Dans une opération de défiscalisation immobilière, le conseiller en gestion de patrimoine doit des conseils et avertissements, notamment sur le risque de non-réalisation.

Le risque de faillite du promoteur, en particulier, ne peut pas être considéré comme « connu de tous » ou évident, a jugé la Cour de cassation (Cass. Civ 1, 10.10.2019, U 18-21.594). Un investisseur, qui avait acheté un lot dans une résidence à construire, reprochait à son conseiller en gestion de ne pas avoir envisagé la perte de l’investissement par la faillite d’un intervenant, ce qui lui aurait peut-être permis de renoncer.

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La Cour a jugé comme lui que cet aléa n’était pas évidemment « inhérent à un tel programme d’investissement », comme disait le conseiller. Elle a souligné que ce dernier avait de plus exclu tout risque en présentant une « proposition totalement sécurisée » et en mentionnant une date de fin de chantier.

Un minimum de connaissances doit être acquis

La mise en garde était due, ont conclu les juges, même si le conseiller n’avait aucune raison de douter de la fiabilité du projet. Et l’argument selon lequel la remise d’une documentation commerciale aurait été une information suffisante a été écarté.

En juin 2015 cependant, la Cour avait jugé qu’un minimum de connaissances devait être acquis. Tout investisseur doit savoir qu’il existe un risque de défaillance des intervenants économiques et ne peut pas reprocher au conseiller un manque d’information sur ce point, avait-elle jugé.

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En revanche, a ajouté la Cour, le notaire n’est pas responsable de l’absence de mise en garde concernant aussi bien la solvabilité des intervenants que l’opportunité économique de l’opération. Il n’a pas à informer l’acquéreur sur le risque d’échec du projet s’il n’a pas de raisons de le soupçonner au jour de la signature.

Rédaction Mieux Vivre avec AFP

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