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Défiscalisation immobilière : 5 solutions à retenir selon vos objectifs

Pinel outre-mer, déficit foncier, dispositif Cosse, démembrement de propriété ou SCPI fiscales… Le point sur ces outils pertinents de défiscalisation immobilière.

Fiscalité des SCPI et des OPCI

Si le Pinel truste une bonne part de l’épargne des contribuables, ces derniers ne doivent pas oublier que d’autres schémas de défiscalisation immobilière leur sont accessibles. Ils permettent d’amplifier le gain d’impôt. Vous avez le choix entre le secteur locatif social ou le Pinel outre mer, l’achat classique d’un bien à rénover dégageant un déficit foncier, la location Cosse donnant droit à des abattements sur vos loyers ou l’achat de la nue-propriété d’un bien qui échappera à l’IFI. Sans oublier les SCPI de défiscalisation qui permettent de panacher vos placements.

L’Outre-mer, pour amplifier l’effet Pinel

Investir outre-mer est souvent présenté comme un véritable eldorado fiscal tant l’avantage est important. C’est surtout vrai pour le Girardin industriel qui consiste à aider les entreprises locales. Dans l’immobilier, l’économie d’impôt est moindre mais reste non négligeable. Vous pouvez investir dans le Girardin locatif social. Il faut acheter un logement neuf ou de plus de vingt ans à réhabiliter, situé à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy ou dans les îles Wallis-et-Futuna. Le bien doit ensuite être donné en location pour une durée d’au moins cinq ans à un organisme de logement social, qui le sous-louera nu ou meublé à un particulier au titre de sa résidence principale tout en respectant un loyer plafonné. Au terme des cinq ans, vous devrez céder votre bien à l’organisme de logement social ou à la personne qu’il désigne selon un prix fixé à l’avance lors de la signature de votre bail. En contrepartie, vous aurez droit à une réduction d’impôt égale à 50% du prix d’achat, plafonnée à 2 538 euros par mètre carré.

Contrairement à d’autres régimes, elle n’est pas lissée dans le temps et s’applique uniquement l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, le solde éventuel étant reportable sur les cinq années suivantes. Ce placement est assez risqué et ne vous assure aucune plus-value à la revente.

Le Pinel outre-mer moins risqué que le Girardin locatif social

C’est pourquoi, il est préférable de vous tourner vers le Pinel-Denormandie outre-mer. Ce dispositif fonctionne comme le Pinel en Métropole. Vous louez au départ pendant six ou neuf ans avec possible prolongement de six ou trois ans. Vous devrez respecter des plafonds de loyer mensuel de 10,48 euros par mètre carré dans les départements d’outre-mer (DOM) et à Saint-Martin, Saint Barthélémy et Saint-Pierre-et-Miquelon; et de 12,81 euros en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Wallis-et-Futuna. Les ressources de vos locataires ne devront pas dépasser certains montants, par
exemple 55 077 euros pour un couple avec deux enfants dans les DOM et 60 180 euros à Tahiti. Vous aurez droit à une réduction d’impôt supérieure à celle de la Métropole, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. Elle est en effet de 23% pour six ans, de 29% pour neuf ans et atteint 32% pour douze ans. Ainsi, en louant douze ans, vous réduirez votre impôt sur le revenu de 96 000 euros, contre 63 000 euros en Métropole. Mais là encore,la carotte fiscale ne doit pas vous aveugler. Pour des raisons climatiques, les immeubles se dégradent plus vite outre-mer et les travaux viendront obérer vos loyers. De plus, le marché immobilier est plus restreint et rien ne garantit une revente avec plus-value.

Le déficit foncier, pour louer sans trop de contraintes

Si le respect de longs engagements de location sous conditions de réalisation de travaux spécifiques, de limites de loyers et de ressources du preneur vous effraie, mieux vaut rester dans un schéma classique d’investissement locatif. C’est celui qui consiste à acheter un appartement ou une maison nécessitant des travaux de modernisation avant la mise en location. Ils sont déductibles des loyers à venir et du revenu global à condition de trouver un occupant dans la foulée de leur achèvement. Au niveau de votre déclaration de revenus, vous appliquerez alors les règles du déficit foncier. Dans un premier temps, vous déduirez vos intérêts d’emprunt sur vos loyers car ils ne sont imputables que sur eux. Ensuite, vous ferez de même pour vos factures de travaux. Si ces dernières contribuent à créer un déficit, il viendra en diminution de votre revenu global dans la limite de 10 700 euros. Si ce déficit est supérieur à ce montant, il sera reporté, ainsi que vos intérêts d’emprunt, sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Avec ce mécanisme assez compliqué, vous pourrez réduire votre revenu global imposable et, par la suite, diminuer ou neutraliser vos loyers taxables.

