Crowdfunding immobilier : ce qu’il faut vérifier avant d’investir

Promettant des rendements rapides et alléchants, le financement participatif ou crowdfunding en immobilier fait des émules, mais il n’est pas dénué de tout risque.

Avec le crowdfunding immobilier, le capital investi n’est en aucun cas garanti, et le niveau de risque pris par les épargnants est globalement élevé. ©Istock

C’est une fable maintes fois entendue que celle du turfiste qui, tenté de maximiser ses gains, parie sur Risky, ce cheval doté de la plus mauvaise cote d’une course hippique. Si ce dernier avait franchi la ligne d’arrivée en tête, notre parieur aurait touché le pactole mais, bien sûr, cela ne s’est pas passé ainsi, il a perdu toute sa mise car Risky a terminé ­dernier.

Il y a quelques mois, 190 investisseurs ayant misé sur le crowdfunding immobilier ont connu le même sort que notre malheureux turfiste : comme lui, ils espéraient générer ­rapidement des gains et, de la même façon, ils ont perdu leur mise en pariant sur le mauvais cheval. La comparaison entre l’échec d’une telle opération et celui d’un pari hippique peut paraître caricaturale. L’idée, ici, n’est pas de pointer ironiquement du doigt les lésés de Terlat, ce promoteur qui a entraîné une partie de ses créanciers dans sa chute. Elle est plutôt de souligner que dans l’univers du crowdfunding ­immobilier, l’échec de certaines levées de fonds n’est pas une surprise car elles s’accompagnent d’un couple rendement-risque élevé.

Le crowdfunding, appelé aussi financement participatif, désigne une collecte de fonds, réalisée par une plate-forme ­Internet, qui permet de financer ­directement et collectivement des projets pour le compte d’un tiers. Proposé aux particuliers, il peut prendre diverses formes : don, l’investissement en capital, prêt…

L’attrait du financement participatif dédié à la pierre

Rapporté à l’immobilier, le crowdfunding consiste, dans l’écrasante majorité des cas, en l’émission d’emprunts obligataires destinés à couvrir une partie des fonds propres d’un promoteur. Ces derniers vont lui permettre de s’endetter auprès d’une banque pour financer la construction d’un pro­gramme de logements.

Le système plaît en raison des nombreux avantages qu’il présente : son mode de souscription est simple (il suffit de choisir un projet dans une liste proposée par la plate-forme) et entièrement dématérialisé, le ticket d’entrée est faible (à partir de 100 euros), l’épargne est immobilisée pour une durée courte et prédéfinie (de six à dix-huit mois le plus souvent), les rendements affichés sont attrayants (8 à 10 % en général), et il n’y a pas de frais puisque les plates-formes sont rémunérées par les promoteurs.

« Les Français ont l’impression que la plate-forme leur mâche le travail en leur trouvant les projets dans lesquels investir et pour un profit dont la source est très concrète puisque c’est de l’immobilier », décrypte Quentin Romet, cofondateur de Homunity, troisième acteur du crowdfunding ­immobilier en France.

Pertes sèches ou rendements faméliques

Voilà pour les bons côtés. Mais les mauvais sont loin d’être négligeables : le capital investi n’est en aucun cas garanti, et le niveau de risque pris par les épargnants est globalement élevé. L’affaire Terlat, dont le promoteur a fait faillite cet été, en témoigne.

A sa liquidation judiciaire, une partie des chantiers en cours ont pu être achevés avec du retard. Mais d’autres ne sont toujours pas livrés au moment de publier ces lignes. Six programmes avaient fait l’objet d’une levée de fonds sur deux plates-formes de crowdfunding : quatre via Anaxago, deux avec Wiseed Immobilier.

Chez ce dernier, « l’opération “Le Passage”, 35 maisons individuelles à Salon-de-Provence, était très avancée au moment où les premières difficultés financières du ­groupe sont apparues. Le chantier a pu être terminé et tous les lots vendus avant la liquidation judiciaire », explique son dirigeant, Souleymane-Jean Galadima.

