IFI: pourquoi les dettes de la résidence principale ne sont déductibles qu’en partie

Pour un redressement, au titre de l’IFI, le contrôleur refuse de déduire la totalité de l’emprunt contracté pour acheter une résidence principale. Voici pourquoi.

Avec l'IFI, les dettes afférentes à la résidence principale (emprunt, taxe foncière à l’exclusion de la taxe d’habitation) sont déductibles dans la limite de sa valeur imposable, soit 70 %. Crédit: iStock.

Sous l’empire de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le redevable était autorisé à déduire la totalité de l’emprunt, sans limitation. Avec l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la règle est moins favorable.

En effet, les dettes afférentes à la résidence principale (emprunt, taxe foncière à l’exclusion de la taxe d’habitation) sont déductibles dans la limite de sa valeur imposable, soit 70 % puisqu’elle bénéficie d’un abattement de 30 %.

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C’est la raison pour laquelle vous ne pouvez déduire que 70 % des sommes restant dues au 1er janvier de l’année d’imposition au titre d’un prêt classique.

Des calculs complexes avec un prêt in fine

Les choses se compliquent si vous avez contracté un prêt in fine (vous ne payez chaque mois que des intérêts, dont le montant est constant pendant toute la durée du crédit, le capital étant remboursé en une seule fois à l’échéance).

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Sous le régime de l’ISF, vous déduisiez la totalité des sommes exigibles au 1er janvier jusqu’au remboursement à terme. Désormais, la déduction est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu. Elle se calcule selon la formule : montant total de l’emprunt – (montant total de l’emprunt x nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt/ nombre d’années total de l’emprunt).

Si vous avez, par exemple, acheté votre habitation principale avec un prêt in fine en 2014 d’une durée de dix ans et d’un montant de 500 000 euros, vous avez déduit ces 500 000 euros pour l’ISF exigible jusqu’en 2017. En revanche, la dette déductible de l’IFI 2018 s’élevait à 300 000 euros (500 000 euros – 500 000 euros x 4/10). Pour 2019, elle ne sera plus que de 250 000 euros (500 000 euros – 500 000 euros x 5/10).

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