Placement : comment bien choisir sa SCPI

Les SCPI ont le vent en poupe auprès des investisseurs. L’offre s’étoffe sur le marché qui comporte aujourd’hui plus de 180 véhicules. Au moment d’investir, une question majeure se pose : comment sélectionner sa ou ses SCPI ? Suivez le guide…

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Publi-rédactionnel

Le monde de la pierre-papier a fortement évolué depuis quelques années : outre un dépoussiérage réglementaire bienvenu en 2014, qui a permis l’assouplissement des règles de gestion de ces véhicules d’épargne historiques, les sociétés de gestion se sont massivement saisies des nouvelles opportunités offertes par les marchés immobiliers : thématiques nouvelles et en fort développement comme les actifs de santé, d’éducation ou d’hôtellerie, verdissement accéléré des patrimoines immobiliers tertiaires sous l’impulsion des lois Grenelle 1 et 2 adoptées en 2009 et 2010, puis de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte de 2015, exploration de plus en plus fréquente des marchés immobiliers européens…

Une nouvelle donne plus complexe

La SCPI a donc réellement changé de visage depuis quelques années, alors que pendant plusieurs décennies, ce véhicule créé dans les années 1960 n’avait quasiment pas connu d’évolutions tant sur le fond que sur la forme. L’épargnant doit donc s’adapter à la nouvelle donne et il s’avère aujourd’hui plus complexe de faire les bons choix lorsqu’on veut investir dans la pierre-papier qu’à une époque où toutes les SCPI se ressemblaient, avec la même typologie de patrimoine et des modes de gestion très similaires d’une société de gestion à l’autre.

Par exemple, comment choisir entre d’un côté une SCPI créée il y a moins de 5 ans, investie à 100% sur des marchés immobiliers étrangers, avec un niveau de collecte très élevé mais une capitalisation modeste de moins de 100 millions €, gérée par une petite société de gestion indépendante ; et de l’autre une SCPI ancienne, investie sur les marché de bureaux situés en Ile-de-France, avec moins de collecte mais une capitalisation supérieure à 2 milliards €, gérée par la filiale d’un grand groupe bancaire ?

De la même façon que le marché des SCPI a fortement évolué depuis cinq ans, l’épargnant doit absolument faire bouger ses outils de réflexion et de sélection, voire établir des critères d’investissement supplémentaires qui soient adaptés au « nouveau monde ». Pour résumer, l’investisseur a plus le choix c’est une bonne nouvelle, mais en contrepartie il aura plus de mal à faire son choix, ce qui est une moins bonne nouvelle !

Mais pas de panique : comme pour tout investissement, des critères de bon sens suffisent souvent à éviter les erreurs les plus coûteuses. Et le marché de la pierre-papier ne fait pas exception à ces règles.

La diversification, un impératif

La première règle concerne bien sûr la diversification : ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. En premier lieu, cela signifie qu’il faut adopter le bon dosage lorsqu’on investit en SCPI par rapport à sa situation patrimoniale globale. La SCPI est un placement immobilier et il sera bon de regarder la place occupée dans son patrimoine par l’immobilier d’usage ou d’investissement avant de franchir le pas d’un investissement en SCPI. Ensuite, toujours dans un souci de diversification, il sera pertinent d’investir dans deux ou trois SCPI différentes et complémentaires entre elles, plutôt que de concentrer l’exposition sur une seule ligne.

La seconde règle est de relativiser les performances historiques : comme pour tout type de placement financier, les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs… Bien sûr, il faut quand même analyser consciencieusement l’historique de chaque SCPI dans laquelle on pourrait potentiellement investir, car bien souvent cela donne des informations précieuses sur la qualité de gestion du véhicule, la façon dont la collecte a été absorbée historiquement, la qualité du patrimoine détenu qui se reflète dans la régularité de la performance, etc… Mais le plus important finalement est de se projeter dans l’avenir : telle SCPI est-elle armée pour les évolutions à venir des marchés immobiliers, tel ou tel segment immobilier est-il résilient dans tel ou tel scénario macro-économique…Et comme dans tout univers concurrentiel, les champions de demain sont rarement ceux d’hier !

Une fois ces critères finalement assez « basiques » appliqués avec rigueur, l’épargnant pourra se pencher sur une analyse plus fine des SCPI qu’il souhaite avoir en portefeuille, en fonction des objectifs qu’il s’est assignés: souhaite-t-il une prise de risque élevée pour un rendement plus élevé ? Un investissement exposé à des marchés périphériques ou étrangers ? Est-il sensible au régime fiscal du placement, par exemple dans le cadre de l’assurance-vie ou de la nue-propriété ? A-t-il des convictions personnelles sur les différents segments immobiliers (bureaux, commerces, logistique, actifs de santé) ?

Pas facile de répondre à toutes ces questions, finalement assez techniques. Et c’est pourtant le cœur du sujet de la sélection des « bonnes » SCPI, c’est-à-dire les SCPI les mieux adaptées à son patrimoine et à ses objectifs. Mais l’épargnant reste rarement livré à lui-même dans ce processus complexe, puisqu’il choisit le plus souvent, et à juste titre, de se faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine, n’ayant pas lui-même l’ensemble des connaissances nécessaires pour effectuer les bons choix d’investissement.

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