Prenons un exemple. Vos revenus 2020 sont de 50 000 euros, dont 2 000 euros de loyers. Vous avez réalisé 19 000 euros de travaux pour louer votre bien acheté sans emprunt et loué pendant les quatre derniers mois de l’année, et vous avez supporté 1 000 euros de charges courantes. Une fois imputé ces dernières et le coût des travaux à concurrence d’un total de 2 000 euros sur les loyers, votre déficit foncier est de 18 000 euros. Vous ne pourrez en déduire que 10700 euros sur votre revenu global de l’année. Votre revenu taxable sera de 37 300 euros (50 000 euros-2 000 euros- 10 700 euros). Si vous êtes célibataire, votre impôt sera de 4 350 euros, alors que sans investissement immobilier et revenu locatif de 2 000 euros, vous auriez versé au fisc 7 608 euros pour un revenu imposable de 48 000 euros. En 2021, votre loyer sera de 6 000 euros pour l’année, mais il ne sera pas taxé puisqu’il vous reste 7 300 euros à déduire (18 000 euros- 10 700 euros), sans compter les nouvelles charges supportées sur l’année. En 2022, il vous restera 1 300 euros à imputer sur votre revenu foncier. Une contrainte vous est toutefois imposée. L’imputation du déficit foncier sur votre revenu global n’est acquise que si vous maintenez la location de votre bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au cours de laquelle vous l’avez pratiquée. Si elle a été effectuée au titre de 2021, vous devrez donc louer jusqu’en 2024.

Le Cosse, pour réduire ses loyers taxables

Le dispositif Cosse est peu connu des propriétaires-bailleurs. Il leur permet pourtant de bénéficier d’une déduction spécifique importante sur leurs loyers imposables. Il suffit d’être propriétaire d’un bien ou d’acheter un logement neuf ou ancien présentant un certain niveau de performance énergétique, et de le louer nu à un locataire qui y établira sa résidence principale. Votre logement doit être situé dans les zones A bis, A, B1 et B2 retenues pour le Pinel. L’investissement est également possible en zone C, mais le bien devra alors être confié à une agence immobilière à vocation sociale qui interviendra en tant que gestionnaire en vue d’une location dite solidaire, spécificité qui est autorisée mais non obligatoire dans les autres zones. Le bien devra être donné en location, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dans le secteur intermédiaire, social ou très social. La convention à remplir est téléchargeable sur Anah.fr.

Des locataires aux revenus moyens ou peu élevés

En la signant, vous vous engagez à louer pendant six ans (neuf ans si vous avez effectué des travaux subventionnés par cet organisme). Pendant toute la durée de la convention, les loyers et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds. A cet égard, les termes « intermédiaire, social, très social et solidaire » ne doivent pas vous inquiéter. Les preneurs de vos biens ne sont pas des personnes sans ressources, ces particuliers ayant des revenus réguliers moyens ou peu élevés. Ainsi, dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire, les plafonds de loyer et de ressources sont identiques à ceux du Pinel. Dans le secteur social, les loyers varient entre 7,20 euros et 12,19 euros le mètre carré selon la zone, et dans le très social, entre 5,59 euros et 9,49 euros. Sachez cependant que l’Anah, pour la conclusion de la convention, est en droit de vous imposer des loyers inférieurs si elle le juge nécessaire.

En contrepartie de ces contraintes, une déduction spécifique est appliquée sur vos loyers bruts et s’ajoute aux frais et charges déductibles dans les conditions de droit commun. Dans le cadre d’une location solidaire, l’abattement est de 85%. Pour les autres types de locations, il varie en fonction des zones. Dans le secteur intermédiaire, il est de 30% en zone A bis, Aet B1 et de 15% en zone B2, la zone C n’étant pas éligible à cette catégorie. Dans le secteur social, il est de 70% dans les trois premières zones et de 50% en zone B2 et zone C. Ces déductions s’appliquent pendant toute la durée de la convention. A l’échéance, elles continuent à jouer jusqu’à la date fixée pour le renouvellement du bail et tant que le même locataire reste en place. Avec ces abattements et les charges courantes, on peut arriver à neutraliser les loyers qui ne seront donc pas imposés. Dernier atout du Cosse, vous pouvez acheter un bien à rénover et bénéficier du Malraux puis ensuite le louer en Cosse. Un double avantage fiscal réservé aux plus imposés et pour lequel certaines villes, comme Roubaix, ont mis en place un service d’accompagnement.

