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Surélever un bien immobilier : contraintes et démarches

Construire sur le toit d’un immeuble ou ajouter un étage à sa maison, c’est gagner des mètres carrés sans augmenter l’emprise au sol. Ce foncier « aérien » représente une solution intéressante dans des situations diverses, mais celle-ci suppose des formalités souvent longues.

Crédit: iStock.

La surélévation nécessite un préalable administratif. Si la surface créée par l’opération ne dépasse pas les seuils de 20 ou 40 mètres carrés, selon la localisation du bien, une simple déclaration de travaux auprès de la mairie suffira. Sinon, il faudra demander un permis de construire (articles R 421-14 et suivants du Code de l’urbanisme). D’autres contraintes existent quand, notamment, la maison est située dans un secteur classé ou à proximité d’un monument historique. Le projet sera alors soumis à l’architecte des bâtiments de France. En outre, certaines municipalités édictent des règles strictes de surélévation, voire l’interdisent dans certaines zones. Il convient donc de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) avant de faire appel à un professionnel. Le recours à un architecte est ensuite obligatoire pour élaborer les plans si la surface de plancher totale après travaux est supérieure à 150 mètres carrés (articles L 431-3 et R 431-2 du code précité). En deçà, l’intervention d’un architecte n’est pas requise, mais elle est vivement recommandée. Dans tous les cas, il faut veiller à ce que l’entreprise chargée du chantier soit compétente pour ce type particulier de travaux et pourvue des assurances spécifiques qui sont exigées.

En copropriété, il faut identifier à qui appartient le droit de surélever

Dans une copropriété, la possibilité de surélever répond aux mêmes contraintes que pour une maison individuelle (autorisations administratives, nécessité de recourir à un architecte, assurances…). S’y ajoute le fait que l’immeuble appartient à plusieurs propriétaires et qu’il faut déterminer lequel détient le droit de surélever. Il s’agira soit du syndicat des copropriétaires si le toit est une partie commune, soit d’un ou de plusieurs copropriétaires s’ils en sont propriétaires à titre privatif : ce sera le cas d’un toit terrasse qualifié de partie privative rattachée aux lots du dernier étage par le règlement de copropriété.

Si ce point n’est pas évoqué, le toit est une partie commune. En effet, la loi précise que « dans le silence ou la contradiction des titres » est « réputé droit accessoire aux parties communes le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun » (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Par ailleurs, même s’il est établi parle règlement qu’une partie commune est à « jouissance privative exclusive » d’un lot, le copropriétaire ne peut se l’approprier et y faire construire car droit de jouissance et droit de propriété sont deux notions distinctes (Cour de cassation, 9 juillet 2013, no 12-19426).

Un copropriétaire détenteur du droit a quand même besoin de l’accord de l’AG

Si le toit ou les combles sont qualifiés de parties privatives appartenant aux lots situés au dernier étage de l’immeuble, le droit de surélever est dévolu aux copropriétaires de ces lots. Mais tout propriétaire du toit ou des combles, même s’il est seul à l’étage, qui envisage cette opération, consistant à relever le niveau du faîtage du toit, doit la présenter au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, car a priori l’aspect extérieur de la façade sera modifié, contrairement au simple aménagement des combles sans exhaussement. L’adoption de la résolution nécessite la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25b de la loi du 10 juillet 1965). Si l’assemblée l’accepte, le copropriétaire devra ensuite obtenir les autorisations administratives nécessaires et soumettre le projet à un professionnel qui s’assurera de la faisabilité des travaux, notamment de l’absence de risques pour l’immeuble. Généralement, l’assemblée donne dans un premier temps un accord de principe pour la surélévation, sous réserve d’un second vote tenant compte des autorisations administratives et des conclusions de l’étude par l’architecte. Cela permet à la copropriété de ne pas laisser « un chèque en blanc » au copropriétaire concerné et à celui-ci de ne payer l’étude (qui peut atteindre 10000 euros) que si la copropriété ne s’est pas opposée au principe.

Si le syndicat est détenteur du droit, il a plusieurs possibilités

Très souvent, le toit ou les combles sont considérés par les règlements de copropriété comme des parties communes, à usage privatif ou non.Dans ce cas, c’est le syndicat des copropriétaires qui dispose du droit de surélever pour créer de nouveaux lots privatifs. Il a alors trois options : construire lui-même et vendre les lots (cette solution est rarement choisie) ; vendre le droit de surélever à un promoteur qui construira puis cèdera les lots ; vendre le droit à un copropriétaire.

L’avantage pour la copropriété est de récolter des fonds, qui seront répartis au prorata des tantièmes, ce qui peut être bienvenu quand des travaux importants sont prévus, comme un ravalement ou une rénovation thermique. Les autres atouts sont de réduire les charges de copropriété, en les répartissant sur un plus grand nombre de lots, et d’améliorer l’isolation du toit, puisqu’elle sera effectuée pendant les travaux en suivant les normes récentes en vigueur. La loi Alur du 24 mars 2014 a facilité la surélévation en copropriété.

Lorsque celle-ci est « réalisée par les soins du syndicat », l’opération doit, depuis cette date, être votée à la majorité de l’article 26, c’est-à-dire à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, et non plus à l’unanimité. Lorsque le syndicat cède son droit, cette décision est soumise à la même majorité, sauf dans l’hypothèse où l’immeuble se situe dans une zone où existe un droit de préemption urbain, auquel cas elle est adoptée à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les copropriétaires du dernier étage disposent d’un droit de préférence

L’accord unanime des copropriétaires du dernier étage, qui bénéficiaient d’un droit de veto avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, n’est plus obligatoire en cas de cession ou d’exercice du droit de surélévation. En contrepartie, ils sont prioritaires pour acheter les lots privatifs créés par le syndicat ou pour acquérir le droit de surélever. A défaut d’avoir les moyens de procéder à une surélévation, il peut être intéressant de récupérer au moins le droit pour éviter qu’il soit vendu à un promoteur et pour en disposer plus tard, notamment en le faisant valoir lors de la revente du lot. Concrètement, le syndic doit notifier à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la transaction. Cette notification vaut offre de vente pendant deux mois. Passé ce délai, sans manifestation de leur part de leur volonté d’acheter, la vente à des tiers sera possible (article 35 de la loi de 1965).