Nos conseils pour que votre patrimoine vous génère des revenus après 60 ans

Passé la soixantaine, un événement majeur vient généralement déstabiliser un budget bien équilibré. Il s’agit bien sûr de la retraite, qui va amoindrir les ressources du foyer. Compléter ses revenus grâce à son capital s’avère une stratégie pertinente.

Dans le cadre de la restructuration de votre patrimoine, sachez que l'assurance vie est une formidable machine à cash ! Crédit: iStock.

Une fois arrivé à la retraite, le taux de remplacement, qui mesure le rapport entre la pension de retraite et le dernier salaire perçu, sera d’un niveau très variable selon les situations et les régimes. Ainsi, alors que l’Insee le chiffre à 66 % en moyenne pour l’ensemble des Français, le Conseil d’orientation des retraites (COR), dans son rapport annuel de 2017, évalue à 58 % le taux d’un cadre du privé. Et donc à 42 % la diminution de ses revenus.

Une baisse sensible des ressources qui intervient  alors que le mode de vie va changer : fini les allers-retours au bureau, vive le temps libre ! Pour certains, cela entraînera une baisse des frais, d’habillement ou de transport par exemple. Mais pour d’autres, cela engendrera une augmentation des dépenses, de loisirs notamment.

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Surtout, en avançant en âge, les charges de santé vont peser de plus en plus lourd. Dans ce contexte, compléter ses revenus grâce à son capital s’avère une stratégie pertinente. De nombreuses solutions existent, selon la composition de son patrimoine, mais aussi en fonction de sa situation personnelle. Nos recommandations.

Exploitez votre résidence principale

Pour mettre un peu de beurre dans les épinards, vous pouvez parfois tirer profit de votre propre logement. La chambre de votre aîné, parti vivre sous d’autres cieux, est vide ? Vous êtes situé à proximité des transports en commun et non loin d’un pôle universitaire  ? Vous pourriez faire le bonheur d’un étudiant en lui louant une pièce, d’au moins 9 mètres carrés, meublée. Dans ce cas, prévoyez un bail d’habitation d’une durée d’un an renouvelable (ou de neuf mois, mais non renouvelable) et un ameublement complet de la chambre. N’oubliez pas que le locataire sera amené à partager certaines pièces avec vous : salle de bains et cuisine en particulier. Un accès à détailler dans le contrat. A noter que si le loyer annuel ne dépasse pas 138 euros par mètre carré habitable (187 euros en Ile-de- France) et que la chambre constitue la résidence principale de son occupant, vous serez exonéré d’impôt.

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Si vous souhaitez préserver votre intimité, pensez à d’autres surfaces pouvant être mises à contribution : un parking par exemple, en particulier s’il est situé en zone urbaine. Comptez 100 à 150 euros de loyer mensuel sur Paris, d’après les annonces publiées sur le site de Monsieur Parking, voire plus dans les arrondissements les plus tendus du centre-ville. Dans de nombreuses grandes villes de France, vous pouvez espérer un revenu compris entre 75 et 100 euros.

Quant à votre cave, ou tout autre espace de stockage, elle peut aussi rapporter. Des plates-formes spécialisées se sont lancées sur le créneau, à l’instar de Costockage ou de Jestocke. Leur marge est élevée, de l’ordre de 20 %, mais elles prennent en charge l’assurance des biens stockés. Les prix varient fortement : de 34 euros par mois pour 10 mètres carrés à Saint-Maximin-la-Sainte- Baume (Var) jusqu’à 120 euros pour la même surface à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine). Les gains relèvent des revenus fonciers. En dessous de 15 000 euros par an, vous bénéficiez d’un abattement d’impôt de 30 % dans le cadre du régime du micro-foncier.

Optimisez vos revenus locatifs

De nombreux Français investissent dans la pierre avec l’objectif de bénéficier de revenus complémentaires à la retraite. A juste titre, car l’immobilier locatif est un excellent rempart contre l’inflation, les loyers étant indexés sur l’indice des prix, via l’IRL (indice de revalorisation des loyers).

