Immobilier: 2018, encore un bon cru pour les SCPI

La pierre papier a rapporté en moyenne 4,35 % en 2018. Un rendement toutefois en légère érosion.

Toutes catégories confondues, les SCPI ont réalisé 6,2 milliards d’euros d’acquisitions en 2018. Crédit: iStock.

L’attrait des épargnants pour la pierre papier reste fort. Mais il s’est cependant légèrement effrité en 2018, selon le bilan annuel publié le 12 février dernier par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) et l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

En cumulé, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement (par opposition aux SCPI fiscales) et les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) « grand public » ont drainé plus de 7,2 milliards d’euros de collecte nette l’an passé. Ces deux produits permettent aux particuliers de diversifier leur patrimoine avec de l’immobilier de bureaux et de commerces, pour une mise de fonds modeste d’environ 1 000 euros, et de percevoir des revenus réguliers.

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Les épargnants se sont principalement tournés vers les SCPI, ces dernières ayant enregistré une collecte nette de 5,11 milliards d’euros. Un chiffre en repli de 19 % par rapport à 2017 qui avait été, il est vrai, un exercice exceptionnel. Plus de la moitié de ces fonds se sont portés sur les SCPI de bureaux, puis sur les diversifiées (21 %), les spécialisées (16 %), celles dédiées aux commerces (7,5 %) et les « résidentielles » (2,6 %). Au 31 décembre 2018, les 175 SCPI du marché, gérées par 31 sociétés, cumulaient une capitalisation de 55,38 milliards d’euros, en progression de 10 % sur un an.

Taux d’occupation record des immeubles de bureaux

Les rentabilités attractives des SCPI ne sont pas pour rien dans leur succès (voir ci-dessous). Elles ont continué d’afficher un taux de distribution moyen appréciable de + 4,35 % (+ 4,43 % en 2017). Revalorisation des parts de 0,82 % comprise, leur performance globale s’établit à + 5,17 %. Sur les dix dernières années, elle ressort à 6 % en moyenne annuelle.

Ces bons résultats 2018 s’expliquent notamment par un taux d’occupation financier (TOF) qui atteint 90,54 %, un niveau record dû à des vacances en baisse dans l’immobilier de bureaux. Rappelons que le TOF exprime le rapport entre, d’une part, les loyers et indemnités facturés et, d’autre part, les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants étant pris en compte à la valeur locative de marché).

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Pourtant, les rendements s’érodent de façon quasi constante depuis vingt ans, pénalisés par l’augmentation des prix de l’immobilier. Aujourd’hui très élevés, ces derniers raréfient les bonnes opportunités, obligeant depuis quelques années les gérants à prospecter hors de nos frontières et à se diversifier sur de nouveaux types d’actifs tels que les établissements d’accueil pour personnes âgées ou l’hôtellerie. « Cette tendance est en particulier confirmée par les thématiques retenues par les sept SCPI de rendement lancées au cours de l’année :  commerce, investissement socialement responsable, résidentiel, hôtellerie d’altitude, actifs en région », note le rapport de l’IEIF et de l’Aspim.

Diversification dans les pays européens

Toutes catégories confondues, les SCPI ont réalisé 6,2 milliards d’euros d’acquisitions en 2018. Hors de l’Hexagone, celles-ci ont représenté 30,8 % des volumes (en Europe, dont 42,5 % en Allemagne), devançant les régions françaises (26,6 %). L’Ile-de-France a concentré 42,6 % des investissements, majoritairement en dehors de Paris, la capitale n’ayant attiré que 11,3 % des volumes.

De leur côté, les 18 OPCI grand public, surtout accessibles via les contrats d’assurance vie, ont engrangé 2,14 milliards d’euros de souscriptions pour l’année 2018 et affichent un rendement moyen beaucoup moins attractif que celui des SCPI, soit + 1,2 %.

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