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Annulation d’une vente immobilière pour vices cachés : la restitution des loyers n’est pas due d’office

En cas de résolution d’une vente pour vices cachés, « la restitution des fruits générés par le bien depuis la vente constitue une conséquence légale de l’anéantissement du contrat », selon la Cour de cassation. Mais il y a une limite : le juge ne peut la prononcer d’office lorsque celui qui possédait le bien avant la découverte du vice est de bonne foi.

Immobilier
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Une société civile immobilière (SCI) a vendu à un particulier un immeuble à usage d’habitation composé de deux appartements. Invoquant un vice caché, l’acheteur a assigné la SCI en résolution de la vente, paiement de frais et indemnisation de ses préjudices. Dans cette affaire, il s’agissait de l’absence de raccordement de l’un de ces appartements au réseau d’assainissement collectif et la présence d’étais de chantiers dans des cloisons.

Une restitution des « fruits », conséquence de la résolution de la vente…

La vente a été annulée et le bien a été restitué au vendeur, mais pas les « fruits » qui y sont attachés. A savoir les loyers perçus par l’acheteur et l’avantage fiscal que celui-ci a perçu avant le prononcé de la résolution. La SCI a fait valoir en cassation que « la restitution des fruits tirés du bien vendu étant une conséquence légale de la résolution de la vente, le juge qui prononce cette résolution est tenu de condamner le vendeur à restituer à l’acquéreur, en même temps que l’immeuble, les fruits de ce dernier entre la date de conclusion de la vente et la date de résolution ».

… mais encore faut-il la demander !

La Cour de cassation ne donne pas tort à la SCI sur le fond. « La restitution des fruits générés par le bien depuis la vente constitue une conséquence légale de l’anéantissement du contrat », rappelle-t-elle.

Toutefois, le juge ne peut la prononcer d’office, « dès lors qu’en application des dispositions des articles 549 et 550 du code civil, une telle restitution est subordonnée à la bonne foi du possesseur ». C’est donc à bon droit que la cour d’appel, qui avait relevé que la SCI n’avait formulé dans ses conclusions aucune demande à ce titre, limité la restitution à l’immeuble vendu.

Cass. Civ. 3e, 11 février 2021 (20-11.037)