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Logement : le bail d’un HLM est-il automatiquement transmis en cas de décès ?

La Cour de cassation a tranché, fin septembre, en faveur de l’héritier d’une locatrice de HLM. Il avait récupéré son logement sans avertir le bailleur du décès.

HLM

Dans le cadre d’une location, un décès peut entraîner, au-delà de la peine, des complications pour la famille si le disparu était le seul titulaire du bail. Dans le cas d’une personne habitant seule dans un logement loué vide, ses héritiers sont simplement tenus de payer le loyer le temps d’organiser la libération des lieux (déménagement des affaires). En revanche, lorsque la famille vivait avec le défunt, elle hérite automatiquement du bail. Tel est le principe édicté par la loi de 1989. Mais la question peut se poser en matière de HLM. En effet, l’octroi de ces habitats se fait sous condition de revenus et de situation familiale que les héritiers ne remplissent pas toujours.

Un transfert du bail de plein droit pour les HLM

La question a été tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 28 septembre 2022, repéré par Le Figaro. En l’espèce, le fils du locataire vivait avec sa mère lorsque celle-ci est décédée en 2014. Il n’a jamais prévenu l’office de HLM de sa disparition. Celle-ci a été découverte en 2018. Le bailleur a alors exigé son expulsion et exigé une indemnité d’occupation. La requête a été validée par la Cour d’appel de Paris dans un premier temps. Celle-ci a reconnu que le transfert du bail s’effectue de plein droit, y compris dans le cadre d’un HLM, dès lors que l’héritier y réside depuis plus d’un an, qu’il remplisse les conditions d’éligibilité et que la taille du logement soit adaptée à celle du ménage.

Mais elle avait ajouté une obligation de saisir la justice pour faire reconnaître cette éligibilité. C’est ce point qu’a retoqué la Cour de cassation, renvoyant les parties devant une cour d’appel autrement composée. L’arrêt ne semble cependant pas dispenser le nouveau locataire de démonter qu’il est éligible à ce bien. Le bailleur social peut donc exiger qu’il justifie de revenus inférieurs au plafond, et d’un nombre d’occupants suffisant. Une action en justice n’est cependant pas nécessaire pour cela.