Avec un rendement de 4,44 % en moyenne en 2017 selon les chiffres de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) continuent de fournir des rémunérations parmi les plus attractives dans l’univers des investissements. Et ce, sans même tenir compte de la revalorisation moyenne du prix des parts qui, affichée autour de 1,75 % pour l’année écoulée, fait grimper la performance globale des SCPI autour de 6,20 %. De quoi expliquer l’engouement toujours aussi fort pour ce produit facile d’accès et sans souci de gestion.

Pour mémoire, les SCPI de rendement (qui n’offrent pas de réduction d’impôt comme les SCPI fiscales, mais servent une meilleure rémunération) sont des fonds d’investissement collectif qui placent l’argent des épargnants dans un patrimoine immobilier composé d’actifs tertiaires (bureaux, commerces, centres commerciaux…).

La gestion de ce parc, aux perspectives de rendement supérieures à celle d’un investissement locatif individuel grâce à la mutualisation des risques, est déléguée à une société. Celle-ci prend en charge le suivi des immeubles (mise en location, entretien…) au nom des associés. Lesquels se contentent de percevoir les dividendes (loyers).

Les SCPI, un placement accessible et rentable

Les SCPI ont enregistré l’année passée un nouveau record de collecte avec plus de 6 milliards d’euros engrangés (+15,2 % en un an). Et même le durcissement récent de leur fiscalité n’a rien changé à la donne. Pour rappel : les revenus distribués par les SCPI ne bénéficient pas du prélèvement forfaitaire unique (PFU) mais restent soumis à l’impôt sur le revenu . Et la valeur de leurs parts entre désormais dans le calcul de l’assiette taxable à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Pour autant, ce produit bénéficie de solides atouts : un ticket d’entrée relativement faible (de l’ordre de quelques centaines d’euros la part) et, surtout, un marché secondaire particulièrement actif. Alors que, pour l’immobilier classique, il est possible d’attendre des mois avant de réussir à trouver un acquéreur, sur le marché des SCPI, quelques jours suffisent. Avec 840 millions d’euros de parts échangées en 2017, le marché « d’occasion » des SCPI connaît une progression remarquable (+21,4 % par rapport à l’exercice précédent). Mieux, ce secteur affiche une très grande liquidité. A titre d’exemple, les parts en attente d’être vendues n’excèdent pas 0,22 % de la capitalisation globale des SCPI.

Problème, à force d’attirer les épargnants, les SCPI finissent par être victimes de leur succès. Concrètement, leur capitalisation ne cessant d’augmenter (+18,1 % en un an), pour atteindre aujourd’hui les 46 milliards d’euros, elles peinent, pour certaines, à mettre la main sur des actifs de bonne qualité, c’est-à-dire rentables. Et, pour celles qui y parviennent, se pose le problème du contexte macroéconomique actuellement moins favorable à l’immobilier tertiaire. Les raisons ? Les loyers augmentent moins vite que les charges, et les entreprises réduisent le nombre de mètres carrés loués à cause du développement du télétravail et de la mutualisation des espaces. D’où des performances certes toujours supérieures aux autres produits d’épargne sans risque (0,75 % pour le livret A, 1,80 % en moyenne pour les fonds en euros de l’assurance vie…), mais qui diminuent au fi l des ans (6,07 % en moyenne en 2009, 5,27 % en 2012…). Pour évaluer la qualité des SCPI, nous vous conseillons d’étudier leur taux d’occupation financier (TOF). Celui-ci mesure le montant des loyers effectivement facturés, rapporté au total qui pourrait être encaissé si l’ensemble des immeubles était loué.

De même, nous vous invitons à regarder de près le niveau de leurs provisions pour grosses réparations (gage de l’entretien des immeubles dans la durée) et celui de leur report à nouveau (c’est-à-dire de leur réserve de distribution). Plus ce dernier est élevé, plus il témoigne d’une politique de distribution prudente de la société, qui préfère lisser sa performance dans le temps. En matière de rendement enfin, soyez attentif au taux de rentabilité interne (TRI) qui mesure le rapport entre la valorisation des parts et les dividendes distribués sur un temps long. L’édition 2018 de nos Grands Prix des SCPI, basés sur ces principaux critères, vous aidera à faire votre choix entre les différents produits du marché.