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SCI : gare à la requalification en activité de marchand de biens !

Une décision récente rendue par la justice administrative a tranché défavorablement au gérant d’une SCI, requalifiée en activité de marchand de biens et donc assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS).

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La requalification de l’activité de sociétés civiles immobilières (SCI) en « marchand de biens » par l’administration fiscale est monnaie courante, au grand dam de certains, preuve que la limite entre les deux statuts reste floue. Dernier exemple en date avec un arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille, qui a tranché défavorablement au gérant en le soumettant à l’impôt sur les sociétés (IS).

En principe, une société civile avec des associés personnes physiques n’est pas assujettie à l’IS, mais à l’impôt sur le revenu (IR) entre les mains de ses associés, en application de l’article 8 du code général des impôts. Mais par dérogation à ce principe, « elle peut néanmoins se retrouver soumise à l’impôt sur les sociétés si elle opte pour son assujettissement, ou bien lorsque, de par son activité, elle se livre à une activité fiscalement considérée comme commerciale’ », rappelle Marion Capèle, directeur du Pôle Solution Patrimoniale chez Natixis Wealth Management.

Caractère « habituel » des opérations et « intention spéculative »

C’est le cas lorsque l’activité de marchands de biens est caractérisée. C’est-à-dire une activité qui consiste à réaliser à titre habituel des profits de construction/vente ou certaines opérations de lotissement. Pour être qualifiée d’activité commerciale de marchands de biens, deux critères déterminants doivent être réunis : le caractère habituel des opérations réalisées et l’intention spéculative du cédant. Le caractère habituel s’apprécie « en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence », rappelle Marion Capèle. L’intention spéculative doit s’apprécier quant à elle « le jour de l’acquisition de l’immeuble revendu*, et résulter d’un faisceau d’indices tels que le montant des bénéfices réalisés**, le nombre et fréquence des opérations d’achat-revente*** ou encore la profession du vendeur, etc ».

L’utilisation de deux biens à titre de résidence principale non retenue

Dans ce cas d’espèce, la cour faisait valoir que le nombre d’opérations réalisées sur une période de deux ans par la SCI en question, à savoir quatre opérations d’achat/revente a permis d’établir le caractère habituel de l’activité. Elle s’est fondée, pour caractériser l’intention spéculative, sur la durée relativement courte entre la date d’achat des biens et leur revente, de deux mois pour l’une des opérations. Les juges ont en outre relevé l’existence systématique d’une plus-value de cession, et que l’activité de marchand de biens était exercée en parallèle par le principal associé et gérant de la SCI, sous forme d’une exploitation individuelle.

En revanche, le fait que deux des biens concernés aient été utilisés à titre de résidence principale pendant quelques mois par le gérant n’a pas été retenu par la cour administrative d’appel en faveur du contribuable. Résultat : l’activité réelle de la SCI a bien un objet commercial de marchand de biens, ses résultats sont par conséquent passibles de l’IS et les opérations réalisées sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

*(CAA Paris, 5 juillet 2019, n°17PA22522)

**(CAA de Lyon, 6 août 2020, n°18LY04000)

***(CE 15 juin 2005 n° 269 135)