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Construction : si la constructibilité est restreinte, le terrain n’est pas « à bâtir »

Dès lors qu’une construction est permise, le terrain ne peut pas forcément être qualifié de terrain « à bâtir ». Explications.

permis de construire
Crédit: iStock.

En s’engageant dans la construction d’un bâtiment sur un terrain, il faut avoir quelques notions en tête. L’exproprié ne peut pas soutenir que son terrain doit être indemnisé comme « à bâtir » si certaines constructions seulement sont autorisées. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation à un propriétaire exproprié alors que son terrain était situé dans une zone constructible pour des équipements publics seulement ou pour l’extension limitée de bâtiments existants.

Ce propriétaire soutenait qu’un tel raisonnement reviendrait à ajouter une condition à la loi qui est déjà très « à bâtir » est qu’il se situe dans un secteur que la réglementation locale a classé comme constructible. Dès lors qu’une construction est permise, déduisait ce propriétaire, le terrain peut bien être qualifié de terrain « à bâtir ».

Construction et constructibilité

Mais la Cour de cassation a rejeté cette affirmation. Si seuls quelques types de constructions sont précisément énumérés, c’est que le terrain se situe dans une zone globalement inconstructible, a-t-elle répondu en substance. Elle avait déjà jugé de cette manière en janvier 2012 pour une parcelle rurale située en zone naturelle du plan d’urbanisme mais sur laquelle l’agriculteur avait seul le droit de construire pour ses besoins professionnels. Ce droit réservé à l’agriculteur ne rend pas le terrain constructible, avait-elle dit.

Les juges écartent ainsi un argument développé notamment lors d’expropriations par des propriétaires qui espèrent que leur bien, s’il est déclaré situé en zone constructible, pourra ensuite être classé « à bâtir ». Mais la loi et la jurisprudence sont très favorables aux expropriants et il faudra pour cela qu’il soit considéré comme suffisamment proche d’importants réseaux de voirie, d’eau potable, d’électricité et d’assainissement.

(Cass. Civ 3, 2.3.2022, V 20-23.489).