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La fiscalité des terres agricoles

Le retour à la campagne s’apparente à un mouvement de fond et nombreux sont ceux qui veulent investir dans la terre. Focus sur la fiscalité qui s’y applique.

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Crédit: iStock.

Le Code général des impôts se montre généreux à l’égard de ceux qui détiennent ou/et exploitent des terres agricoles. Le fisc ne fait aucune distinction entre surfaces céréalières ou maraichères, entre prairies et alpages, entre vignobles de grands crus ou de consommation courante. Pour toutes les terres agricoles, le régime est le même. A l’achat, il n’y a pas d’avantages particuliers. L’acquéreur paie des droits de mutation au taux de 5,80 % sur le prix figurant dans l’acte notarié, majorés des honoraires du notaire soit un total de 7 à 8 %. Un taux réduit de 0,715 % est cependant applicable sur la fraction du prix n’excédant pas 99 000 euros si vous achetez en vous engageant à donner à bail à long terme à un jeune agriculteur bénéficiant d’une aide à l’installation ou si vous exploitez directement en ayant ce statut.

Le régime de taxation de vos revenus va dépendre de votre condition. Si vous louez, vous serez, comme tout bailleur, taxé au titre des revenus fonciers. Les recettes taxables sont déterminées de la même façon que pour une propriété urbaine. Vous déduisez donc les dépenses d’amélioration supportées ou celles engagées pour la reconstruction ou la mise aux normes d’un bâtiment d’exploitation ainsi que vos charges courantes qui, pour des terres, sont souvent très faibles. Par exemple la taxe foncière sur le non bâti est peu élevée et en plus le preneur en paie 20 % au minimum, le bail pouvant fixer sa contribution jusqu’à 99 %. Si vos fermages ne dépassent pas 15 000 euros, vous avez le choix entre le régime microfoncier et le régime réel d’imposition.

Un régime différent selon le statut

Si vous exploitez vos terres et vos vignobles, en direct ou par le biais d’une société (GFA, GFV, SCEA, GAEC, EARL), vous relevez alors du régime des bénéfices agricoles. C’est un système complexe mais favorable aux contribuables qui propose, selon le montant des recettes d’exploitation, trois régimes : le micro-BA, le réel simplifié et le réel normal. A vos recettes agricoles proprement dites, vous devrez ajouter vos ressources accessoires comme les droits de chasse ou de pêche, les redevances tréfoncières ou les droits d’entrée de visites touristiques de votre exploitation. Les gains résultant de la tenue d’un gîte rural sont en revanche normalement considérés comme des revenus commerciaux soumis aux bénéfices industriels et commerciaux mais, sous certaines conditions de montant et de pourcentage dans vos recettes totales, ils sont rattachables aux bénéfices agricoles.

C’est surtout en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de droits de donation et de succession que la détention de terres agricoles et de vignobles présente un intérêt majeur. Là aussi, le régime applicable diffère selon que vous êtes propriétaire-bailleur ou exploitant.

Au regard de l’IFI, le redevable doit normalement déclarer ses terres pour une valeur de marché. S’il loue ses terres en direct ou par le biais d’un GFA ou d’un GFV dans les conditions prévues par plusieurs articles du Code rural (L416-1 à L416-9 et L418-1 à L418-5) pour une durée minimum de dix-huit ans, il bénéficie d’une exonération partielle à concurrence de 75 % de la valeur des terres lorsque celle-ci n’excède pas 101 897 euros et à concurrence de 50 % au-delà. Cette condition de location est facile à remplir car le bail imposé au propriétaire terrien pour prétendre à l’avantage fiscal est le plus courant dans le milieu agricole. Ainsi, si votre exploitation louée vaut 400 000 euros, vous ne déclarerez au titre de l’IFI que 174 526 euros (101 897 euros x 25 % + 298 103 x 50 %). Une exonération identique s’applique en cas de transmission par donation ou succession à la condition que les propriétaires restent propriétaires des biens ou titres de sociétés agricoles pendant cinq ans. La seule différence tient au fait que le seuil d’abattement de 75 % passe de 101 897 euros à 300 000 euros. Si l’on reprend notre exemple, le montant à déclarer sera de 125 000 euros. En supposant que la transmission est faite à un enfant ayant droit à un abattement de 100 000 euros, seule la somme de 25 000 euros sera imposée. Soit un montant de droits de 3 194 euros pour une valeur transmise de 400 000 euros.

Le pacte Dutreil pour les sociétés agricoles

Si vous êtes exploitant c’est encore plus favorable. Vos terres et bâtiments d’exploitation échappent totalement à l’IFI au titre des biens professionnels. Pour y prétendre, il suffit d’exercer la profession d’agriculteur ou de viticulteur à titre principal en direct ou par le biais d’une société agricole. Si vous avez plusieurs activités, l’agriculture doit occuper l’essentiel de votre temps et si ce critère est inopérant, elle doit être l’activité qui vous procure la plus grande part de vos revenus. L’administration est très attentive à ce que vous remplissiez bien cette condition. Mais elle ne vous demande pas de fournir vos diplômes d’enseignement agricole ou d’œnologie. Un particulier qui a réussi dans le Hightech peut très bien revendre son entreprise, acheter un vignoble et faire confiance à son maître de chais pour entretenir les ceps et concevoir le vin. S’il supervise toute l’activité et s’implique dans la gestion tout en gardant le pouvoir décisionnaire, il pourra prétendre à l’exonération au titre des biens professionnels.

Pour les droits de mutation à titre gratuit, vos héritiers n’échapperont pas à l’impôt mais limiteront fortement la facture. L’exploitation sera en effet exonérée pour les trois quarts de sa valeur si les légataires ou donataires s’engagent à conserver pendant quatre ans les biens reçus et que l’un d’entre eux poursuit l’exploitation pendant trois ans comme le faisait le donateur ou le défunt. S’il s’agit de titres de sociétés agricoles, c’est un peu plus compliqué car il faut respecter toutes les conditions posées par le régime dit du pacte Dutreil, ce qui suppose la signature d’un engagement collectif de deux ans, suivi d’un engagement de conservation individuelle des titres transmis pour quatre ans, l’un des associés devant exercer pendant trois ans son activité principale dans la société. Mais au prix de ces contraintes et de toute la paperasse qui l’accompagne à fournir à l’administration fiscale, vos héritiers feront de sérieuses économies d’impôt !