SCPI à capital fixe et à capital variable : quel ticket d’entrée et auprès de qui souscrire ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ont le vent en poupe. Voici comment profiter de ces placements qui permettent d’investir dans l’immobilier.

POur les SCPI à capital variable ou à capital fixe, dès lors qu’un intermédiaire financier intervient pour favoriser l’échange de parts, une commission de 4 % est prélevée. ©Istock

Le ticket d’entrée des SCPI est, le plus souvent, fixé par le gestionnaire à 1 000 euros la part, même si un nombre de parts minimal peut être imposé (généralement cinq). Attention, elles ne s’achètent pas de la même façon selon qu’il s’agit d’une SCPI à capital fixe ou d’une SCPI à capital variable.

La première est plus contraignante : la souscription peut se faire lors de l’augmentation de capital de la SCPI (marché primaire) ou, lorsqu’il n’y en a pas, sur le marché secondaire (« de l’occasion »). Il est organisé soit par la société de gestion, soit par une plate-forme de distribution de produits financiers, soit de gré à gré (directement par un associé).

Sur ce marché, les offres d’achat et de vente de parts sont confrontées tous les mois. Dans ce cadre est déterminé un prix d’exécution, lequel correspond à celui qui permettra le plus grand nombre d’échanges de parts. Reste que, si les associés vendeurs demandent un prix trop élevé, il est possible qu’aucune transaction ne se fasse jusqu’à la constitution d’un nouveau carnet d’ordres de vente/achat le mois suivant.

Mieux vaut donc se montrer patient et garder en tête cet extrait de l’article 422-214 du règlement général de l’Autorité des marchés financiers, qui précise que « sont exécutés : en priorité les ordres d’achat inscrits au prix le plus élevé et les ordres de vente inscrits au prix le plus faible. A limite de prix égale, les ordres sont exécutés par ordre chronologique d’inscription sur le registre. » Vous avez intérêt à ne pas trop tirer les prix à la baisse lorsque vous faites une offre d’achat.

Les règles pour les SCPI à capital variable

Dans une SCPI à capital variable, c’est plus simple : l’acquisition est ouverte à tout moment, au prix déterminé par la société de gestion. Cette commodité se retrouve dans allègement des frais. Un achat de parts se fera sans le versement de droits d’enregistrement au Trésor public. Contrairement à une SCPI à capital fixe, où il donnera lieu à la perception de 5 % de ces droits.

Dans un cas comme dans l’autre, dès lors qu’un intermédiaire financier intervient pour favoriser l’échange de parts, une commission de 4 % est prélevée. En plus de ces droits et commissions, les SCPI à capital fixe et variable sont soumises aux frais de souscription (8 à 12 %) et de gestion (6 à 10 %). Ces derniers sont directement perçus sur les loyers reversés à l’épargnant.

Du côté des OPCI, le maximum est de 6 % pour les frais d’entrée. Selon les gestionnaires, les frais de gestion sont compris entre 1,5 et 4,5 % en fonction de la valeur des actifs gérés. Enfin, tous les OPCI peuvent être logés dans un contrat d’assurance vie, ce qui permet à l’épargnant de bénéficier d’une fiscalité douce. Pour les SCPI de rendement, ce n’est pas systématique : il faut bien vérifier qu’elles sont éligibles.

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