Emprunts : c’est (théoriquement) possible jusqu’à 70 ans
Dans les années 80, les plus de 60 ans ont été confrontés à des taux d’emprunts importants, dans un contexte aussi inflationniste qu’aujourd’hui.
Jusqu’à quel âge peut-on emprunter pour acheter un bien immobilier ? C’est à dessein de répondre à cette question que Vousfinancer s’est penché sur le sujet dans une étude relayée le 9 février. En 2022, seuls 10 % des emprunteurs ont plus de 50 ans chez le courtier, alors qu’en 2020, ils étaient 12 %, et 17 % en 2019. La faute au niveau des taux d’usure, seuil maximum auquel il est possible d’emprunter.
Des emprunts toujours réalisables, même tardivement… en théorie
Actuellement, seuls 3 % des emprunteurs ont 60 ans ou plus, en raison de la baisse de revenus engendrée par le passage à la retraite. « alors que même à des taux de crédit proches de 3 % il reste intéressant d’emprunter, mais le plus tôt est le mieux, justement pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite ! » détaille la directrice générale de Vousfinancer, Julie Bachet. Aussi, quand c’est possible, les seniors ont tout intérêt à emprunter pour investir dans l’immobilier, même s’ils ont parfois de l’épargne. Notamment car ils pourront faire croître leur patrimoine grâce au levier du crédit accordé par l’emprunt.
Mais ce n’est pas tout. Même à 3 %, les taux de crédit pour les seniors restent très bas. Dans les années 1980, les plus de 60 ans ont été confrontés à des taux de crédit excédant les 15 %, dans un contexte aussi inflationniste qu’aujourd’hui. En 2023, même si les taux de crédit remontent à 4 %, cette génération trouvera ces taux très attractifs et ne sera pas freinée à l’image des trentenaires qui n’ont connu que des taux à 1%.
« Les seniors empruntent sur des durées courtes – 15 ans en moyenne -, ont de l’apport, des assurances-vie ou sont déjà propriétaires ce qui offre des garanties pour la banque, et ils ont des charges souvent plus faibles car ils n’ont plus d’enfants à charge… mais le revers de la médaille est qu’ils sont déjà bancarisés, peuvent avoir des problèmes de santé entraînant un coût d’assurance plus élevé pouvant les rendre difficilement finançables, et des revenus qu’il faut anticiper à la baisse au moment de la retraite » détaille la porte-parole du courtier, Sandrine Allonier.
Pour emprunter à partir de 55 ans, il faudra fournir à la banque une estimation du montant de retraite versé. Selon la date de départ à la retraite et l’âge de l’emprunteur, ce sera soit les revenus au moment du passage à la retraite, soit le salaire à taux plein qui sera pris en compte, rapporte le courtier. En théorie, il serait plus pertinent de partir plus tard à la retraite afin de prendre en compte plus longtemps les revenus du travail… et d’emprunter davantage. « Une solution peut également être la mise en place d’un prêt à paliers, permettant de faire baisser l’échéance du crédit de 30 % au moment du passage à la retraite et donc d’adapter ses mensualités à la baisse de ses revenus pour garder malgré tout un niveau de vie confortable », ajoute Sandrine Allonier.
Mais passé un certain âge, c’est surtout le coût de l’assurance qui est très pénalisant pour les aspirants emprunteurs. Ainsi, un emprunteur de 50 ans, qui emprunte sur dix ans et sans surprime liée à un souci de santé particulier, aura un taux d’assurance compris entre 0,40 % et 0,80 %. A plus de 60, c’est plutôt entre 0,9 % et 1,20 %… En théorie, il est même possible de souscrire un crédit de 19 ans à l’âge de 55 ans, étant donné que la majorité des banques couvre l’emprunteur en assurance groupe jusqu’à 75 ans. Une couverture qui peut même, dans certains cas, aller jusqu’à 95 ans. « Dans certains cas de maladies, chroniques ou non, la surprime est telle qu’il vaut mieux opter pour un financement sans assurance lorsque la banque le permet, en prenant un autre bien en garantie par exemple, ou en assurant seulement le conjoint le plus jeune ou en bonne santé », préconise Julie Bachet.
Capacités d’emprunt réduites
Selon Vousfinancer, avec une pension moyenne de 1.400 euros nets, un retraité peut emprunter 68.318 euros à un taux de 2,7 % sur quinze ans. C’est 8.490 euros de moins qu’il y a un an, en raison de la forte remontée des taux qui ont plus que doublé en un an. « Emprunter avec une pension de retraite de base est aujourd’hui compliqué dans les grandes villes, puisqu’un un retraité seul pourra s’offrir 6,5 m2 à Paris, 13 m2 à Aix-en-Provence ou Lyon, près de 15 m2 à Bordeaux, 35 m2 au Havre, 36 m2 au Mans et au mieux 49,5 m2 à Saint-Etienne. Heureusement, à plus de 65 ans, 75 % des Français sont déjà propriétaires de leur résidence principale… », commente Sandrine Allonier.