4 millions d’actifs immobiliers et 2 millions de titres de la société Durand. Au passif, les dettes sont de 5 millions d’euros.On suppose que le coefficient immobilier de la société Durand (valeur de l’immobilier imposable détenu par la société Durand / valeur de l’actif total de la société Durand) est de 0,9. Valeur des titres Dupont détenus par le redevable : 50 % x (10 M € 5 M €) = 2,5 M € Coefficient immobilier de la société Dupont : (4 M € + (2 M € x 0,9)) /10 M €=0,58 Valeur imposable des titres de la société Dupont détenus par monsieur Dupont : 2,5 M € x 0,58= 1,45 M €

Des contrats d’assurance vie taxables

En principe les contrats d’assurance vie ne sont pas imposables. Vous devez cependant déclarer les contrats rachetables exprimés en unités de compte pour la fraction de leur valeur de rachat au 1er janvier de l’année d’imposition représentative des actifs immobiliers. Cette valeur est communiquée chaque début d’année par l’assureur. Les contrats non rachetables, même ceux comportant une part de biens immobiliers, ne sont pas taxables à l’IFI. Il s’agit : des assurances temporaires en cas de décès ; des assurances de capitaux de survie et de rente survie ; des assurances en cas de vie sans contre-assurance ; des rentes viagères différées sans contre-assurance. Il faut y ajouter les contrats Madelin, les plans d’épargne retraite populaire (Perp) et les plans d’épargne retraite d’entreprise (Pere).

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La non-imposition des immeubles considérés comme des biens professionnels

Les biens professionnels sont exclus de l’assiette de l’IFI. Sont concernés les immeubles dépendant d’une exploitation individuelle et les immeubles affectés à l’activité d’une société dans laquelle vous exercez une fonction dirigeante.

Pour les premiers, la profession doit être exercée par le propriétaire des biens ou son conjoint. Elle doit constituer l’essentiel de ses activités économiques et les biens immobiliers doivent être nécessaires à l’exercice de la profession. Pour les immeubles affectés à l’activité d’une société, le redevable de l’IFI doit être associé s’il s’agit d’une société de personnes et dirigeant dans le cas d’une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés. Pour les SARL et sociétés anonymes, un seuil de participation minimale de 25 % est requis.

Les biens grevés d’un droit d’usufruit, d’habitation et d’usage

Les actifs immobiliers sur lesquels vous disposez d’un droit d’usufruit, d’habitation ou d’usage sont compris dans votre patrimoine taxable pour leur valeur en pleine propriété, aucun abattement n’étant applicable au titre du démembrement. Bien entendu, vous n’êtes imposable que sur la fraction de la pleine propriété correspondant au droit dont vous disposez. Ainsi, si vous n’avez hérité que de l’usufruit du quart d’un immeuble, vous ne déclarez que le quart de la pleine propriété.

Dans certains cas, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits, déterminés en fonction de l’âge de l’usufruitier selon le barème prévu à l’article 669 du Code général des impôts. Il s’agit des démembrements de propriété résultant de certaines dispositions du Code civil concernant les droits du conjoint survivant. Il y a ainsi lieu à imposition séparée de l’usufruit et de la nue-propriété pour les démembrements résultant des articles du Code civil : 757, ou 767 dans sa rédaction applicable aux successions ouvertes avant le 1er juillet 2002 (usufruit légal du conjoint survivant) ; 1094, dans sa rédaction applicable aux successions ouvertes avant le 1er janvier 2007 (usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la partie réservataire en nue-propriété, en l’absence de descendants) ; 1098 (usufruit forcé du second conjoint en présence d’enfants d’un premier lit).

En revanche, si le démembrement trouve son origine dans l’application de l’article 1094-1 du Code civil (donations entre époux en présence de descendants), l’usufruitier doit déclarer la pleine propriété.

Des actifs agricoles partiellement exonérés

Sous certaines conditions, les biens ruraux sont partiellement exonérés d’IFI. Les bois et forêts sont exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur si leur propriétaire s’engage à appliquer une garantie de gestion durable pendant trente ans, fournit un certificat du directeur départemental des territoires et un bilan de mise en oeuvre du document de gestion durable.

Les terres agricoles sont exonérées lorsqu’elles sont louées pour une durée minimale de dix-huit ans par bail rural à long terme ou par bail cessible. L’exonération est de 75 % à concurrence d’une valeur n’excédant pas 101 897 euros et de 50 % au-delà de cette limite.

