Investir dans les SCPI à crédit : un placement malin

Les SCPI ont aujourd’hui le vent en poupe auprès des épargnants, et pour cause. Leur rendement est quasiment imbattable, à 4,44% en 2017 (source IEIF), alors que l’assurance vie en euro est passée nettement en-dessous de 2%, sans parler du livret A à 0,75% qui est loin de couvrir l’inflation. Elles offrent en plus le mérite non négligeable d’être accessibles par crédit bancaire. Explications.

Les SCPI n’ont pas connu d’année négative en terme de performance globale depuis 1997. Crédit : Istock

Publi-rédactionnel

Face aux rendements baissiers des fonds en euros de l’assurance vie et au piètre taux du livret A, les performances des SCPI se distinguent largement.  Là ne s’arrête pas la comparaison, pour le moins flatteuse pour la pierre papier. Il faudrait ajouter bien entendu une prise de risque mesurée par rapport aux soubresauts parfois violents des marchés boursiers en ayant refroidi plus d’un ! Pour se donner une idée, il peut être utile de se pencher quelques instants sur l’historique des performances de chacune des classes d’actifs : les SCPI n’ont pas connu d’année négative en terme de performance globale depuis 1997. Alors que chacun sait que les marchés boursiers se sont effondrés en 2008 avec une performance proche de -40%. Plus récemment, l’année 2011 avec la crise de la dette souveraine en Europe a pu laisser des souvenirs douloureux aux investisseurs en bourse : cette année-là, le CAC40 a perdu presque 17%, soit une performance globale de -13,39% si l’on intègre les dividendes perçus. Les investisseurs ont connu pas moins de 4 années de performances globales négatives sur les actions depuis l’année 2000…

L’effet de levier pour augmenter son rendement net après impôt

Un autre aspect important du marché des SCPI – et spécifique à la classe d’actifs immobilière- permet à l’investisseur d’augmenter encore son rendement net après impôt : il s’agit de l’effet de levier, en d’autres termes de la faculté d’investir dans la pierre papier par le biais d’un financement bancaire. Cette facilité, qui n’existe pas pour les placements financiers, que ce soit l’investissement en bourse ou l’assurance vie, permet en réalité de gommer une partie importante de la fiscalité supportée sur les revenus du capital. Et c’est cet argument-là qui va faire définitivement la différence entre la SCPI déjà sur-performante en terme de rendement brut et le placement en actions.

En effet, si l’on prend l’exemple d’un investissement en bourse procurant un rendement brut global de 3% (c’est à peu près la maigre performance des marchés actions sur 10 ans, dividende réinvesti, sur la photo de fin 2017), la fiscalité mange dans la pratique une bonne partie du rendement. Même avec la flat tax à 30% qui remplace avantageusement une fiscalité précédemment plus lourde depuis le 1erjanvier 2018, le rendement net d’impôt descend à environ 2%, avec des montagnes russes impressionnantes comme en 2008 ou 2011.

Sur les SCPI, la fiscalité peut être abordée différemment : certes, sur un investissement au comptant, le taux marginal d’imposition va s’appliquer, plus les prélèvements sociaux à 17,2%. Les 4,44% bruts peuvent donc rapidement se transformer en 3% nets, voire moins pour les contribuables fortement imposés. Mais c’est sans tenir compte de cette fameuse faculté d’investir à crédit.

L’avantage de l’effet de levier ne s’arrête pas à la fiscalité

Prenons l’exemple d’un crédit amortissable sur 20 ans à 2,5% qui couvrirait 100% de l’investissement effectué en SCPI. Le montant des intérêts et des assurances déductibles représentent dans ce cas de figure plus de 50% du revenu distribué par la SCPI. En d’autres termes, moins de 50% du revenu brut de la SCPI est en réalité fiscalisé. Et l’avantage de l’effet de levier ne s’arrête pas à la fiscalité : en terme de trésorerie, tout se passe comme si le capital s’accumulait mois après mois au fur et à mesure de l’amortissement de l’emprunt contracté au moment de l’investissement : au démarrage, comme 100% de l’investissement est effectué à crédit, l’épargne nette est nulle par construction. Mais au bout d’un an, l’épargne nette représente déjà 4% de l’investissement en SCPI, puis 21% au bout de 5 ans, 44% au bout de 10 ans, etc… Le crédit permet donc non seulement d’adoucir la fiscalité des revenus perçus, mais aussi et surtout de se constituer une épargne significative en partant de zéro. Et tout cela est bien évidemment impossible en bourse.

Pour les investisseurs les plus aguerris, le crédit peut être souscrit sous forme d’emprunt in fine, ce qui booste encore la quote-part d’intérêts fiscalement déductibles. Mais revers de la médaille, aucun effet d’amortissement ne joue sur la durée, on ne peut donc pas compter sur cette formule pour se constituer un capital sans mise de départ.

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