Investir dans la pierre papier : comment bien choisir ses SCPI et OPCI ?

Que ce soit les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), la pierre papier a le vent en poupe. Nos conseils pour défricher les offres du marché.

Tous les ans, le patrimoine des SCPI est expertisé par une structure indépendante, ce qui permet, le cas échéant, de revaloriser le prix des parts ou, au contraire, de l’évaluer à la baisse. ©Istock

Les SCPI de rendement se constituent un patrimoine d’immobilier professionnel, en investissant soit dans diverses catégories d’actifs : bureaux, commerces, voire les deux (on dit alors qu’elles sont diversifiées), soit en se concentrant sur des thématiques d’activité telles que l’hôtellerie et la santé (on parle de sociétés spécialisées).

Aujourd’hui, c’est sur les SCPI de bureaux que se porte la majorité de la collecte, suivie des SCPI de commerces et de celles aux actifs diversifiés. Mais quel que soit le choix du gestionnaire, son principe est le même : sélectionner des biens ayant un taux d’occupation important et régulier, des entreprises ou enseignes locataires solides afin de pouvoir reverser les loyers aux investisseurs, déduction faite des frais de gestion.

A vérifier, le taux d’occupation financier

Pour vous, avant l’achat de parts, il convient donc de surveiller le fameux taux d’occupation financier (TOF), qui mesure le rapport entre le montant des loyers effectivement facturés et le total qui serait perçu si l’ensemble des immeubles était loué. Il doit être au moins égal à 90 % pour reverser un bon dividende à l’épargnant.

Vérifiez, par ailleurs, que le patrimoine immobilier détenu par la SCPI se valorise chaque année, au moins du niveau du coût de la vie et que la valeur de ses parts progresse bien au fil du temps. En effet, tous les ans, le patrimoine des SCPI est expertisé par une structure indépendante, ce qui permet, le cas échéant, de revaloriser le prix des parts ou, au contraire, de l’évaluer à la baisse. Afin de mieux sécuriser leurs actifs et d’assurer une hausse de leurs rendements, les SCPI agrandissent leur périmètre d’action dans toute l’Europe. Après l’Allemagne, la Finlande et les Pays-Bas, elles se tournent vers l’Italie, l’Espagne et le Portugal.

Diversification et liquidité pour les OPCI

Les OPCI eux aussi investissent directement ou indirectement dans des immeubles, afin de générer un rendement locatif et de rechercher une valorisation des biens. En outre, là où la SCPI peut orienter l’intégralité de son capital dans de l’immobilier physique, l’OPCI a pour mots d’ordre diversification et liquidité.

Ce support doit au moins détenir 51 % de son portefeuille dans des actifs immobiliers physiques, et au maximum, 60 %. Pour atteindre ce ratio, il peut miser sur des titres de sociétés foncières cotées. Autre caractéristique, l’OPCI doit comporter au moins 5 % de liquidités, pour exécuter immédiatement la demande de rachat du porteur de parts, ce qui lui laisse une marge de manœuvre équivalente à 35 % du total de ses investissements à gérer librement.

Le plus souvent, ils sont dédiés à des produits facilement négociables, actions, Sicav ou parts de fonds étrangers. Cette latitude conduit dans les faits à des produits finalement différents les uns des autres. Les investisseurs à la recherche d’innovations financières peuvent s’intéresser à une nouvelle génération de fonds : les FILM (fonds d’investissement en location meublée).

Leur vocation est de donner accès à l’immobilier géré, tel le récent OPCI LF Cerenicimo +, qui sélectionne des Ehpad, des résidences pour seniors, étudiants et touristes.

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