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IFI : intégrez abattements et autres exonérations

Comment faire votre déclaration de l'IFI ? Une fois le travail d’évaluation effectué, pensez aux abattements et exonérations de nature variée... Explications.

Pensez à vos abattements et autres exonérations

Une fois le travail d’évaluation effectué, vous ne devez pas oublier les abattements et les exonérations de nature variée qui, heureusement pour vous, sont assez nombreux. L’abattement sur la résidence principale est le plus connu. Il est, selon la réglementation, de 30 % de la valeur que vous avez déterminée. Vous ne pouvez l’utiliser que pour un seul bien. Si vous vivez entre deux logements, il faudra donc choisir. Si vous avez créé une société civile immobilière, vous ne pourrez pas y prétendre. Le fisc refuse systématiquement l’abattement et le Conseil constitutionnel a confirmé récemment le bien-fondé de sa position.

Pour les biens locatifs, les services fiscaux de Bercy n’ont établi aucune règle. Un abattement est admis, mais c’est à vous d’en déterminer le montant. Il convient donc de se référer aux usages des professionnels de l’immobilier. Plus les contraintes locatives seront lourdes, plus il sera élevé. Ainsi, pour des immeubles loués meublés, il est difficile d’aller au-delà de 10 % car leur récupération est aisée. Pour les actifs loués nus, régis par la loi de 1989 sur les baux d’habitation de trois ou six ans renouvelables, il faut compter entre 15 et 20 %. Quant à ceux qui détiennent des appartements encore placés sous le régime de la loi de 1948, on peut appliquer une réfaction de 30 à 40 %.

Sachez également que les immeubles affectés à votre propre activité professionnelle ne sont pas taxables. Un médecin n’a pas à déclarer les murs de son cabinet, pas plus qu’un commerçant, ceux de sa boutique ou un agriculteur, les terres qu’il exploite. Lorsque votre activité est exercée par le biais d’une société que vous dirigez, c’est en revanche différent. Pour une société de personnes, c’est-à-dire non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), il suffit de lui louer le bien ou de le mettre à sa disposition pour être exonéré.
Quand la société est à l’IS (SARL, SA…), vous devez en être l’un des dirigeants, y détenir une participation d’au moins 25 % et en tirer une rémunération représentant plus de la moitié de vos revenus professionnels. Si ces différents points sont réunis, vous aurez droit à l’exonération mais seulement à hauteur de votre participation dans ladite société. Ainsi, si cette dernière est de 50 % avec des locaux mis à la disposition de votre société d’une valeur de 500 000 euros, vous serez taxé au-delà de 250 000 euros.

Enfin certains placements immobiliers que vous avez réalisés donnent droit à d’importantes exonérations partielles. C’est le cas des terres agricoles que vous louez pour une durée d’au moins dix-huit ans par bail à long terme ou bail cessible selon les dispositions du Code rural, ainsi que des parts de groupement foncier agricole (GFA) non exploitant, parmi lesquels on trouve les groupements fonciers viticoles (GFV), dont les actifs sont loués selon les mêmes modalités. Si toutes les conditions sont remplies, vous serez exonéré partiellement à concurrence de 75 % de leur valeur lorsque celle-ci n’excède pas 101 897 euros et à concurrence de 50 % au-delà de cette limite. Par exemple, pour une ferme d’une valeur de 300 000 euros mise en location, vous ne déclarerez donc que ((101 897 euros x 25 %) + (198 103 euros x 50 %)), soit 124 526 euros.
Une exonération similaire existe pour les bois et forêts et les parts de groupements forestiers que vous avez pu souscrire. Les massifs doivent être exploités pendant trente ans selon des normes très précises de gestion durable. De plus, vous devez être en mesure de fournir au fisc un certificat du directeur départemental des territoires et un bilan de votre activité, respectueuse des prescriptions données. Dans ce cas, vous n’aurez alors que 25 % de leur valeur à déclarer.