Certes, la hausse des prix n’est pas vraiment un problème actuellement, mais comment prédire ce qu’il en sera dans dix ou vingt ans ? Reste que les revenus fonciers sont lourdement imposés dès lors que le bien n’est plus financé à crédit. Une fois les charges déduites, il vous faudra payer l’impôt selon votre taux marginal d’imposition ainsi que les prélèvements sociaux (17,2 %). Les petits contribuables s’en sortiront le mieux. Pour les autres, il est possible de baisser la pression fiscale en privilégiant la location meublée, plus avantageuse sur ce plan.

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Quoi qu’il en soit, la vacance locative est bien souvent sous-estimée, ce qui peut vous porter préjudice si vous comptez absolument sur ces revenus. Montrez-vous raisonnable sur le montant du loyer pour fidéliser vos locataires et, dans le cadre d’une nouvelle acquisition, jouez la sécurité en choisissant des grandes villes dotées d’un marché locatif dynamique.

Dans la mesure du possible, privilégiez les appartements pouvant accueillir un couple avec enfants plutôt que les studios, afin de limiter la rotation des occupants. Enfin, une fois à la retraite, pour optimiser la rentabilité de votre bien, pourquoi ne pas vous passer d’intermédiaire et vous occuper vous-même de sa gestion ? Une activité assez prenante, mais qui vous économisera le coût d’une agence, soit de l’ordre de 5 à 10 % des loyers.

Jouez la carte des SCPI de rendement

Autre stratégie payante pour doper ses revenus :  l’investissement dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces produits permettent de miser sur des marchés difficiles d’accès pour un particulier, comme des bureaux, des commerces, des hôtels… Ils présentent en outre l’avantage d’être diversifiés, chaque SCPI comprenant plusieurs immeubles, et de vous décharger de la gestion locative. Quant au rendement, il s’est élevé à 4,35 % en moyenne l’an dernier, selon les organismes représentatifs du secteur, l’Aspim et l’IEIF.

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Le principal inconvénient de la SCPI, à garder en tête, porte sur sa liquidité. Même si l’on parle de pierre papier, cela n’en reste pas moins de l’immobilier et la détention de ce support doit toujours être envisagée sur le long terme. « La SCPI est avant tout un produit de rente », rappelle Raphaël Oziel, directeur du pôle immobilier du courtier en ligne LinXea. Idéal pour dégager un complément de revenus donc !

En outre, comme de l’immobilier physique, les parts de SCPI peuvent se transmettre aux héritiers et se démembrer pour donner la nue-propriété tout en conservant l’usufruit (les loyers). « L’avantage de la SCPI, c’est que l’on peut calibrer le nombre de parts en fonction du nombre d’enfants, afin de simplifier les choses lors de la succession », ajoute Raphaël Oziel.

Reste à sélectionner les bons produits. Un portefeuille de trois à quatre SCPI complémentaires sera largement suffisant pour un investissement de plusieurs dizaines de milliers d’euros (voir infographie). Comment s’y prendre ? Ne limitez pas vos critères au seul taux de rendement. Il faut comprendre sur quels types de bien le produit investit, en se renseignant via les bulletins trimestriels notamment. Ensuite, dans une optique de long terme, mieux vaut privilégier des sociétés de gestion et des produits solides. « On choisira des SCPI avec de grosses capitalisations, comme Primopierre, de Primonial, ou des produits avec des durées moyennes de baux très longues comme Atream Hôtels, d’Atream, ou encore des supports dans lesquels le poids de chaque locataire est très dilué, tel Immorente, de Sofidy, où le locataire le plus important représente moins de 4 % du total des loyers », recommande Raphaël Oziel.

Autre stratégie intéressante : les SCPI qui investissent hors de France. Au-delà de la diversification géographique, ces produits vous versent des revenus locatifs provenant de l’étranger, donc exonérés de prélèvements sociaux. En outre, selon le pays cible et la convention fiscale signée avec la France, vous pourrez bénéficier d’une fiscalité allégée sur les loyers. Enfin, votre portefeuille pourra être complété avec un produit plus dynamique, offrant un rendement attractif.