IFI et déduction du passif

Des dettes qui ne sont pas toutes déductibles

Les dettes que vous contractez sont déduites de votre actif imposable lorsqu’elles existent au 1er janvier de l’année d’imposition. Seules sont déductibles les dettes afférentes à des actifs imposables, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable (cas des biens ruraux partiellement exonérés). La loi énumère les dettes admises en déduction. Il doit s’agir de celles qui ont été contractées pour le financement de l’acquisition des immeubles ou des titres ou pour le financement des travaux. Sont également déductibles les impôts dus à raison des propriétés, autres que ceux incombant à l’occupant, dont le fait générateur se situe au plus tard au 1er janvier de l’année d’imposition et qui restent à payer à cette date. Les dépenses de travaux s’entendent des frais de réparation, d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. En cas de location, les dépenses de réparation et d’entretien visées sont celles qui sont effectivement supportées par le propriétaire.

Sont ainsi déductibles : les emprunts bancaires ; les sommes restant dues aux prestataires de services ou aux entrepreneurs de travaux ; le capital constitutif de la rente viagère en cas d’acquisition moyennant le paiement d’une rente ; les taxes foncières ; la taxe sur les logements vacants ou sur les bureaux en Ile-de-France ; les droits de mutation en instance de paiement au 1er janvier 2019. Ne sont pas admis en déduction : la taxe d’habitation ; l’impôt sur le revenu ; les prélèvements sociaux grevant le revenu foncier du bailleur.

L’IFI est lui-même à retrancher de sa propre base de calcul. Pour se faire, il convient de déterminer l’IFI dû sur le montant net du patrimoine, sans tenir compte de l’impôt lui-même, puis d’ajouter le montant ainsi obtenu au passif déductible et d’effectuer un nouveau calcul de l’impôt pour connaître l’IFI réellement à payer.

Des plafonds de déduction pour les patrimoines importants

Lorsque la valeur de votre patrimoine brut taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que les dettes excèdent 60 % de cette valeur, la part de ces dernières dépassant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 %Ce plafonnement ne s’applique cependant pas si vous pouvez justifier que vos dettes n’ont pas été contractées dans un but principalement fiscal.

Exemple. Monsieur Antoine est propriétaire de biens immobiliers imposables à l’IFI d’une valeur brute de 8 millions d’euros. Il a contracté des dettes pour leur achat d’un montant de 5 millions d’euros, représentant donc plus de 60 % de la valeur des biens (4,8 millions d’euros). L’excédent de 200 000 euros n’est déductible qu’à hauteur de 50 %, soit 100 000 euros. La somme des dettes déductibles se trouve limitée à 4,9 millions d’euros.

Une réduction d’impôt pour les dons

En cas de dons au profit d’organismes d’intérêt général, vous bénéficiez d’une réduction d’IFI égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 euros. Le champ d’application des organismes bénéficiaires de vos dons et donnant droit à l’avantage fiscal est plus restreint qu’en matière d’impôt sur le revenu. Il convient de verser au profit : des établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ; des fondations reconnues d’utilité publique (et non, comme pour l’IR, des associations) ; des entreprises, ateliers et chantiers d’insertion ; des entreprises adaptées, des groupements d’employeurs pour l’insertion et la qualification ; de l’Agence nationale pour la recherche ; des fondations universitaires et partenariales ; des associations d’utilité publique ayant pour objet le financement et l’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises.

Les dons pris en compte sont ceux effectués entre la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédente (mai-juin 2018) et la date de dépôt de la déclaration de l’année d’imposition (mai-juin 2019).

Un IFI plafonné

Le plafonnement évite que le total formé par l’IFI, l’impôt sur le revenu (prélèvements libératoires inclus) et les contributions sociales d’une année n’excède 75 % des revenus de l’année précédente. En cas d’excédent, celui-ci vient diminuer l’IFI à payer. Le calcul est particulièrement complexe car il faut déterminer les revenus et les impôts .

Exemple. M. Dupont est célibataire et sans enfant à charge. Son actif net imposable à l’IFI (IFI théorique déduit) s’élève à 8 millions d’euros. En 2018, il a perçu des revenus fonciers nets de 80 000 euros. Il n’a pas de revenus exonérés. Ses impôts sont constitués d’un IFI arrondi à 73 190 euros, d’un impôt sur le revenu de 19 000 euros et d’une CSG de 12 400 euros. Total des impôts à prendre en compte : 73 190 + 19 000 + 12 400 = 104 590 € Plafond (75 % des revenus) : 80 000 x 75 % = 60 000 €. Montant de la réduction d’IFI : 104 590 60 000 = 44 590 €. IFI exigible après plafonnement : 73 190 44 590 = 28 600 €

Côté revenus, il faut prendre en compte : les revenus mondiaux (plus-values incluses), nets de frais professionnels, de l’année précédente après déduction des déficits catégoriels imposés en France ou à l’étranger (déficit foncier, BIC…) ; les revenus exonérés d’impôt sur le revenu ; les produits soumis à un prélèvement libératoire encaissés au cours de la même année en France et hors de France.