Les 126 investisseurs du Passage n’ont pas essuyé de perte en capital mais leur rendement a été très en­tamé : ils en attendaient 10 %, seulement 1,6 % a été distribué.

Les épargnants qui s’étaient positionnés sur l’autre projet proposé par Wiseed Immobilier, « Les Jardins de Clarisse », ont été moins chanceux. « Le chantier de cette résidence de ­logements collectifs près d’Avignon était aussi bien entamé mais à cause de la défaillance de la filiale de Terlat qui fournissait les panneaux nécessaires à sa construction en bois, il a fallu détruire un bâtiment quasi terminé pour le rebâtir en béton.

Moyennant une perte sèche de 900 000 euros pour le promoteur, nos investisseurs ont intégralement perdu leur capital », se désole le directeur général de Wiseed.

Chez Anaxago, pour les quatre programmes concernés, dont on espère encore la reprise, des retards de remboursement de six à douze mois sont annoncés.

Un niveau de risque difficile à cerner pour les particuliers

En réalité, la source des problèmes de Terlat n’émanait pas de l’activité immobilière, mais de sa branche ­industrielle, spécialisée dans la fabrication de panneaux en ossature bois. Comme cette filiale fournissait les matériaux des chantiers de construction du groupe, ses difficultés financières ont eu un effet boule de neige sur l’ensemble de l’activité.

On peut s’étonner que ce schéma d’interdépendance entre les sociétés n’ait pas alerté les deux plates-formes sur le niveau de risque des opérations. Chez Wiseed, on se défend de toute défaillance dans l’étude des programmes financés, mais on reconnaît toutefois que l’analyse de l’activité industrielle du groupe « dont le business plan était très ambitieux » aurait dû être plus approfondie. Plusieurs sites concurrents se targuent d’avoir refusé de financer ces mêmes projets.

Mais pour les clients de Wiseed Immobilier et d’Anaxago, le niveau de risque des programmes de Terlat eût été difficilement décelable. Des tas de paramètres – techniques, commerciaux, réglementaires, météorologiques… – font de la promotion immobilière un métier complexe.

Pour autant, les investisseurs particuliers peuvent assurer leurs arrières en vérifiant un certain nombre de critères avant de se lancer tête baissée dans le financement d’un programme à la manière d’un pari hippique.

« Pour s’assurer qu’ils font le bon choix, les épargnants doivent s’appuyer sur quatre critères : la capacité de la société de crowdfunding à auditer la maison mère du promoteur, l’historique de ses levées de fonds, la qualité du promoteur et, enfin, l’emplacement du pro­gramme », explique Vincent Sillègue, vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers.

Concernant la plate-forme, intermédiaire en financement participatif, « il faut s’assurer que la société est habilitée à pratiquer cette activité en étant enregistrée soit comme “conseiller en investissement participatif” auprès du registre officiel de l’Orias (1), soit comme “prestataire de services d’investissement” auprès du registre des agents financiers (2) », ­indique Pierre Walckenaer, chargé de mission à l’Autorité des marchés ­financiers (AMF).

La nature de l’audit et les critères de sélection des porteurs de projet donneront à la fois un indice du niveau d’expertise de la plate-forme et de la qualité des promoteurs. Quant à ­l’historique des levées de fonds de l’intermédiaire, les statistiques des principaux acteurs sont consultables sur le site Hellocrowdfunding.fr : nombre de projets remboursés, retardés, ratés…

Enfin, pour chaque programme proposé, il faut s’appuyer sur les mêmes critères que pour n’importe quel investissement immobilier locatif (son emplacement, la qualité de la construction, la nature des lots mis en vente) et s’assurer que la précommercialisation est « réelle », et pas seulement composée du quota de logements sociaux imposé par la loi.

Nul mystère donc dans la réussite d’un placement en crowdfunding immobilier, il faut principalement prendre le temps de se renseigner et accepter la nécessaire part de risque attachée au rendement que l’on vous fait miroiter.

(1) Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance, Orias.fr.
(2) Regafi, Regafi.fr.

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