Programmez des rachats partiels sur l’assurance vie

L’assurance vie est une formidable machine à cash ! Si cette enveloppe est réputée idéale pour investir à long terme, elle est également parfaite pour qui cherche à dégager des revenus, réguliers ou ponctuels, de son patrimoine. En préambule, rappelons quelques bases. Un, l’assurance vie n’est jamais bloquée. Passé huit ans d’âge, elle atteint sa maturité fiscale, donnant droit à des abattements fiscaux sur les retraits, voilà tout. Deux, seuls les gains sont taxés.

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Autrement dit, si vous souscrivez aujourd’hui un contrat pour y effectuer un gros versement dans lequel puiser, vous paierez peu d’impôts car vos retraits seront essentiellement composés de capital. Trois, la possibilité de faire un retrait – ou rachat dans le jargon  – est un droit et votre assureur ou banquier ne peut s’y opposer. A trois exceptions près : si le bénéficiaire a accepté le contrat, si ce dernier a été gagé pour un prêt ou si le capital a été transformé en rente viagère .

Attelons-nous maintenant à l’aspect fiscal de cette solution. Pour la taxation des gains, l’âge du contrat, mais aussi la date des versements, entreront en ligne de compte. En effet, pour les versements réalisés avant le 27 septembre 2017, la fiscalité est dégressive selon l’ancienneté de l’enveloppe : 35 % avant quatre ans, 15 % entre quatre et huit ans puis 7,5 % après huit ans, ponction appliquée après un abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule ou de 9 2 100 euros pour un couple. Prenons l’exemple d’un vieux contrat sur lequel ont été versés 75 000 euros. Sa valeur est désormais de 150 000 euros. J’en retire 500 euros par mois, soit 6 000 euros par an. La part des gains étant de 50 %, soit 3 000 euros, je ne règle aucun impôt.

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Pour les versements récents, vous serez redevable de la « flat tax » sur les contrats de moins de huit ans (soit 12,8 % d’impôts). Vous bénéficierez après huit ans du forfait de 7,5 % et de l’abattement annuel. Et si le cumul de vos versements en assurance vie (et contrat de capitalisation) dépasse 150 000 euros, la part des gains issus de la frange supérieure à 150 000 euros est soumise à la flat tax.

En pratique, la meilleure solution consiste à mettre en oeuvre des rachats partiels programmés. Ainsi vous indiquez, une seule fois, que vous souhaitez retirer 300 euros chaque mois de votre contrat, par exemple. Pour cela, reportez-vous aux conditions générales de votre assurance vie. Ces dernières précisent les modalités des retraits : montant minimum, périodicités proposées, délai de mise en place, ainsi que le solde minimum à laisser pour conserver l’enveloppe ouverte.

Par ailleurs, si vous détenez un multisupport dans lequel vous avez investi en partie sur des supports risqués, vous pourrez – parfois – choisir les unités de compte sur lesquelles effectuer les retraits. Profitez-en, la mise en place des retraits programmés est généralement gratuite et d’une grande souplesse puisque vous pouvez les stopper et les reprendre à votre guise.

Misez sur des valeurs à fort dividende

Dans une logique de revenus, il peut être intéressant de remanier son portefeuille boursier. Adieu les valeurs spéculatives, bienvenue aux valeurs de rendement ! L’objectif premier n’est plus le potentiel d’appréciation du titre mais son dividende. Attention, la sélection est plus complexe qu’il n’y paraît. Se focaliser uniquement sur le taux de rendement peut créer quelques déceptions. Vos filtres devront être les suivants : des sociétés solides, disposant d’une large visibilité sur leurs perspectives de résultats et ayant fait preuve d’une grande constance dans leur politique de distribution par le passé. Vous éviterez ainsi les entreprises dont le fort rendement relève d’un cours de Bourse faiblard ainsi que celles qui coupent leur versement dans les mauvaises passes.

C’est sur cette base que nous avons arrêté notre sélection de dix valeurs au dividende sécurisé . Total est l’archétype de la valeur de rendement. La société n’a jamais diminué son versement depuis trente ans, même lorsque le prix du baril baissait sévèrement. De plus, la distribution est échelonnée dans l’année, tous les trimestres, ce qui est idéal pour un actionnaire en quête de revenus.

