Placement immobilier : le classement 2019 des meilleures SCPI

Mieux Vivre Votre Argent a analysé pour vous 67 SCPI dotées d’au moins cinq ans d’historique pour vous en livrer un classement.

Pour quelques centaines ou quelques milliers d’euros, un particulier peut souscrire des parts d’une de ces sociétés qui investissent dans des biens locatifs d’entreprise. Crédit: iStock.

Depuis plusieurs années, la pierre papier a la faveur des épargnants. La collecte nette des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) s’est élevée à 5,11 milliards d’euros en 2018, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Rien d’étonnant : leur rendement moyen annuel de 4,35 % est très alléchant !

Pour quelques centaines ou quelques milliers d’euros, un particulier peut souscrire des parts d’une de ces sociétés qui investissent dans des biens locatifs d’entreprise et redistribuent les loyers sous forme de dividendes. C’est la seule façon d’accéder au marché de l’immobilier tertiaire, plus lucratif que le résidentiel, avec une mise modeste, tout en bénéficiant d’une mutualisation du risque locatif. Les associés profitent, en effet, d’un patrimoine diversifié sur des dizaines, voire des centaines d’actifs.

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Reste qu’il faut trier le bon grain de l’ivraie et que l’exercice n’est pas facile. A l’instar de l’achat d’une action cotée en Bourse, le choix d’une SCPI nécessite un brin de technicité. Mieux Vivre Votre Argent a réalisé cette sélection pour vous en analysant 67 SCPI dotées d’au moins cinq ans d’historique, accessibles aux particuliers, soit sur le marché primaire pour les SCPI à capital variable, soit sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe (hors périodes d’augmentation de capital). Nous avons mis en lumière les trois premières places des catégories les plus fournies : bureaux, commerces et diversifiées (voir méthodologie ci-dessous).

La valeur des parts corrélée à celle des prix de la pierre

Si le rendement (le dividende rapporté au prix de la part) a tendance à s’effriter depuis quelques années, c’est surtout en raison de l’envolée des prix de la pierre que connaît le secteur tertiaire, à l’instar du résidentiel. Résultat : le patrimoine de la SCPI se renchérit, entraînant une hausse de la valeur de part qui impacte mécaniquement à la baisse ce taux de distribution. « C’est pourquoi le souscripteur d’une SCPI, produit qui est avant tout un complément de revenus, doit s’intéresser tout autant au taux de distribution qu’à l’évolution dans le temps du montant de son dividende », estime Jérémy Schorr, directeur commercial de la plate-forme spécialisée Primaliance. Or, la conjoncture économique favorise actuellement la demande en bureaux et soutient le niveau des recettes locatives.

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En revanche, on peut s’interroger sur la pérennité de la valorisation très élevée des actifs immobiliers. « Tant que les taux d’intérêt ne remontent pas brutalement, ce qui pourrait entraîner une sortie en masse des porteurs de parts, attirés par d’autres placements redevenus plus rentables avec un risque moindre, rien ne laisse présager d’une baisse brutale de la valeur des patrimoines détenus par les SCPI », analyse Jonathan Dhiver, fondateur du site MeilleureSCPI.com.

Quoi qu’il en soit, la SCPI reste un produit de long terme, adapté notamment à la préparation d’un complément de revenus à la retraite. Dans cette optique, mieux vaut fractionner son investissement pour acquérir des parts régulièrement au fil des ans et lisser ainsi son prix de revient. « Il s’agit de la meilleure protection possible contre le risque d’un retournement brutal du marché immobilier », souligne Jonathan Dhiver. Par prudence encore, mieux vaut diversifier son portefeuille de SCPI sur plusieurs produits. Notre palmarès vous met sur la voie des meilleurs !

Notre méthodologie. Nous avons établi une note sur 20 points pour chaque SCPI, au vu de ses performances financières et de sa qualité technique. La note financière (12 points) repose sur deux critères : le taux de rendement interne (TRI) sur cinq ans (6 points) et la variation du taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) sur cinq ans (6 points). Le TDVM équivaut au rendement (dividende rapporté à la valeur de la part). Le TRI traduit la performance globale : l’évolution de la valeur de la part et celle du rendement. Chaque produit est noté sur ses performances relativement à celles des concurrents. La note technique (8 points) repose, elle, sur six critères. La taille de la capitalisation (2 points) est un facteur de diversifi cation du patrimoine. Le ratio prix d’achat sur prix de vente (1 point) reflète les frais de souscription. Le report à nouveau (1 point) correspond aux réserves constituées pour soutenir le rendement dans le futur. Derniers critères : l’éligibilité à l’assurance vie (1 point), le niveau des frais de gestion (1 point) et le taux d’occupation financier (TOF) qui reflète le niveau de la vacance locative (2 points).

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