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Immobilier : la loi Carrez s’applique aux immeubles à construire

La détermination de la surface d’un immeuble d’habitation se fait selon la loi Carrez, y compris s’il s’agit d’un immeuble acheté en l’état futur d’achèvement.

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Crédits: iStock.

Un constructeur, qui soutenait que le contrat de vente devait le préciser expressément, a vu son argument écarté par la Cour de cassation.

Un couple avait acheté un appartement dans un immeuble à construire et, plusieurs mois après, avait fait contrôler sa surface avant d’en prendre possession. Constatant qu’il manquait plus de 9% de la surface annoncée, il réclamait une réduction de prix et une indemnisation.

L’appartement se trouvant au dernier étage, le constructeur comptait la surface au sol et non la surface correspondant à un minimum de 1,80m sous plafond, comme l’exige la loi Carrez de 1996. La loi, disait-il, impose que le dossier de vente signé avant la construction mentionne les surfaces et non les « surfaces habitables ».

Il en déduisait que sans accord particulier mentionné dans l’acte de vente, il n’est pas exigé que ces surfaces soient celles exigées par la loi Carrez, c’est-à-dire la surface totale diminuée des zones de moins de 1,80m, des passages de portes, des épaisseurs de murs et cloisons, des cages d’escalier, etc…

Mais pour la Cour de cassation, selon les règles générales indiquées pour la construction des bâtiments dans le code de la construction et de l’habitation, les surfaces annoncées et indiquées dans l’acte de vente de l’immeuble non encore construit, qui impose à l’acquéreur de verser des fonds, doivent être les surfaces habitables approximatives.

(Cass. Civ 3, 18.3.2021, K 19-24.994).