L’achat en nue-propriété, un moyen d’échapper à l’IFI

L’impôt sur le revenu n’est pas la seule ponction que le contribuable souhaite diminuer. Il y a aussi l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si l’achat destiné à la location permet de diminuer la valeur imposable de 10 à 20% selon que la location est consentie nue ou meublée, l’acquisition de la nue-propriété d’un appartement ou d’une maison est le seul moyen de faire sortir du patrimoine privé un bien qui serait normalement taxé. L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien moyennant un prix de 50 à 60% de sa valeur totale en pleine propriété. Un usufruit temporaire, de douze à vingt ans selon les programmes commercialisés, est établi au profit d’un bailleur institutionnel ou d’une société de gestion. Pendant toute la durée de l’usufruit, ces derniers vont louer le bien et en percevoir les loyers, gérer les vacances et les impayés.

Au terme du démembrement, vous récupérerez automatiquement et sans taxation la pleine propriété. Un appartement d’une valeur de 500 000 euros vous aura ainsi coûté de 250 000 à 300 000 euros. Vous pourrez en faire ce que bon vous semble: l’occuper, le louer ou le vendre. En outre, vous n’êtes pas tenu de conserver la nue-propriété pendant la période du démembrement temporaire. Vous pouvez la revendre à tout moment à un tiers désireux lui aussi de diminuer son IFI. L’usufruitier paiera les impôts locaux et votre bien échappera à l’IFI puisque seuls les particuliers usufruitiers sont tenus de déclarer et de payer cet impôt sur la valeur en pleine propriété de leurs actifs. L’économie n’est pas négligeable. Sur vingt ans, un redevable se trouvant dans la tranche marginale d’imposition à 1% (fortune comprise entre 2 570 000 et 5 000 000 d’euros) économise les 100 000 euros d’IFI qu’il aurait payés s’il avait acheté comptant le bien de 500 000 euros en pleine propriété. Il est même possible d’échapper à l’IFI quand on se trouve de peu dans la première tranche de l’impôt (à partir de 1 300 000 euros). Cet achat présente un autre avantage au regard de l’impôt sur le revenu de l’investisseur qui perçoit, par ailleurs, des loyers. Même s’il n’a pas de revenus à déclarer à raison de l’immeuble dont la propriété est démembrée, le nu-propriétaire est autorisé à déduire des revenus fonciers provenant de ses autres biens détenus en pleine propriété les charges qu’il a supportées. Mieux : à défaut de tels revenus ou s’ils sont insuffisants, il peut constater un déficit foncier. Ainsi, en achetant la nue-propriété d’un bien, un contribuable peut diminuer l’assiette de son IFI et le montant de son revenu taxable.

Les SCPI fiscales, à utiliser en appoint

Les banques ayant durci récemment les conditions d’accès au crédit,imposant quasi systématiquement aux candidats à l’investissement locatif de respecter la règle du taux d’effort maximal de 33% des revenus, il est très compliqué pour de nombreux profils de recourir à l’effet de levier de la dette pour financer un projet de défiscalisation immobilière. Même les hauts revenus sont concernés. Heureusement, il existe un véhicule flexible, par ailleurs adapté aux petits budgets : la société civile de placement immobilier (SCPI) fiscale. Ce produit est accessible avec une mise de départ faible, de 5 000 ou 10 000 euros généralement. Autre atout : en acquérant et en gérant un nombre significatif de logements, localisés dans des villes et régions variées, ce support permet aux porteurs de parts de ne pas mettre tous leurs œufs dans le même panier. Plutôt que de devenir propriétaire d’un logement en direct, synonyme de contraintes de gestion et de risques spécifiques (impayés, vacance locative, aléas sur les prix de cession à l’arrivée), on achète avec d’autres associés un portefeuille de biens résidentiels. En pratique, le patrimoine de la SCPI est constitué, loué, administré et revendu par la société de gestion, laquelle se chargera aussi le cas échéant des travaux, notamment lorsque ceux-ci génèrent un avantage fiscal.

Attention, contrairement à la SCPI de rendement, la SCPI fiscale est toujours à capital fixe. En clair, vous y souscrivez dans les premiers mois qui suivent sa création en vous engageant sur une durée longue, jusqu’à dix huit ans dans certains cas. En contrepartie, vous profitez de la réduction/déduction d’impôt attachée au dispositif fiscal (Pinel-Denormandie, déficit foncier, Malraux, monuments historiques…) selon la catégorie de la SCPI. Le rendement sera en général assez faible (de 2 à 3% par an en régime de croisière, net de frais de gestion) et rogné potentiellement par la fiscalité sur les revenus fonciers à hauteur de la tranche marginale d’imposition
à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux. Quant aux perspectives de plus-values, elles sont très hypothétiques, les prix d’achat des biens étant supérieurs à ceux des logements équivalents dans l’ancien. « Quand on investit dans une SCPI fiscale, il faut être regardant sur la qualité des biens ciblés et surtout des emplacements choisis », précise Raphaël Oziel, fondateur de la plateforme spécialisée La Boutique des Placements. ●