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SCPI en démembrement : valoriser ses placements sans la fiscalité ?

En acquérant uniquement la nue-propriété de parts de SCPI, le souscripteur peut miser à terme sur une création de valeur mécanique et non fiscalisée de son investissement. Explications…

La pandémie en cours n’a pas freiné les ardeurs des Français vis-à-vis de la pierre-papier. En témoignent notamment les chiffres toujours impressionnants des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), essentiellement investies dans des actifs d’immobilier commercial : au premier trimestre 2020, elles ont collecté 2,56 milliards d’euros d’argent frais, soit une progression de 24% par rapport au premier trimestre 2019.

Plusieurs possibilités s’offrent à vous

La souscription de parts de SCPI peut s’effectuer selon plusieurs modalités. Tout d’abord, il peut s’agir d’un simple achat de parts en direct et l’épargnant dispose alors d’un avantage : celui de pouvoir les financer en partie par un crédit et d’augmenter ainsi, par cet effet de levier, la taille de son investissement. Une autre solution est d’acheter au sein d’un contrat d’assurance-vie des unités de comptes représentatives de SCPI. Mais il existe aussi une troisième option, sans doute moins connue : acheter des SCPI dans le cadre d’un démembrement. Le démembrement d’un bien immobilier consiste à séparer en deux les différents éléments constitutifs de la propriété. D’un côté, on trouve la nue-propriété, correspondant, en bon latin, à l’abusus, c’est-à-dire au droit de vendre ou de transmettre le bien, tandis que de l’autre, on trouvera l’usus et le fructus (l’usufruit, donc), c’est-à-dire la faculté à faire usage du bien – à l’occuper – et à en tirer les fruits – l’éventuel revenu locatif. Cette séparation en deux de la propriété est fréquente lors du décès d’une personne mariée, le conjoint survivant conservant ainsi la possibilité de continuer à occuper un logement dont ses enfants vont déjà être les nus-propriétaires.

Le démembrement d’un bien immobilier, une solution intéressante

Mais quid du démembrement d’un bien immobilier dématérialisé comme une SCPI ? « Cette option est proposée aux épargnants par la plupart des grandes SCPI de la place, avec un ticket d’entrée minimal de l’ordre de 25.000 à 30.000 euros, explique Pascale Baussant, fondatrice du cabinet de gestion de patrimoine Baussant Conseil. L’épargnant va alors acheter la nue-propriété, tandis que l’usufruit va être acquis, pour une durée prévue à l’avance, généralement comprise entre 5 et 10 ans, par des entreprises qui peuvent placer ainsi leur trésorerie. » En conséquence de ce démembrement, l’épargnant nu-propriétaire va être privé des revenus générés par le versement des loyers, mais va pouvoir acheter avec une décote. Pour un démembrement d’une durée de 5 ans, selon les clés de répartition des principales SCPI, le nu-propriétaire paiera environ 80% du prix de la part (79,75% pour la SCPI Efimmo de Sofidy, par exemple). Et ce prix tombera entre 65 et 70% pour un démembrement de 10 ans.

« A l’issue de la période, l’épargnant retrouve la pleine propriété de la part et détient donc 100% de sa valeur », poursuit Pascale Baussant. Sur le plan économique, l’opération revient à acheter aujourd’hui (et avec une décote) un actif dont on n’aura la pleine jouissance que dans quelques années, une sorte d’achat à terme.

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De la création de valeur sans fiscalité

Dans ces conditions, pas besoin d’une hausse de l’immobilier pour créer de la valeur. Surtout, le mécanisme évite de générer des revenus – et les taxes qui vont avec – lorsque l’épargnant n’en a pas besoin. « Une telle stratégie est certes adaptée à des contribuables redevables de l’impôt sur la fortune immobilière, puisque que le montant investi en nue-propriété échappe à la base taxable, mais pas seulement : la solution est intéressante pour un épargnant ayant des revenus élevés, donc un taux d’imposition sur le revenu élevé, et étant encore loin de la retraite», conclut Pascale Baussant. Il bénéficiera simplement de la création de valeur « mécanique » et non fiscalisée liée au remembrement final.