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Imputation des déficits fonciers sur le revenu global : un faux cadeau du fisc !

Les bailleurs peuvent dans certaines limites déduire leur déficit foncier de leur revenu global et abaisser leur impôt. Pourtant cette règle a priori profitable ne leur est pas la plus favorable…

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Crédit: iStock.

Abaisser son impôt grâce au déficit foncier. L’opération fait rêver nombre de contribuables. Rappelons en effet que les déficits fonciers constatés via une activité locative (notamment en cas de travaux) peuvent être déduits du revenu global du foyer dans certaines limites. Ces déficits ont donc l’avantage d’abaisser immédiatement l’assiette de taxation et l’impôt dû.

Pourtant, il nous faut ici combattre une idée reçue en soulignant que ce traitement imposé par l’administration n’est pas le plus favorable du point de vue du contribuable.

Impôt contre impôt plus prélèvements

Prenons l’exemple simple d’un foyer imposé dans la tranche à 30% et ayant constaté pour l’année N un déficit foncier de 5000 €. Ce déficit étant automatiquement imputable sur le revenu global, il a pour conséquence d’abaisser de 5.000 € le revenu imposable du foyer. Ce dernier étant imposé au taux marginal de 30%, on peut en conclure que le déficit foncier fait économiser 1.500 € de fiscalité au foyer.

Regardons maintenant quelle serait la situation si ce déficit n’était pas automatiquement imputé sur le revenu foncier. Ce déficit serait alors reportable sur les revenus fonciers des années suivantes (comme le sont d’ailleurs les déficits qui excèdent la limite d’imputation de 10.700 €).

Ce déficit viendrait alors diminuer les revenus fonciers de l’année N+1 (ou les premiers revenus fonciers positifs des années suivantes). Or, il ne faut pas oublier que les revenus fonciers ne sont pas seulement soumis à l’impôt. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux à 17,2%. Ainsi, dans le cas d’un ménage de la tranche à 30%, la pression fiscale qui pèse sur les revenus fonciers est de 45,16% (en tenant compte de la CSG déductible). Autrement dit, si le déficit foncier était intégralement reportable, notre foyer pris en exemple économiserait in fine 2.258 euros de fiscalité (45,16% de 5.000 €) au lieu de 1.500 €. Certes, il lui faudrait attendre au moins un an de plus pour en profiter mais avec à la clé un gain de 758 €.

Pourquoi un tel écart ? Le cas est simple à comprendre. En déduisant un déficit de son revenu global, un foyer économise uniquement de l’impôt. S’il pouvait reporter ce déficit sur ses revenus fonciers futurs, il économiserait à la fois de l’impôt et des prélèvements sociaux.

Pourquoi ne pas laisser le choix ?

Malheureusement, les détenteurs de revenus fonciers n’ont pas le choix. En cas de déficit, ce dernier s’impute automatiquement sur le revenu global (dans la limite de 10.700 €). Cette supposée carotte fiscale n’est donc en réalité qu’un cadeau en trompe l’œil.

Si l’administration voulait vraiment faire un cadeau aux bailleurs, elle leur laisserait le choix d’imputer leur déficit sur leur revenu global ou de le reporter sur les revenus fonciers ultérieurs pour payer encore moins de fiscalité.