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Taxe foncière : cette mauvaise surprise qui attend certains propriétaires

Des propriétaires devraient voir leur taxe foncière augmenter avec la réforme des valeurs locatives cadastrales, actée dans la loi de finances 2020, qui devrait s’appliquer en 2026.

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Crédits: iStock.

La réforme des valeurs locatives cadastrales n’est pas encore en vigueur, elle devrait s’appliquer en 2026, actée dans la loi de finances 2020. Mais les propriétaires doivent d’ores et déjà s’attendre à des changements dans leur facture, comme le confirme une étude de l’Institut des politiques publiques (IPP). L’organisme a étudié la révision des valeurs locatives dans vingt des plus grandes agglomérations françaises, hors Paris. L’IPP a utilisé des données récentes du marché de l’immobilier pour estimer la valeur locative révisée de chaque logement et la comparer avec la valeur locative actuellement utilisée pour calculer les impôts locaux. Le rapport établit que certains propriétaires connaîtront une hausse significative de la taxe foncière, notamment les plus aisés dont la valeur locative est sous-évaluée, au profit des plus modestes, dont les logements sont surévalués.

Pour rappel, les valeurs locatives cadastrales servent de base fiscale au calcul de la taxe foncière, mais aussi de la taxe d’habitation (progressivement supprimée pour tous les propriétaires de résidence principale d’ici à 2023) et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. S’y ajoutent les taux fixés par les élus locaux. Or, ces valeurs locatives cadastrales sont issues d’une évaluation du marché locatif datant de 1970, qui n’ont pas été révisées depuis et n’ont donc pas suivi l’évolution des marchés locatifs locaux. Ainsi, « les logements des quartiers valorisés par le marché d’il y a 50 ans sont donc actuellement sous-imposés », explique l’IPP dans sa synthèse, « contrairement aux logements situés dans des zones dans lesquelles les loyers ont relativement baissé depuis 1970 ». C’est la raison pour laquelle la loi de finances 2020 prévoit de réviser complètement ces valeurs locatives, à partir des loyers du marché en 2023, pour appliquer une nouvelle valeur locative en 2026.

Hausse de 15% de la valeur locative des logements construits avant 1950

L’étude de l’IPP montre que la date de construction du logement joue un rôle important. En effet, les logements construits avant 1950 devraient voir leur valeur locative augmenter de plus de 15% en 2026 et de plus de 20% pour les logements datant d’avant 1920. C’est « principalement la conséquence d’améliorations de la qualité des logements les plus anciens par rapport aux autres », écrit l’institut, notamment avec l’installation du confort moderne (eau courante, électricité) et plus tard, d’équipements plus sophistiqués (chauffage central, salle de bain…). Ceux construits dans les années 1960 et 1970, en revanche, connaîtront une baisse de la valeur locative de 16% en moyenne. En effet, leur valeur locative est surestimée.

De plus, la situation géographique des logements impacte aussi la valeur locative, au sein même de la commune. Les centres-villes se sont gentrifiés, contrairement aux secteurs périphériques. Il y aurait donc en 2026 une hausse des valeurs locatives dans les quartiers centraux, à Toulouse, Bordeaux et Montpellier par exemple, et une baisse dans la périphérie de certaines villes, selon l’étude.

Taille des logements

Enfin, la taille des logements est aussi un facteur important de la révision de ces valeurs locatives. Les plus grands sont sous-valorisés actuellement, alors qu’avec la révision prévue dans la réforme, leur valeur locative augmentera de 8% environ pour les logements de plus de 100 mètres carrés, et de 5% environ pour les surfaces entre 91 et 100 mètres carrés. Les plus petites surfaces vont connaître à l’inverse une chute de leur valeur locative, de 10% environ pour les logements de 41 à 50 mètres carrés et de 15% pour les moins de 40 mètres carrés.