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Louer abordable n’est pas toujours intéressant

Il faut se méfier des simulations financières réalisées par les services de l’Etat lorsqu’il s’agit de mettre en avant une réforme fiscale annoncée comme favorable au contribuable. C’est le cas avec l’enterrement du régime Cosse auquel se substitue à compter du 1er janvier 2022 le système « Louer abordable ».

Crédit: iStock.

Jusqu’à présent, les bailleurs qui acceptent de louer à des loyers inférieurs à ceux du marché en signant une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ont droit à une déduction de leurs revenus fonciers de 15 à 85 % selon le montant du loyer, la localisation du bien et la nature de la convention (intermédiaire, sociale ou très sociale). Désormais, c’est une réduction d’impôt qui s’appliquera.

Elle variera entre 15 et 65 % du montant du loyer diminué et son octroi nécessitera toujours la signature d’une convention avec l’Anah. Elle dépendra de la décote qui devra être comprise entre 15 et 45 % des loyers réels observés sur le marché locatif de la commune. En revanche, par rapport à l’ancien régime, il n’y a plus aucun zonage.

Calculs systématiquement favorables

Les calculs de gains de revenus donnés par le ministère du Logement sont systématiquement favorables au contribuable quel que soit son taux marginal d’imposition car ils considèrent tous la réduction d’impôt comme un complément de revenus.

Mais si l’on raisonne différemment en additionnant plus simplement l’impôt sur le revenu, net de la réduction, et les prélèvements sociaux pour les déduire du revenu réel perçu et déclaré, on n’arrive pas toujours, loin de là, au même résultat.

Multiplier les simulations

Dans bien des cas, l’avantage comparatif par rapport à la location libre est faible, voire nul et parfois même désavantageux. C’est pourquoi avant de vous lancer dans le « Louer abordable » qui vous engage pour de nombreuses années, les conventions Anah étant d’une durée d’au moins six ans, vous aurez tout intérêt à multiplier les simulations selon l’option de réduction de loyer envisagée.