Côté impôt, il faut additionner : l’IFI ; les impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente, c’est-à-dire l’impôt sur le revenu au taux progressif ou au taux forfaitaire ; les prélèvements sociaux ; la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus ; les prélèvements libératoires de l’IR.

Déclaration et paiement de l’IFI

Les obligations déclaratives du contribuable

Vous devez faire figurer le détail et l’estimation des biens composant votre patrimoine, ainsi que les dettes déductibles sur une déclaration spécifique annexée à la déclaration d’ensemble des revenus no 2042Ensuite, il vous appartient de reporter le montant de la valeur brute et de la valeur nette taxable de vos actifs sur la déclaration d’ensemble. Tout redevable de l’IFI devant le déclarer en même temps que ses revenus, cela implique qu’en cas de déclaration des revenus en ligne, il faut aussi déclarer son IFI sur Impots.gouv.fr. Or tout contribuable doté d’un accès à Internet à son domicile est tenu de remplir sa déclaration de revenus en ligne via ce site. Il est cependant possible de déclarer ses revenus et son IFI sur une déclaration papier, sous conditions (personnes estimant ne pas être en mesure de déclarer en ligne). Le formulaire à utiliser est le 2042 IFI. Une déclaration 2042-IFI-K (Cerfa 15798*01) préremplie est adressée aux contribuables ayant déjà acquitté un impôt sur la fortune (non disponible sur Impots.gouv.fr).

Les personnes n’ayant pas reçu de déclaration d’IFI peuvent télécharger les imprimés sur Impots.gouv.fr grâce à la barre de recherche de formulaires. Il suffit d’y saisir la requête « Formulaire 2042-IFI » ou « Notice 2042 IFI » pour trouver le ou les imprimés recherchés au format PDF. Les contribuables peuvent également les obtenir dans les centres des finances publiques.

Il existe plusieurs formulaires 2042 IFI (ainsi que les notices d’aide à la déclaration associées). Cliquer sur les liens pour télécharger :

  • formulaire 2042 IFI (Cerfa 15798*01) : déclaration d’IFI vierge ;
  • notice 2042-IFI-NOT (Cerfa 52210#01) :
  • notice d’aide à la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière 2019 ;
  • notice 2042-Not-BOIS (Cerfa 52213#01) : notice de modèle d’engagement pour les propriétaires de bois et forêts
  • formulaires 2042-IFI-SK et 2042-IFI-COV (Cerfa 15864*01) : déclaration à utiliser par les non-résidents n’ayant pas de revenus imposables en France et par les enfants majeurs rattachés au foyer fiscal de leurs parents et ne déposant pas de déclaration de revenus.

La date limite de dépôt, dépend du mode déclaratif de vos revenus (papier ou en ligne) et de votre département de domicile (dates différentes selon les zones). Vous pouvez consulter les dates de dépôt des déclarations sur le site Impôts.gouv.fr, dans la rubrique Documentation en bas de la page d’accueil. La documentation fiscale sur l’IFI est accessible en tapant Bofi p-IFI dans les moteurs de recherche.

En fonction du lieu de résidence du redevable, l’adresse d’envoi de la déclaration d’IFI papier (avec ou sans déclaration de revenus selon les cas) peut varier. Les différentes adresses sont les suivantes :

Résident en France : pli à déposer ou renvoyer au centre des fi nances publiques mentionné sur la feuille d’impôt 2042 K ou l’imprimé 2042-IFI-COV lorsque les formulaires sont préremplis.

Résident à Monaco : Service des impôts des particuliers de Menton, 7, rue Victor-Hugo, 06507 Menton Cedex.

Résident à l’étranger : Service des impôts des particuliers non-résidents, 10, rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le- Grand Cedex.

Paiement de l’IFI

L’IFI est, comme l’impôt sur le revenu, recouvré par voie de rôle envoyé au redevable en août. Il fait l’objet d’un avis distinct de celui de l’impôt sur le revenu et doit être payé au plus tard le 15 septembre. L’IFI doit obligatoirement être payé par télérèglement (prélèvement, télépaiement) si son montant excède 300 euros. En deçà, tout mode de paiement est accepté notamment numéraire et chèque.

Au-delà de 10 000 euros, l’IFI peut, sur agrément du fisc, être réglé par remise : d’oeuvres d’art ; de livres ; d’objets de collection ; de documents de hautes valeur artistique ou historique ; d’immeubles situés dans les zones d’intervention du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres. Le redevable doit déposer, au service des impôts compétent pour recevoir le paiement, une offre indiquant la nature et la valeur de chacun des biens qu’il envisage de remettre à l’Etat.

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