N’oubliez pas de déduire les dettes au titre du passif

L’impôt sur la fortune est calculé sur vos actifs immobiliers diminués d’un passif. Ce dernier correspond à vos dettes au 1er janvier de l’année d’imposition. Seules peuvent être déduites les dettes afférentes aux actifs imposables, le cas échéant, à proportion de leur valeur taxable (par exemple 25 % de la dette pour des bois et forêts ). Pour la résidence principale, le fisc considère que « les dettes sont déductibles pour leur montant total sans toutefois pouvoir excéder la valeur imposable de la résidence principale » (soit 70 % de celle déclarée) (BOI-PAT-IFI-20-40-10, n° 160).

Parmi la liste des dettes admises en déduction se trouvent : les frais d’achat des biens (notamment les honoraires du notaire) ; les dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, de construction, d’agrandissement. Sont exclus, entre autres, les pensions alimentaires à verser ou les dépôts de garantie reçus par les propriétaires. Au regard des impôts, vous êtes autorisé à déduire la taxe foncière, les droits de mutation en instance de paiement au 1er janvier, l’IFI lui-même, ce qui vous oblige à le calculer pour obtenir un actif net sur lequel sera recalculé l’IFI.
En revanche, vous n’avez pas le droit de porter au passif la taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux même s’ils grèvent votre revenu foncier. Dernière précision concernant les prêts in fine avec remboursement au terme du contrat : votre déduction est limitée aux annuités théoriques restant à courir. Si, par exemple, vous avez contracté un prêt d’un montant de 250 000 euros sur une durée de dix ans à rembourser le 1er janvier 2024, la dette à porter au passif de l’IFI 2020 s’élèvera à : 250 000 euros –  (250 000 euros x 4/10), soit 150 000 euros.

Intégrez la valeur immobilière de vos produits

Si vous pouvez diminuer votre actif taxable et même échapper à l’IFI en évaluant au plus juste vos actifs immobiliers, en pratiquant les abattements admis par la loi et en additionnant vos dettes déductibles, vous ne devez pas oublier que certains de vos actifs financiers sont partiellement taxables. En effet, les actions ou parts de sociétés sont imposables pour la fraction de la valeur des biens immobiliers détenus. Autrement dit et de façon schématique, si vous possédez 100 titres d’une valeur unitaire de 100 euros, soit 10 000 euros alors que la société détient un immeuble représentant 20 % de ses actifs, vous serez tenu de déclarer 2 000 euros.

Heureusement, il y a le plus souvent exonération. Et ce pour deux raisons. La première tient au fait que les participations de moins de 10 % du capital et des droits de vote détenus par les contribuables ne sont pas prises en compte. A condition que la société ait une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et que son objet ne soit pas la gestion de son propre patrimoine immobilier. La deuxième, c’est que les immeubles, propriété de la société et affectés à son activité, ne sont pas taxables. S’il y a lieu à déclaration, les sociétés cotées vous donneront le montant à déclarer. En revanche, dans une société non cotée, le service comptable doit s’atteler à la tâche et ce n’est pas une mince affaire. Mieux vaut donc leur demander rapidement une évaluation car l’heure de la déclaration approche.

Dans la pratique, ce sont surtout vos contrats d’assurance vie en unités de compte qu’il faudra partiellement déclarer. Dans l’annexe 3 de la 2042-IFI, il faut en effet mentionner « la valeur de rachat au 1er janvier de l’année d’imposition de la part représentative des actifs immobiliers compris dans les unités de compte de votre contrat ». Il en est ainsi pour tous les contrats investis en parts de SCPI. Cette valeur est, en principe, mentionnée en début d’année, sur les documents envoyés par l’assureur. Bien entendu, comme dans le cadre de l’impôt sur la fortune (ISF), les contrats non rachetables, même contenant de l’immobilier, ne supportent pas l’IFI.