Fiscalité des SCPI et des OPCI : quelles sont les règles ?

Les règles fiscales applicables aux sociétés civiles de placement immobilier ou aux organismes de placement collectif immobilier, ne sont pas les mêmes. Le point sur la fiscalité des SCPI et des OPCI.

Les règles fiscales appliquées aux versements des sociétés civiles de placement immobilier ou les organismes de placement collectif immobilier, ne sont pas les mêmes. ©Istock

Pas facile de s’y retrouver dans la jungle des règles fiscales qui régissent les revenus issus d’une société civile de placement immobilier ou des organismes de placement collectif immobilier. Car la fiscalité des SCPI et des OPCI supporte quelques nuances.

Dans le détail, pour les parts de SCPI, la règle fiscale est simple : l’intégralité des loyers nets perçus est à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers et peut bénéficier, sous conditions, du micro-foncier avec l’abattement de 30 %. Si les parts ont été acquises à crédit, les intérêts sont déductibles.

Si la SCPI distribue une part des bénéfices issus des placements de la trésorerie, ils sont imposés dans la catégorie des revenus mobiliers. La plus-value sur la vente de parts est imposée comme une plus-value immobilière réalisée en direct (abattements pour durée de détention, prélèvement libératoire et prélèvements sociaux).

Si la SCPI revend des actifs et réalise une plus-value, l’impôt éventuellement dû est réglé pour le compte des associés et prélevé sur la distribution trimestrielle des revenus. Les parts devront, en tout cas, être intégrées dans l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et être valorisées au mois de janvier de chaque année. Les OPCI entrent également dans le patrimoine taxable.

Deux cas bien distincts pour les OPCI

Du côté des certitudes, l’investisseur retiendra que, selon qu’il aura choisi un OPCI SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable) ou un OPCI FPI (Fonds de placement immobilier), la fiscalité ne sera pas la même. Dans le premier cas, celui des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, les dividendes seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et les plus-values seront taxées comme celles des actions.

Dans le second cas, celui des fonds de placement immobilier, les gains seront imposables selon leur origine. Quant aux revenus fonciers, en fonction de votre situation, vous pourrez opter pour le régime réel ou celui du micro-foncier. 

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