Cette stratégie est facilitée par la loi Pacte, promulguée le 22 mai dernier. En effet, les conditions de rachat sur un plan d’épargne en actions (PEA) sont assouplies. Désormais, vous pouvez effectuer un retrait dès la cinquième année du plan sans que cela le clôture, et vous pouvez même continuer à réaliser des versements, ce qui était impossible auparavant.

Assurez-vous une rente viagère

Le viager n’a pas vraiment bonne réputation, à tort. Si vous n’êtes pas doté d’un patrimoine substantiel, vendre sa résidence principale en viager réunit plusieurs atouts, dont la possibilité de rester chez soi tout en percevant un revenu à vie.

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De quoi s’agit-il précisément  ? Avec le viager immobilier, vous cédez votre bien à un acquéreur qui vous en laisse l’usage. En contrepartie, ce dernier bénéficie d’une décote sur sa valeur. Le règlement du prix est partagé entre un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée lors de la vente, et une rente à vie. « C’est très sécurisant face à l’inconnue que représente l’espérance de vie, souligne Stanley Nahon, directeur général de Renée Costes Viager, leader sur ce segment. En outre, ce peut être un bon moyen de protéger son conjoint, en particulier dans les couples où il y a un décalage de pensions important entre monsieur et madame, car la rente viagère est réversible à 100 %. » 

Autre avantage : vous baissez vos dépenses en vous libérant d’une partie des charges de copropriété, de la taxe foncière et des gros travaux, qui incombent désormais à l’acquéreur, appelé le débirentier. Quelques prérequis sont à connaître : le viager reste un marché de niche avec moins de 5 000 ventes par an et les acquéreurs sont essentiellement des investisseurs. Ils sont donc particulièrement attentifs au prix, qui devra être calculé au plus juste par rapport au marché. Par ailleurs, les zones les plus porteuses sont celles qui traditionnellement séduisent le plus cette typologie d’acheteurs : Paris et l’Ile-de-France (40 % des transactions), les grandes villes de province ainsi que les régions de villégiature côtières, même si, assure Stanley Nahon, « on peut vendre partout en France ».

A quel âge envisager le viager ? Les professionnels estiment que l’opération est pertinente à partir de 65 ans. « L’essentiel des transactions a lieu entre 70 et 85 ans », précise Stanley Nahon. Trop jeune, vous présentez une espérance de vie très longue qui impliquera un prix de vente fortement décoté par rapport à la valeur du bien. Trop âgé, l’opération change quelque peu de nature puisque l’espérance de vie est très réduite et la décote pour l’acquéreur sera faible .

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A noter enfin que le crédirentier bénéfice de protections en cas de non-paiement de la rente, dont une « clause résolutoire », qui lui donne la possibilité de récupérer rapidement et facilement la pleine propriété de son bien en cas d’impayé.

Autre option : la rente financière. Certains établissements commercialisent des contrats de rente immédiate. Vous apportez un capital et la compagnie vous offre, en échange, le versement d’une rente à vie. Mais bien d’autres enveloppes proposent (voire imposent) de sortir en rente. Pour se révéler réellement utile, encore faudra-t-il que la rente apporte un complément de revenus substantiel. Le montant des arrérages – les sommes versées une fois la rente mise en oeuvre – dépend notamment du capital que vous vous êtes constitué et de votre espérance de vie.

Attention, il ne faut pas omettre le niveau de frais, assez pesant. Comptez le plus souvent un prélèvement lors de la conversion du capital en rente (3 à 4 %) puis une commission de 3 % sur les arrérages. Les options choisies peuvent aussi avoir un impact sur le montant perçu. Par exemple, la réversion, qui permet de faire profiter son conjoint de tout ou partie de ses arrérages à son décès. In fine, un homme de 70 ans, doté d’un capital de 150 000 euros, pourra ainsi obtenir une rente simple de l’ordre de 519 euros par mois (source : HSBC). S’il prévoit, à son décès, une réversion de 60 % sur la tête de son épouse du même âge, le montant sera baissé à 462 euros. Dans tous les cas, les arrérages seront revalorisés année après année en fonction des résultats techniques et financiers de l’assureur.

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