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Fiscalité: deux ventes rapprochées peuvent faire de vous un marchand de biens

La cour administrative d’appel de Lyon a estimé qu’une société civile immobilière (SCI), qui avait vendu des parcelles dans des délais rapprochés, se livrait à une activité de marchand de biens. De quoi modifier son régime fiscal.

droit de rétrocession
Crédits: iStock.

Les sociétés civiles immobilières (SCI) bénéficient d’une fiscalité plus avantageuse que celle à laquelle sont soumis les marchands de biens qui dépendent de l’article 35-I-1° du code général des impôts (CGI). Selon ce texte, qui présente le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices doivent être réalisés par les personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières. Celles-ci souscrivent habituellement, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.

Pour que les dispositions de cet article soient applicables, les opérations doivent être habituelles et les achats ou les souscriptions doivent avoir été effectués avec l’intention de revendre. Elles doivent aussi consister en achats ou en souscriptions suivis de ventes et porter sur les biens énumérés par article. Pour mémoire, il s’agit d’immeubles, de fonds de commerce, d’actions ou parts de sociétés immobilières.

Caractère habituel

Dans le cas d’une société, le caractère habituel des opérations et l’intention de revendre sont généralement définies par l’objet social de ses statuts. Aussi, pour la cour administrative d’appel (CAA) de Lyon, la SCI a été soumise à bon droit à l’impôt sur les sociétés, puisqu’elle ne relève pas du régime de l’article 239 ter du CGI. La condition d’habitude n’est pas exigée pour l’imposition dans la catégorie des bénéfices industriels commerciaux (BIC) sur le fondement de l’article 35 -I-3° du CGI dont elle relève en tant que SCI. Et cela d’autant plus que la condition d’intention spéculative est satisfaite, la société ayant d’ailleurs d’elle-même souscrit des déclarations d’IS au titre des trois exercices en cause au cours du contrôle.

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La CAA estime donc qu’« en procédant à l’acquisition auprès d’un même vendeur de six parcelles dont l’une a été revendue immédiatement et dont les cinq autres ont été cédées dans un délai d’un peu plus d’un an, à un autre acquéreur, après réalisation de travaux de viabilisation et de terrassement des terrains, la SCI s’est livrée, sur une brève période, à des opérations d’achat et de revente d’immeubles qui, quand bien il n’y a eu qu’un vendeur et deux acquéreurs, suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel. »

Plus-value importante

Elle juge, ensuite, que « la plus-value importante réalisée par la SCI à l’occasion de la cession du premier terrain détaché de l’ensemble immobilier, revendu immédiatement au prix de 93,21 euros le m² alors qu’il venait d’être acquis au prix de 19,21 euros le m², a été employée au financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier ».

De quoi faire dire à la cour que les opérations accomplies par la société relevaient non pas du régime d’imposition des profits de lotissement prévu à l’article 35-I-3°du CGI, mais du 1° du même article applicable aux marchands de biens.