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« SCI, pour ou contre ? »

Aujourd’hui, l’utilisation de la SCI est de plus en plus répandue et est souvent parfois prescrite par votre banquier, notaire, ou même vos amis et voisins au même titre que le Doliprane peut être prescrit pour des maux divers et variés. Bien que cette forme de société comporte de nombreux avantages patrimoniaux, mal utilisée, elle comporte des menaces fiscales et de droit. Par Alain Atallah, Président de Trinity Gestion Privée.

Alain Atallah, président de Trinity gestion privée

La société civile immobilière (SCI) constitue un outil incontournable de la gestion patrimoniale, comme l’optimisation de la transmission. En effet, par nature, il est plus facile de transmettre des parts de société que des biens immobiliers. Aussi la responsabilité des associés est limitée. En effet, ces derniers sont indéfiniment responsables des dettes sociales proportionnellement à leurs apports.

La déduction des charges est un autre atout de la SCI. En fonction de l’option fiscale de la SCI, les associés sont en principe imposés sur les revenus locatifs comme s’ils détenaient le ou les biens immobiliers en direct. À ce titre, de nombreuses charges pourront être déduites de leur revenus foncier (intérêts d’emprunts, prime d’assurance, taxe foncière…)

Deux options fiscales pour la SCI

Dissocier les actifs immobiliers des actifs d’exploitation est une stratégie intéressante pour les entrepreneurs qui souhaitent s’assurer des revenus locatifs complémentaires en cas de procédure de liquidation judiciaire. Les biens détenus par la SCI étant en principe insaisissables, cette stratégie permettant le cloisonnement des actifs mettra donc à l’abri les locaux de la société en cas de faillite de l’entreprise.

Il existe deux options fiscales pour la SCI, l’une soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et l’autre à l’impôt sur les sociétés (IS). Opter pour l’option fiscale de l’IS présente un avantage de taille, celui qui permet à la SCI de disposer de la possibilité d’amortir fiscalement les biens immobiliers.

Attention toutefois à ne pas faire l’erreur intégrer la résidence principale dans la SCI. En effet, intégrer ce logement dans la société fera perdre aux redevables de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) le bénéfice de l’abattement de 30% pratiqué sur la valeur de la résidence principale. Aussi, cette erreur fera échec au droit au logement gratuit et temporaire d’une année dont bénéficie le conjoint survivant après le décès de son époux. Pour ou contre la SCI, se rapprocher d’un professionnel de la gestion de patrimoine pour faire le bon choix est une option fortement recommandée.