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Immobilier : quelles sont les SCPI les moins chargées en frais ?

En exclusivité pour Mieux Vivre Votre Argent, Louve Invest partage la liste des SCPI qui ponctionnent le moins de commissions aux épargnants, notamment à l’entrée…

Frais bancaires
Crédit: iStock.

Et de trois ! Après Néo de la société de gestion Novaxia Investissement et Iroko Zen d’Iroko, une autre SCPI sans commission d’entrée s’est lancée récemment sur le marché. Il s’agit de Remake Live, pilotée par Remake Asset Management, à la stratégie d’investissement opportuniste ciblant le développement des métropoles françaises et européennes. Certes, ces trois SCPI offrent zéro frais d’entrée. Mais cet avantage est conditionné à un engagement de conservation des parts de plusieurs années : 3 ans pour Iroko (6% de commission prélevée autrement), et à 5 ans pour Néo (6% de frais dans le cas contraire) et pour Remake Live (5% de frais appliqués autrement). Et, ce afin d’éviter les reventes prématurées, pénalisantes pour la politique d’investissement des gérants de ces véhicules. Qu’importe. Ces SCPI au modèle commercial alternatif séduisent, avec des niveaux de collecte particulièrement importants pour des nouveaux entrants sur le marché encombré des SCPI.

Les SCPI aux plus faibles frais d’entrée

Hormis Néo, Iroko et Remake Live, quelles sont les véhicules qui limitent les frais d’entrée ? Louve Invest, plateforme de distribution en ligne de SCPI, en a dressé la liste en exclusivité pour Mieux Vivre Votre Argent. En pole position figure Altixia Commerces (Altixia REIM) avec seulement 3% de commission, suivie d’Epsilon 360 (nouvelle SCPI lancée en 2021 par Epsilon Capital) avec 5%, puis de plusieurs fonds emblématiques de La Française REM : Selectinvest 1 avec 6,25%), Epargne Foncière (7,50%) ainsi que CM Pierre 1, LF Europimmo et LF Grand Paris Patrimoine avec 8% chacune. Amundi, avec 7,99% de frais d’entrée sur Edissimo et Rivoli Avenir Patrimoine, fait aussi partie des sociétés de gestion les plus clémentes avec les investisseurs. A 8%, on trouve enfin le trio Foncière des Praticiens (de Foncière Magellan), Notapierre (Unofi) et Novapierre 1 (Paref Gestion).

Pour rappel, les frais d’entrée moyen du marché se situent à environ 10%, avec quelques SCPI qui vont même jusqu’à 12%. Ces commissions servent à rémunérer la société de gestion ainsi que les intermédiaires. C’est-à-dire principalement les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) qui concentrent aujourd’hui l’essentiel de la distribution des fonds de la pierre papier. Louve Invest applique de son côté un cash back de 2,5% sur les SCPI qu’il commercialise, ce qui n’est pas neutre pour l’épargnant.

Focus sur les autres commissions prélevées

Attention, se focaliser sur les seuls frais d’entrée revient à considérer l’investissement en SCPI par le bout de la lorgnette. Car d’autres frais sont prélevés par les sociétés de gestion, plus pénalisants à la longue, sans que l’épargnant n’y prête suffisamment attention. Il s’agit des frais de gestion, généralement compris entre 10% et 12% des revenus perçus ainsi que, pour certaines d’entre elles, de commissions sur les plus-values, les ventes ou même les investissements – ce qui est une entorse à l’alignement d’intérêt entre le gérant et l’épargnant. « Les frais de gestion ne sont pas nécessairement gênants car ils sont alignés avec les objectifs de l’investisseur (la génération de revenus locatifs). Par contre, se renseigner sur la politique de frais, en consultant par le document d’informations clés de l’investisseur (DICI) constitue un prérequis pour investir dans une SCPI », selon Clément Renault, cofondateur et président de Louve Invest.

Si l’on analyse les frais de gestion, on constate d’ailleurs que ce sont les SCPI à faibles ou sans frais d’entrée qui ont les commissions les plus importantes : 18% pour Néo, Remake Live et Altixia Commerces. Ce qui est logique puisque ces SCPI doivent trouver un levier pour se rémunérer. A 14,40% de frais de gestion se situent deux autres fonds : Iroko Zen et LF Europe Immo. A contrario, les plus faibles commissions sur la gestion sont appliquées par Cœur d’Europe de Sogenial Immobilier avec 7% seulement, suivie de près par Cap’Hebergimmo de Placement Pierre d’Aestiam. A 8% figurent des SCPI d’Amundi (Edissimo, Rivoli Avenir Patrimoine) et Kyaneos Pierre (de Kyaneos AM). Pierval Santé d’Euryale AM facture de son côté 8,4% de commission de gestion.