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Plus-values immobilières : le notaire engage aussi sa responsabilité

Un notaire qui a connaissance de la fausse déclaration de son client à l’occasion d’une cession immobilière commet une faute, laquelle est également condamnable.

frais de notaire
Crédit : iStock.

L’obligation de conseil du notaire, ce n’est pas que des mots. La Cour de cassation vient de le rappeler dans un récent arrêt. Un notaire qui a connaissance de la fausse déclaration fiscale de son client à l’occasion d’une vente immobilière, et laisse la vente se faire, peut se voir condamner, en vertu de l’ancien article 1382 du Code civil (devenu l’article 1240). Dans une récente affaire, un vendeur faisait valoir l’exonération de plus-values immobilières issue de l’article 150-U-II-1° du Code général des impôts, applicable lors de la cession de la résidence principale du cédant. Des dispositions qui excluent donc les biens qui ne constituent plus la résidence principale au jour de la vente.

Quels étaient les faits ? Ce particulier avait vendu à une SCI deux lots d’un ensemble immobilier en 2011. Dans l’acte authentique passé devant notaires, il était indiqué que le bien constituait la résidence principale du vendeur. Or celui-ci a fait l’objet d’un redressement fiscal trois ans plus tard, le fisc considérant que ce n’était pas le cas. Le vendeur s’est alors retourné contre les notaires, qui avaient mentionné que le bien vendu constituait sa résidence principale et que la cession était exonérée de l’impôt sur la plus-value.

Connaissance de la « fausseté de l’affirmation »

En appel, les juges ont considéré que le vendeur était à l’origine de son redressement fiscal, et qu’il ne lui était pas possible de l’imputer « à une faute des notaires qui n’ont pas de devoir de conseil absolu à leur charge, n’étant pas comptables du lieu d’établissement réel de leur cliente ». Il n’en est rien pour la Cour de cassation, qui invalide cette décision. Selon la Haute juridiction, « il résultait de ces constatations que les notaires avaient connaissance avant la vente de la fausseté de l’affirmation selon laquelle le bien constituait à cette date la résidence principale » de l’intéressée.

Cour de cassation, Chambre civile 1, 22 septembre 2021, 19-23.506.