Investir en SCPI comporte des pièges, voici 5 conseils pour les éviter et mener à bien son projet d’investissement

Les SCPI, ce placement en immobilier locatif mutualisé a le vent en poupe : plus de 80 SCPI sont actuellement ouvertes à la souscription, les stratégies des sociétés de gestion sont variées, les modalités d’investissement également… Difficile de s’y repérer. Voici des conseils pour y voir clair avant d’investir en SCPI.

Investir en SCPI reste bien entendu une démarche spécifique comparée aux produits d’épargne financière. Crédit @Istock

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L’investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est devenu au fil des années très prisé des épargnants français. Et pour cause, il allie rendement élevé et relative stabilité des valorisations. La conséquence est bien sûr une forte progression de la collecte sur ce véhicule d’épargne depuis la crise financière de 2008. La capitalisation du marché des SCPI a d’ailleurs franchi au troisième trimestre 2018 le chiffre symbolique de 50 milliards €, soit environ 3 fois plus qu’il y a 10 ans ! Mais attention : cela signifie aussi que de nombreux épargnants peu avertis se sont laissés tenter par ce support d’investissement, sans nécessairement bien comprendre les spécificités de ce placement dans la « pierre papier  ». Et faute d’un accompagnement adéquat par des professionnels de l’épargne, certains investisseurs ont pu faire face à des déconvenues par rapport à ce qu’ils avaient imaginé avant d’investir. Car comme dans tout type de placement, il existe des pièges spécifiques au marché des SCPI, qu’il est relativement facile d’éviter lorsqu’on est bien conseillé !

Conseil n°1 : choisir un horizon d’investissement adapté

Tout d’abord, le gros point noir de la SCPI est le niveau des frais payés à l’entrée, qui représente habituellement entre 2 et 3 années de rendement avant fiscalité, soit jusqu’à plus de 6 années de rendement après fiscalité pour les contribuables fortement imposés. La réponse à ce problème est double et dépend du profil de l’épargnant concerné : tout d’abord, il est évident que l’horizon de placement en SCPI doit être suffisamment long pour que les revenus générés absorbent les frais d’entrée. On parle en général d’un placement sur une durée d’au moins 8 à 10 ans : l’épargnant ayant un horizon de placement de 3 ou 5 ans seulement doit donc passer son chemin et privilégier d’autres types de supports comme les livrets bancaires ou les contrats d’assurance vie en euros.

Conseil n°2 : déterminer avec soin ses modalités de souscription

Ensuite, lorsque le taux marginal d’imposition de l’épargnant dépasse certains seuils, le placement direct en parts de SCPI est à proscrire : par exemple, avec un taux marginal de 41%, l’imposition des revenus de la SCPI monte à 58,2% avec les prélèvements sociaux. En effet, la SCPI ne bénéficie pas contrairement aux placements financiers de la nouvelle « flat tax » à 30% prélèvements sociaux inclus. Si les frais d’entrée de la SCPI représentent 3 ans de revenu brut, alors pour ce contribuable fortement fiscalisé, ils représentent en réalité 7,2 années de revenus nets de fiscalité ! Même si l’horizon de placement est de 10 ans, la rentabilité nette d’impôts de ce placement pour un tel épargnant est de fait fortement pénalisée.
Pour ces contribuables lourdement fiscalisés, d’autres solutions seront donc à privilégier comme l’investissement en SCPI dans le cadre d’unités de compte d’assurance vie, ou bien l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI, ou plus simplement l’utilisation d’un crédit in fine pour optimiser le montant des intérêts fiscalement déductibles. Une étude personnalisée de la situation de l’investisseur conduite par un professionnel de l’épargne sera donc incontournable avant toute décision d’investissement.

Conseil n°3 : assumer la liquidité relative du placement

Un autre piège à éviter sur les SCPI est l’absence de liquidité à la revente : en effet, la revente des parts n’est jamais garantie par la société de gestion, c’est une donnée réglementaire du marché des SCPI imposée par le régulateur de marché. L’épargnant qui pense avoir besoin de récupérer ses fonds à tout moment doit donc renoncer à investir en SCPI. Mais au-delà de cette caractéristique structurelle du marché, toutes les SCPI ne se valent pas en terme de liquidité : dans la pratique, beaucoup de SCPI assurent une liquidité tout à fait satisfaisante avec des demandes de rachat qui sont honorées en l’espace de 2 ou 3 semaines. C’est le cas en particulier des « grosses » SCPI (au-delà de 500 millions € de capitalisation) gérées par des filiales de grands groupes bancaires ou assurantiels qui ont une capacité à collecter dans toutes les configurations de marché. En effet, seul un niveau de collecte important garantit dans les faits la revente des parts pour les épargnants souhaitant quitter une SCPI à capital variable. A l’opposé, la liste d’attente d’épargnants souhaitant revendre leurs parts de petites SCPI gérées par des sociétés de gestion moins connues peut être parfois plus longue… Quant aux SCPI à capital fixe, leur liquidité dépend d’un carnet d’ordres plus ou moins fourni et peut se révéler aléatoire en terme de taille et de prix d’exécution.

Conseil n°4 : ne pas se fier uniquement au rendement

Une autre erreur à ne pas faire est de sélectionner une SCPI uniquement sur la base de son taux de rendement passé. En effet, l’expérience montre que certaines SCPI ont pu profiter à un moment donné, soit d’un faible niveau d’encours permettant d’afficher un taux d’occupation ponctuellement très élevé, soit de revenus locatifs liés à des baux anciens dont la pérennité peut s’avérer incertaine. Les dividendes versés sont donc un indicateur à relativiser, et il est nécessaire d’approfondir l’analyse en s’intéressant à la qualité du patrimoine de la SCPI, sa localisation, le niveau d’encours et le rythme de la collecte, le niveau des réserves de distribution, le rythme des arbitrages, etc…

Conseils n°5 : diversifier !

Enfin, investir en SCPI reste bien entendu une démarche spécifique comparée aux produits d’épargne financière, mais les principes fondamentaux de tout investissement doivent malgré tout être respectés, en particulier la diversification qui permet une réduction du niveau de risque. En l’occurrence, il sera judicieux de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et de ventiler son investissement sur plusieurs SCPI, en jouant au maximum sur l’effet de diversification sectorielle et géographique du patrimoine immobilier, et en combinant aussi si possible des SCPI gérées par différentes sociétés de gestion !

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