Profitez au mieux des rendements des SCPI avec votre contrat d’assurance vie

Certains contrats d’assurance vie permettent d’investir dans des SCPI. Une solution simple et rentable pour investir dans la pierre. A condition d’être vigilant sur certains points.

Plutôt que devenir propriétaire en direct d'un bien immobilier, les SCPI permettent d'investir dans la pierre sans contrainte, y compris dans le cadre d'une assurance vie. ©iStockPhoto

Saviez-vous que vous pouvez mettre de l’immobilier dans l’assurance vie ? La recette : investir dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ce que permettent certains contrats. Avec une SCPI, au lieu de réaliser une acquisition en direct, vous souscrivez des parts auprès d’une société qui assume la fonction de gestion immobilière et les contraintes s’y rattachant. 

Les biens achetés sont souvent de l’immobilier de bureau et des murs de commerces. La première raison de s’intéresser à cette solution d’investissement : sa rentabilité. En 2016, selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), le rendement net distribué par les SCPI a été de 4,64 %. Lui aussi baisse depuis 2009, mais son niveau reste au-dessus de celui des fonds en euros. Deuxième raison, l’assurance vie est un extraordinaire outil de défiscalisation des fonds immobiliers.

Troisième point, en investissant dans des SCPI à travers une assurance vie, vous profitez d’une liquidité supérieure car il revient à l’assureur gestionnaire de votre contrat de garantir la liquidité des parts, en cas de rachat.

Le capital n’est pas garanti

Vous pouvez aussi bénéficier de prix d’achat réduits (négociés par l’assureur ou le distributeur), ce qui permet d’acheter plus de parts qu’en direct. Il y a toutefois quelques revers à cette opération. D’abord, ne vous méprenez pas, opter pour la pierre papier est un investissement de moyen ou long terme. « Les fonds immobiliers correspondent à un horizon de placement de sept ans minimum, des frais étant prélevés par l’assureur pour l’achat des parts (autour de 6 %, NDLR), rappelle Philippe Gourdelier, cofondateur de Patrimea, conseil en gestion de patrimoine.

L’épargnant doit aussi rester conscient que son capital n’est pas garanti et reste soumis aux fluctuations du marché immobilier. » Conclusion : ne faites pas des SCPI une alternative au fonds en euros qui, pour sa part, garantit le capital à tout instant, mais plutôt un solide complément de rendement. Autre biais : vous allez supporter les frais de gestion du contrat d’assurance vie (0,5 à 1 % par an), ce qui réduira le rendement net. Et l’assureur va parfois se servir sur la rentabilité de la part (jusqu’à 15 %), contre  partie de la liquidité qu’il vous garantit.

Imaginons une SCPI rapportant 4,5 %, son rendement net dans le cadre de l’assurance vie pourra tomber à 3,70 % (avec des frais de gestion de 0,80 %), voire 3,25 % (si l’assureur a prélevé 10 % du rendement). 

Plusieurs critères pour bien choisir sa SCPI

Malgré tout, sur la distance, c’est encore très intéressant, d’autant que les performances des SCPI sont peu volatiles et le risque de perte sur une année est limité. L’offre dans les contrats les plus vendus du marché, ceux des banques, reste famélique. Vous y trouverez parfois un fonds immobilier géré en interne, guère plus. Pour disposer d’un véritable choix, il faudra vous tourner vers des contrats diffusés par des conseillers en gestion de patrimoine ou des courtiers en ligne. Rares sont aussi les contrats permettant d’investir 100 % de sa mise dans la pierre papier. Les tickets d’entrée vont en général de 500 à 5 000 euros la part.

Mais certains contrats permettent d’investir avec un montant moindre, en achetant des parts au fur et à mesure. Attention, le choix du contrat est essentiel. L’offre de fonds immobiliers doit être assez large, les frais contenus. Vérifiez aussi que les loyers sont perçus à 100 %– sans que l’assureur n’en prélève jusqu’à 15 % – pour conserver un haut niveau de rendement ! Autres points : combien pourrez-vous placer en SCPI ? Les loyers seront-ils reversés sur la SCPI ou le fonds en euros ? 

Reste à choisir les bonnes SCPI. Pas de panique, sur ce marché, les écarts de rendement ne sont pas aussi forts que pour les fonds en euros. Dirigez-vous vers les SCPI les moins chargées en frais et qui reversent 100 % du dividende, sinon la rentabilité sera à peine celle d’un bon fonds en euros. Et optez pour une SCPI de bonne taille, au patrimoine équilibré, qui bénéficie d’un taux d’occupation élevé (d’au moins 95 %).

Un plus évident sera de vous appuyer sur un spécialiste du marché. Élargissez aussi votre horizon. La pierre papier en assurance vie ne se limite pas aux SCPI. Une alternative consiste à investir dans une SCI (société civile immobilière).

On peut les trouver dans de nombreux contrats très populaires comme ceux de l’Afer. Les frais pour y accéder sont moins élevés que sur une SCPI, autour de 2 %, et les rendements font aussi bonne figure, autour de 4 %. Les OPCI – organisme de placement en immobilier – sont en revanche des supports sans dominante immobilière qui s’apparentent plus à des fonds diversifiés. Prudence, donc.

Durée recommandée : 8 ans et plus
Risque de perte : modéré

Des revenus à l’abri du fisc

Si vous détenez des SCPI en direct, les revenus seront soumis à la fiscalité des revenus fonciers. De quoi réduire fortement le rendement attribué chaque année. Exemple : vous avez une SCPI qui procure 4,60% de rendement et vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 30%.

Le rendement net après impôt et prélèvements sociaux (15,50%) tombe alors à 2,50%. Si vous détenez cette même SCPI via une assurance vie, les revenus délivrés ne seront pas fiscalisés s’ils demeurent dans le contrat, étant alors réinvestis en parts de SCPI ou placés sur le fonds en euros. C’est seulement en cas de retrait qu’il y aura imposition. Or, plus votre contrat avance en âge, moins les retraits sont fiscalisés.

Passé huit ans de détention, l’imposition est même quasi nulle, hormis les prélèvements sociaux (taux de 15,50%). Et si vous revendez vos parts de SCPI ? Là encore, tant que l’argent reste placé dans l’assurance vie, aucune taxation ne sera effectuée.

 

 

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