IFI et impôts 2018: quels sont les biens immobiliers imposables ?

L’IFI touche les seuls actifs immobiliers du redevable qui en détient pour plus de 1,3 million d’euros. Entrent dans le champ d’application de l’IFI tous les immeubles bâtis quelle qu’en soit l’affectation (occupation à titre privé, location ou biens inoccupés), non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, bois et forêts) ou en construction, ainsi que tous les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, parts de sociétés civiles immobilières, SCI, ou de sociétés civiles de placement immobilier, SCPI).

Comme par le passé, c’est leur valeur au 1er janvier de l’année d’imposition qu’il convient de déclarer. Le contribuable doit procéder librement à leur évaluation en se livrant à des comparaisons avec des biens de même nature, vendus dans les mois précédant ce 1er janvier.

Les abattements et exonérations partielles ou totales qui existaient pour l’ISF sont maintenus. Ainsi, le contribuable peut toujours pratiquer un abattement de 30 % sur le prix de sa résidence principale. De même, pour les biens loués, un abattement, dont Bercy refuse toujours de fixer le montant, est admis.

Il peut varier de 10 % pour les biens loués meublés à 40 % pour les actifs encore sous le régime de la loi de 1948, et se situe plus généralement autour de 15 à 20 % pour ceux régis par la loi de 1989 (logements vides à usage d’habitation). Les biens ruraux loués par bail à long terme ou à bail cessible, et les parts de GFA (groupement foncier agricole) ont droit aux exonérations partielles de 75 % à concurrence de 101 897 euros et de 50 % au-delà. Tout comme les bois et forêts, et les parts de groupement forestiers exploité sous certaines conditions, à hauteur de 75 %.

Quant aux actifs immobiliers que le contribuable affecte à son activité professionnelle, rien ne change. Ils sont toujours considérés comme des outils de travail et sont par conséquent hors du champ d’application de l’IFI. Il en est ainsi pour les biens que le redevable détient en direct, mais également des participations dans des sociétés, le plus souvent des SCI, qui louent ou mettent leurs immeubles à la disposition de leur associé ou de la société dans laquelle ce dernier exerce son activité principale. L’ancien redevable de l’ISF, également taxable à l’IFI, ne sera donc pas perturbé.

IFI, ce qui change : des biens mobiliers totalement exonérés

C’est la grande révolution de ce nouvel impôt sur la fortune. Tous les biens mobiliers, absolument tous, au sens juridique le plus large du terme, sont exonérés. Comme pour l’ISF, les titres de sociétés des dirigeants d’entreprises échappent donc à l’IFI. Pareil pour les droits de la propriété littéraire et artistique, et les objets d’antiquité, d’art ou de collection. Mais avec l’IFI, l’exonération est bien plus large. Le contribuable n’a plus à déclarer ses comptes bancaires, ses livrets d’épargne, son plan d’épargne en actions (PEA), ses contrats d’assurance vie ou son compte-titres (parts, actions, Sicav, FCP…).

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De façon plus anecdotique, il n’a pas non plus à mentionner le prix d’argus de ses véhicules, de son mobilier courant et de sa vaisselle, ni à reprendre la valeur d’assurance des bijoux qu’il détient. Tout semble donc fort clair. Mais c’est loin d’être toujours le cas. L’article 965-2° du Code des impôts précise en effet que les parts ou actions de sociétés restent imposables « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ». Et ce quel que soit le nombre de niveaux d’interposition. Pour le commun des mortels, c’est du charabia.

En fait, il faut comprendre que le redevable va devoir déclarer ses parts ou actions de sociétés, mais uniquement à hauteur de la valeur des immeubles qu’elles détiennent. Prenons un exemple, le plus simple possible. Un redevable détient 50 % des titres d’une société qui possède, sur un actif total de 1 million d’euros, 200 000 euros d’immeubles. La valeur globale de sa participation est de 500 000 euros. Pour l’IFI, il devra déclarer 20 % de cette somme, soit 100 000 euros, car l’actif de la société est à 20 % immobilier. Ce ratio immobilier semble facile à déterminer, mais en cas de chaîne de participation, tout se complique, car il convient de le calculer à chaque niveau de la chaîne (société, filiale, sous-filiale…) en commençant par le niveau le plus bas ! L’appel à un comptable expérimenté est alors indispensable.

Fort heureusement, Bercy a prévu des exonérations. Tout d’abord, les immeubles affectés à l’activité opérationnelle de la société ne sont pas taxables. Par conséquent, ils ne sont pas retenus pour le calcul de la fraction imposable des titres. Dans la plupart des petites sociétés, on se trouve dans ce cas de figure. Il n’y a alors pas lieu de vous inquiéter.

Autre dispense d’imposition prévue par les textes, qui va soulager tous ceux qui ont des placements boursiers dans de nombreuses sociétés cotées : si vous détenez moins de 10 % du capital et des droits de vote, le fisc considère que vous n’avez rien à déclarer. Pour l’appréciation de ce seuil de 10 %, il est tenu compte de l’ensemble des titres et droits détenus par les membres du foyer fiscal. Pour les actions de sociétés d’investissement immobilier cotées (foncières), ce seuil est abaissé à 5 % et pour les organismes de placement collectif (fonds) l’exonération est soumise à la double condition que le redevable détienne moins de 10 % des droits et que l’actif soit composé de moins de 20 % d’actifs immobiliers.