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Réduire ses charges de copropriété : par où commencer ?

Les propriétaires peuvent se retrouver quelque peu démunis face à des charges en hausse chaque année. Voici les premiers pas à faire, pour réduire la facture.

Assemblée générale copropriété
©Istock

En moyenne, dans la capitale, les charges d’une copropriété s’élèvent à plus de 2.100 euros par lot, selon l’Observatoire 2020 de la FNAIM du Grand Paris. Pour les propriétaires, ou leurs locataires d’ailleurs, la facture peut devenir salée au fil des années, les contrats comportant souvent des clauses d’indexation. Alors que faire ?

Se pencher sur les contrats

Première étape : tout copropriétaire peut avoir accès aux contrats en cours : assurance, entretien, maintenance… En particulier s’il est élu au conseil syndical ! Alors, celui qui souhaite réduire la facture devra se plonger dans ces fameux documents. « Le premier pas consiste à regarder la date de souscription des contrats. S’ils datent d’il y a plus de trois ou quatre ans, ils peuvent être renégociés ou mis en concurrence », recommande Edouard-Jean Clouet, président et fondateur du site MeilleureCopro. Dans ce cas, il faudra être attentif aux dates d’échéance et aux préavis. « Typiquement, sur le contrat d’assurance de l’immeuble, la multirisque immeuble (MRI), dans la plupart des cas, l’échéance est fixée au 31/12, avec un préavis de deux ou trois mois. Il serait dommage de rater le coche ».

Il existe aujourd’hui des comparateurs, par exemple via l’Association des responsables de copropriété (Arc) ou MeilleureCopro, pour se rendre compte des montants moyens sur chaque poste. Il est tout à fait possible de demander des devis à d’autres sociétés, afin de comparer les différentes prestations. Pourquoi ne pas poser la question à des voisins d’immeubles tout proches ? Peut-être ont-ils de bonnes recommandations à formuler. Et sans doute la société sera-t-elle ravie de mutualiser son déplacement dans la rue pour un deuxième client…

Se concentrer d’abord sur les gros pôles de dépenses

Meilleurecopro donne les chiffres suivants : la moyenne des charges liées au chauffage est de 14,60 euros par an et par mètre carré. Pour le personnel, le gardien, l’entretien des parties communes, il faut compter 8,40 euros, puis 4,50 euros pour les honoraires du syndic et enfin 70 centimes pour la maintenance du parking.

Donc pour agir efficacement, mieux vaut faire preuve de rigueur. « Commencer par constater ses dépenses les plus élevées est un bon premier pas, conseille Bilal Layati, responsable développement du courtier en syndic Syneval. Souvent, le pôle de dépenses le plus élevé est le chauffage et l’eau, lorsqu’ils sont collectifs. Or, les immeubles sont parfois surchauffés, alors que si l’on baisse d’un degré la température dans les logements, on réduit la facture de 7% ». Rachid Laaraj, directeur général du cabinet, acquiesce : « Dans certaines résidences, les températures dépassent les 21, 22, voire 23°C, jusqu’à fin avril ! En sensibilisant les copropriétaires, il est possible de réduire ce poste ».

L’assurance multirisque peut également être mise en concurrence, via un courtier si besoin. « D’autant que les prix ont un peu baissé en 2019. Si le contrat a plus de trois ans, il peut être intéressant de le négocier », selon Rachid Laaraj. Attention de ne pas rogner sur les garanties et de choisir un nouveau contrat bien adapté à ses besoins.

Ne pas tomber non plus dans les pièges du low-cost

Le risque, en voulant réduire la facture, est de tomber sur des offres low-cost, qui ne répondent pas aux attentes de la copropriété. Par exemple, sur la prestation du syndic : « les gens veulent payer moins cher, mais avoir un meilleur service. Or, ces deux exigences ne sont pas compatibles ! Si l’on veut un gestionnaire très présent, cela sera difficile si l’on ne se base que sur le prix », souligne Corentin Le Moal, fondateur du service EconHomes, qui propose de renégocier les contrats de copropriétés de ses clients. Il encourage à la renégociation plutôt qu’à la mise en concurrence des contrats. Et à l’échange entre copropriétaires : « Il leur appartient de choisir un entretien de qualité luxueuse ou frugale. Par exemple, des copropriétaires souhaitant être plus frugaux pourront changer les luminaires des parties communes eux-mêmes, cela leur coûtera moins cher, mais leur demandera plus d’implication et de bonnes relations ».

Il en va de même pour les sociétés proposant des logiciels de gestion, comme Matera. Les tarifs  proposés défient toute concurrence face aux syndics professionnels, mais exigeront qu’un syndic bénévole ou coopératif soit mis en place. Et donc qu’une ou plusieurs personnes de l’immeuble s’implique réellement dans la gestion du quotidien. À chaque copropriété de choisir jusqu’où elle est prête à aller pour faire des économies…